수분양자 보호·분양계약

분양계약의 효력과 수분양자 보호를 둘러싼 분쟁으로, 사업 차질이나 분양보증 사고 시 주로 발생합니다. 분양계약의 해제 가부, 납입대금 반환과 분양보증의 적용 범위, 우선수익권과의 관계가 주요 쟁점입니다. 분양계약과 보증조건을 검토합니다.

분양을 받은 사람이 사업이 흔들릴 때 실제로 기댈 곳은 시행사가 아니라, 계약을 맺을 당시에 그 사업에 어떤 보호 장치가 붙어 있었는가입니다. 분양보증이 붙어 있으면 사업주체가 계약을 이행할 수 없게 되어도 보증기관이 분양의 이행이나 이미 낸 대금의 환급을 책임지지만, 그 보증이 없거나 보증의 사각에 놓인 돈은 회수 경로 자체가 다릅니다. 여기에 부동산이 신탁되어 있으면 소유자는 시행사가 아니라 신탁회사이므로, 누구와 계약했고 돈을 어느 계좌로 냈는지가 결론을 바꿉니다. 그래서 이 분쟁은 손해액을 다투기 전에 '내 계약이 어떤 구조 위에 서 있는가'를 확정하는 데서 승부가 갈립니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

주택이냐 상가·오피스텔이냐에 따라 근거법이 다르다

주택은 주택법이 적용되어, 사업주체가 대지 소유권을 확보하고 주택도시보증공사 등의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있고, 분양보증이 없으면 등록사업자 둘 이상의 연대보증을 공증받아 아파트는 전체 동의 골조공사가 완료된 뒤에야 모집할 수 있습니다(주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항·제2항). 상가·오피스텔 등은 건축물의 분양에 관한 법률이 적용되어 바닥면적 합계 3천제곱미터 이상 등 일정 규모부터 규율되고(같은 법 제3조 제1항), 주택법에 따른 주택과 복리시설은 이 법의 적용 대상에서 제외됩니다(같은 조 제2항 제1호). 내 계약이 어느 법의 우산 아래에 있는지에 따라 보호 장치의 이름과 범위가 통째로 달라집니다.

분양보증은 사업주체가 이행할 수 없게 되었을 때 비로소 작동한다

건축물의 분양에 관한 법률은 분양보증을 '분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양 이행이나 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 보증'으로 정의하고, 환급은 분양받은 자가 원하는 경우로 한정합니다(같은 법 제4조 제3항). 주택도시보증공사의 분양보증도 같은 구조의 보증업무입니다(주택도시기금법 제26조 제1항 제2호). 공사가 늦어지는 정도로는 발동하지 않고, 이행이 불가능한 상태가 되었는지가 문턱입니다.

분양보증은 조건부 제3자를 위한 계약이고, 분양이행을 택하면 남은 대금을 내야 한다

주택분양보증은 사업주체가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 보증기관이 이미 납부한 계약금·중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 지기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이고, 수분양자는 수익의 의사표시로 권리를 취득하는 동시에 의무도 부담할 수 있으며 그 의사표시는 묵시적으로도 가능하다고 보았습니다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결 참조). 그래서 보증기관이 승계시공자를 세워 공사를 마치는 분양이행이 이루어지면 수분양자는 분양이행청구권을 얻는 대신 잔여 분양대금 지급채무를 지게 됩니다. 환급과 분양이행 중 무엇이 유리한지는 이 부담까지 계산해야 보입니다.

신탁된 부동산의 소유자는 수탁자다

신탁으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니어서, 신탁된 집합건물의 대지사용권이 성립했는지와 그 성질도 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 소유자임을 전제로 판단한다고 보았습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2020다278170 판결 참조). 담보신탁인지 관리형 토지신탁인지 차입형 토지신탁인지에 따라 사업시행 주체와 분양자의 지위가 달라지므로, 계약서의 매도인 난과 등기부의 소유자 난이 누구로 되어 있는지를 함께 보아야 합니다.

대지 소유권과 그 위의 담보가 정리되어 있는지

건축물의 분양에 관한 법률은 분양사업자가 건축물을 분양하려면 건축할 대지의 소유권을 확보하도록 하고, 확보한 대지에 저당권·가등기담보권·전세권·지상권이나 등기된 부동산임차권이 설정되어 있으면 이를 말소하도록 정하고 있습니다(같은 법 제4조 제6항·제7항). 주택은 사업주체가 입주자 모집공고 승인 신청일 이후부터 입주예정자가 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지 입주예정자의 동의 없이 담보물권 설정이나 처분을 하지 못하고, 그 취지를 부기등기로 공시하며, 부기등기일 이후의 양도·제한물권 설정·압류 등은 효력이 무효입니다(주택법 제61조 제1항·제3항·제5항). 전유부분만 확보하고 대지 지분을 못 받으면 나중에 값이 반 토막 나므로, 이 부분이 가장 먼저 볼 곳입니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 분양받은 사업이 지연·중단되거나 시행사에 문제가 생긴 경우
• 분양대금 반환이나 분양 이행을 요구하려는 경우
• 분양보증·신탁을 통한 보호를 받을 수 있는지 불분명한 경우
• 분양계약 해제 사유나 위약금 처리에 다툼이 있는 경우
• 준공·소유권이전이 예정대로 이루어지지 않는 경우

참고 판례

• 대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결

  주택분양보증은 사업계획승인을 받은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 보증기관이 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이라고 보았습니다. 제3자 지위에 있는 수분양자는 수익의 의사표시에 의하여 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담할 수 있고 그 의사표시는 묵시적으로도 할 수 있으므로, 보증기관이 승계시공자를 선정해 잔여 공사를 시공하게 한 사안에서 수분양자들의 묵시적 수익의 의사표시가 있었고 이로써 분양이행청구권을 취득함과 동시에 잔여 분양대금 지급채무를 부담한다고 판단했습니다.

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• 대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287 판결

  분양이행을 한 주택분양보증인은 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인과 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당하고, 따라서 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담한다고 보았습니다. 구분소유자는 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐 아니라 그 후에 발생한 하자에 대하여도 하자담보추급권을 행사할 수 있고, 이는 보증인이 주택법령에 따른 하자보수보증까지 한 경우에도 마찬가지라고 했습니다.

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• 대법원 2021. 11. 11. 선고 2020다278170 판결

  부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니므로, 신탁된 부동산에서 대지사용권이 성립했는지와 성립한 대지사용권의 법적 성질은 신탁계약의 체결 경위와 목적·내용에 비추어 신탁재산 독립의 원칙에 반하는 등 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 소유자임을 전제로 판단하여야 한다고 보았습니다. 또한 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았더라도 전유부분에 관한 경매절차에서 전유부분을 매수한 사람은 종된 권리인 대지사용권을 함께 취득한다고 판단했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.