공사대금·유치권

시공사의 미지급 공사대금 청구와 이를 담보하기 위한 유치권 주장을 둘러싼 분쟁입니다. 공사대금 채권의 존부와 금액, 점유의 적법·계속성, 유치권 배제특약의 효력이 핵심 쟁점입니다. 도급계약과 점유 경위, 기성고 자료를 검토합니다.

공사대금을 받지 못한 시공사가 PF 현장에서 가장 먼저 부딪히는 것은 유치권이 되느냐가 아니라 청구할 상대가 누구냐입니다. 신탁이 걸린 현장은 등기부상 소유자가 수탁자인데 도급계약서의 도급인은 위탁자인 시행사인 경우가 많아, 돈을 받을 상대와 물건을 붙잡을 상대가 갈라지기 때문입니다. 그리고 현장을 아무리 오래 지켜도 사업약정이나 대주에게 낸 각서에 유치권을 행사하지 않겠다는 한 줄이 있으면 그 노력은 회수로 이어지지 않습니다. 이 분쟁은 현장이 아니라 계약서 묶음에서 시작됩니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

신탁의 종류가 도급인을 정한다

담보신탁은 시행사가 소유권만 수탁자에게 넘겨 대주의 채권을 담보하는 구조여서 사업시행 주체는 여전히 위탁자이고 도급계약의 도급인도 위탁자인 경우가 많습니다. 반면 관리형토지신탁이나 차입형토지신탁은 수탁자가 사업시행자 지위를 갖고 도급인으로 계약에 들어가는 경우가 많아 청구 상대 자체가 달라집니다. 수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리·처분을 하는 지위에 있으므로(신탁법 제31조), 도급계약서의 도급인 란과 신탁원부·등기사항증명서를 함께 놓고 확인하는 것이 첫 작업입니다.

유치권 요건은 네 가지이고, 신탁재산이라고 처음부터 배제되지는 않는다

타인의 물건을 점유할 것, 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것, 그 채권이 변제기에 있을 것, 그리고 점유가 불법행위로 인한 것이 아닐 것입니다(민법 제320조). 조문은 '타인의 물건'이라고만 하고 그 물건이 채무자 소유일 것을 요구하지 않으므로, 도급인은 위탁자이고 소유자는 수탁자라는 사정만으로 민사유치권이 곧바로 부정되지는 않습니다. 다만 신탁된 것이 토지뿐인지 건물까지인지, 공사대금채권이 어느 목적물에 관하여 생긴 채권인지를 나누어 보아야 하고, 여기가 어긋나면 견련성 단계에서 막힙니다.

상사유치권은 신탁부동산에서 힘을 잃는다

상법 제58조의 상사유치권은 견련성을 요구하지 않는 대신 목적물을 '채무자소유의 물건'으로 한정합니다. 이는 상사유치권이 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이어서 이미 제3자가 확보한 담보가치를 사후에 침탈하지는 못한다는 취지이고, 그래서 선행저당권이 설정된 뒤 성립한 상사유치권으로는 그 저당권자나 임의경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 참조). 소유권이 이미 수탁자에게 넘어간 신탁부동산에서 위탁자에 대한 상사채권을 들고 유치권을 주장하는 접근이 잘 통하지 않는 이유입니다.

포기 조항 한 줄이 요건 전부를 지운다

유치권은 미리 그 발생을 막는 특약이 유효하고, 그런 특약이 있으면 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않으며, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다고 보았습니다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결 참조). 실무에서 그 특약은 사업약정의 '시공사는 공사대금 미지급을 이유로 신축건물에 유치권을 행사할 수 없다'는 조항과 대주에게 제출한 시공권·유치권 포기각서의 형태로 존재합니다. 배제 특약에 조건을 붙일 수는 있으나, 조건을 붙이려는 의사가 있었는지는 문언과 약정 경위로 판단됩니다.

점유를 언제 시작했는지가 매수인에 대한 대항력을 가른다

경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에게 유치권을 주장할 수 없습니다. 반대로 그 등기 전에 이미 유치권을 취득했다면 그보다 앞서 저당권설정등기나 가압류등기, 체납처분압류등기가 되어 있었더라도 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다고 보았습니다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 참조). 며칠 차이로 결론이 갈리는 지점이므로, 점유를 언제 시작했는지 증명할 자료를 그날 만들어 두어야 합니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 공사대금을 받지 못해 현장 점유나 유치권 행사를 고려하는 경우
• 신탁부동산에 설정된 유치권으로 환가·매각에 어려움을 겪는 경우
• 유치권의 성립 요건 충족 여부에 다툼이 있는 경우
• 기성고나 추가공사대금 산정에 견해 차이가 있는 경우
• 신탁등기 시점과 공사대금 발생 시점의 선후가 문제되는 경우

참고 판례

• 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결

  제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있으므로 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고, 그런 특약이 있으면 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않으며, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다고 보았습니다. 시행사·시공사·신탁회사·대출기관이 맺은 사업약정에 시공사가 공사대금 미지급을 이유로 신축건물에 유치권을 행사할 수 없다는 조항이 있고 시공사가 대출기관에 시공권·유치권 포기각서를 제출한 사안에서, 건물을 공매절차에서 매수한 자도 특약의 당사자가 아니지만 그 효력을 주장할 수 있다고 판단했습니다. 유치권 배제 특약에 조건을 붙일 수는 있으나 조건을 붙이려는 의사가 있었는지는 문언과 약정의 동기·경위·목적 등을 종합해 판단해야 한다고 보았습니다.

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• 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결

  상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 목적물에 관하여 생긴 것일 필요는 없지만 목적물이 채무자 소유일 것으로 제한되어 있고(상법 제58조, 민법 제320조 제1항), 이는 상사유치권이 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미라고 보았습니다. 따라서 유치권 성립 당시 이미 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면 상사유치권은 그렇게 제한된 소유권에 기초해 성립할 뿐 기존 제한물권이 확보한 담보가치를 사후적으로 침탈하지 못하므로, 선행저당권이 설정된 상태에서 성립한 상사유치권으로는 그 저당권자나 임의경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다.

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• 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결

  어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에게 유치권을 주장할 수 없지만, 이는 경매절차의 법적 안정성을 위한 것이므로 경매개시결정등기 전에 이미 민사유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있더라도 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 가압류등기와 체납처분압류등기가 된 상태에서 소유자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전했더라도 그 이전이 경매개시결정등기 전에 이루어진 이상 유치권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 아울러 소유자가 점유자를 상대로 인도를 구할 수 있는 경우에 별도로 유치권 부존재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없다고 보았습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.