사업약정 위반·시공사 교체

사업약정상 의무 위반을 이유로 시공사를 교체하거나 그 교체의 정당성을 다투는 분쟁입니다. 위반 사유의 존부, 교체 요건과 절차의 준수, 기성 정산과 인수인계 범위가 핵심 쟁점입니다. 사업약정 문언과 위반 경위, 정산 자료를 검토합니다.

사업약정 위반을 이유로 한 시공사 교체는 위반이 있었는지보다 누가 어떤 절차로 끊었는지에서 먼저 갈립니다. PF 사업약정은 시행사·시공사·대주·신탁사가 한 묶음의 문서로 얽혀 있어서 도급계약만 펴 놓고는 해지권이 누구에게 있는지조차 나오지 않습니다. 그리고 교체가 실제로 이루어진 뒤 다툼의 크기를 정하는 것은 해지의 적법성이 아니라 기성고 정산입니다. 중단 시점의 공정 상태를 남겨 두지 않으면 해지가 부적법했다고 인정받더라도 받을 금액을 증명하지 못합니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

누가 어떤 근거로 끊는지가 먼저다

사업약정에는 대주나 신탁사에게 시공사 교체를 요구할 권한을 주는 조항이 들어가는 경우가 많아, 도급계약의 당사자와 교체를 밀어붙이는 주체가 다를 수 있습니다. 관리형 토지신탁 구조라면 사업부지가 수탁자에게 이전되어 수탁자가 신탁재산에 관한 권리·의무의 귀속주체로서 관리·처분을 하므로(신탁법 제31조) 도급인 자리에 시행사가 아니라 신탁사가 있는 일이 흔합니다. 한편 위반 사유가 없더라도 도급인은 일이 완성되기 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있으므로(민법 제673조), 상대방이 '위반'을 내세우는지 '임의해제'로 가는지에 따라 정산의 구조가 달라집니다.

약정이 정한 사유와 절차를 그대로 밟았는가

대부분의 사업약정은 위반 통지와 일정 기간의 시정 기회를 거치도록 정해 두고, 그 기간이 지나야 해지할 수 있게 설계합니다. 위임의 성격을 가진 계약에 관해 당사자가 해지사유와 절차를 따로 약정했다면 그 사유와 절차에 의하지 않고는 해지할 수 없는 것이 원칙이라고 보면서도, 약정 사유가 없더라도 일방의 의무 위반이나 부당한 행위로 신뢰관계가 파탄에 이르렀다면 이를 이유로 장래를 향해 해지할 수 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 2026. 4. 2. 선고 2025다219495 판결 참조). 절차를 건너뛴 해지라도 신뢰관계 파탄이라는 별도의 통로가 열려 있을 수 있어, 절차 하자만 붙들고 시정 기간을 흘려보내는 대응은 위험합니다.

진척된 공사는 해제해도 원상회복이 아니다

공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 도급계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되고 수급인은 그 상태 그대로 공사물을 인도하며 도급인은 완성도나 기성고에 상응하는 보수를 지급해야 하는 관계가 성립합니다(대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다83890 판결 참조). 철거해 되돌려 놓으라거나 받은 돈을 전부 반환하라는 구성은 이 국면에서 통하지 않습니다.

기성고 비율은 지급률이 아니라 투입 공사비로 계산한다

기성고 비율은 공사를 중단할 당시를 기준으로, 이미 완성된 부분에 들어간 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율로 확정하고, 그 비율을 약정 공사비에 적용해 금액을 냅니다(위 2014다83890 판결 참조). 이미 받은 기성금의 비율이나 계약금액에서 미시공 항목의 계약금액을 빼는 방식은 이 계산이 아닙니다. 설계와 다른 공법으로 시공되었더라도 그 공사가 예정한 목적과 기능이 달성되어 후속 공정에 지장이 없다면 그 부분을 미완성으로 보아 공정률에서 빼기 어렵다고 본 것도 같은 판결입니다.

위약금 조항의 성질에 따라 감액 여부가 갈린다

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항) 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(같은 조 제2항). 그러나 같은 계약에 실손해 배상을 전제로 한 조항이 따로 있어 위약금까지 예정으로 보면 이중배상이 되는 사정이 있으면 그 위약금은 위약벌로 보아야 하고, 위약벌에는 제398조 제2항을 유추적용해 감액할 수 없으며 실제 발생한 손해의 배상을 별도로 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결 참조). 조항의 표제가 아니라 계약 전체의 배상 구조를 놓고 판단합니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 사업약정 위반을 이유로 시공사 교체가 거론되는 경우
• 시공사 교체에 따른 기성고·유보금 정산에 다툼이 있는 경우
• 약정해지 사유의 존부나 절차에 견해 차이가 있는 경우
• 위약금·손해배상을 청구하거나 청구받은 경우
• 신규 시공사로의 권리·의무 승계 범위가 불분명한 경우

참고 판례

• 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결

  시행사가 시공사·대리사무 수탁자·대출기관과 체결한 사업약정에서 시공사가 공사대금 미지급을 이유로 신축건물에 유치권을 행사할 수 없다고 정하고 시공사가 대출기관에 시공권 및 유치권 포기각서를 제출한 사안에서, 유치권 배제 특약은 유효하고 그 특약이 있으면 다른 법정요건이 모두 충족되어도 유치권은 발생하지 않으며 특약에 따른 효력은 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다고 보았습니다. 공매절차에서 건물을 매수한 자가 특약의 당사자가 아니어도 그 효력을 주장할 수 있다고 판단했고, 유치권 배제 특약에 조건을 붙일 수는 있으나 조건을 붙이려는 의사가 있었는지는 처분문서 해석의 법리에 따라 가린다고 했습니다.

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• 대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다83890 판결

  공사도급계약이 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 도급계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고 도급인은 인도받은 공사물의 완성도나 기성고에 상응하는 보수를 지급해야 한다고 보았습니다. 기성고 비율은 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율로 확정해 약정 공사비에 적용해야 한다고 했습니다. 설계와 다른 공법으로 시공되었더라도 그 공사가 예정한 목적과 기능이 달성되어 후속 공정에 지장이 없다면 그 부분을 공정률에서 제외하기 어렵다고 판단했습니다.

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• 대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결

  위약금 약정이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 처분문서의 내용과 체결 경위, 위약금을 약정한 주된 목적 등을 종합해 개별적으로 판단할 의사해석의 문제이고, 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되지만 같은 계약에 손해배상예정 조항이나 실손해 배상을 전제로 한 조항이 따로 있어 위약금까지 예정으로 보면 이중배상이 되는 사정이 있으면 위약벌로 보아야 한다고 했습니다. 그리고 위약벌은 채무의 이행을 확보하기 위해 정하는 것으로서 손해배상액의 예정과 내용이 다르므로 민법 제398조 제2항을 유추적용해 감액할 수 없고, 과다한 위약벌은 계약의 전부 또는 일부 무효 법리로 통제한다고 보았습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.