토지 잔금 담보로 우선수익권을 약속받고 수익권 근질권 계약서를 받았다면, 공매 때 무엇을 청구할 수 있나요?

토지 잔금을 나중에 받는 대신 신탁 처분대금에서 먼저 돈을 받을 권리인 우선수익권을 주겠다는 약속을 믿고 소유권부터 넘겼습니다. 그런데 받은 서류에는 수익권을 담보로 잡아 정한 최고액까지 채무를 담보하는 내용의 ‘수익권 근질권 설정계약서’라는 제목이 적혀 있고, 잔금을 받기도 전에 토지가 신탁공매에 나왔다는 소식을 들었습니다. 담보가 있다는 말만 믿고 기다렸다가 땅도 잔금도 놓치는 것은 아닌지 걱정되는 상황입니다.

토지매도인은 우선수익권을 부여할 의무를 진 계약 상대방에게 약정 이행을 요구하고, 유효한 질권의 대상인 수익권에서 지급할 돈이 생겼으며 담보한 잔금채권의 지급기일도 지났다면 신탁사에 그 범위의 직접 지급을 청구할 수 있습니다. 매매가 유효하고 잔금 지급기일이 지났다면 매수인에게 남은 잔금도 청구할 수 있으므로, 공매에서 받을 돈과 매수인에게 받을 돈을 각각의 근거에 따라 회수하게 됩니다.

우선수익권을 주겠다는 약속은 누구에게 이행하라고 하나요?

매수인이 우선수익권 부여에 필요한 절차를 이행하기로 약정했고 그 의무를 아직 이행하지 않았다면, 매도인은 매수인에게 약정한 절차의 이행을 청구해 담보를 갖추도록 요구할 수 있습니다. 이때 매매특약이 매도인을 새 우선수익자로 지정하겠다는 약속인지, 기존 우선수익권에 질권을 설정하겠다는 약속인지에 따라 요구할 내용이 달라집니다. 이렇게 받은 근질권도 약속한 담보를 구현한 것일 수 있고 나중에 담보를 바꾸기로 합의했을 수도 있으므로, 약정 위반인지는 서류 제목보다 매매특약과 근질권 설정계약이 담보하기로 한 채무와 대상을 대조해 정해집니다.

그 약속을 신탁사에도 주장하려면 신탁사가 실제로 부담한 의무가 있어야 합니다. 토지를 맡아 관리하는 수탁자인 신탁사가 참여한 계약에서 매도인을 수익자로 지정했는지, 신탁사가 담보설정이나 지급을 직접 약속했는지가 청구 근거가 됩니다. 매수인만 서명한 특약이라면 그 약속을 이행할 의무는 매수인에게 있으므로, 신탁사나 먼저 돈을 받는 선순위 우선수익자에게 협조를 명할 별도 근거도 필요합니다. 계약 해석과 이행청구에서 이 차이를 밝혀야 상대방에게 없는 의무를 요구하는 소송을 피할 수 있습니다.

공매 전 담보설정을 요구할 권리가 남아 있더라도, 신탁사의 처분을 금지할 권리는 별도로 성립해야 합니다. 따라서 매수인에 대한 약정 이행청구와 신탁사에 대한 공매중지 신청은 각각의 근거에 맞춰 제기해야 합니다. 처분 근거와 절차를 문제 삼은 담보신탁 공매중지 사건에서도 실제 신탁계약이 정한 처분 권한과 절차가 판단의 근거였습니다.

신탁사가 질권만 승낙했다면 잔금 전액을 받을 수 있나요?

신탁사가 수익권에 대한 질권설정만 승낙했다면, 매도인은 그 수익권에 따른 지급 범위 안에서 청구하고 잔금 전액을 신탁사에 요구하려면 별도의 지급의무를 밝혀야 합니다. 질권으로 담보한 매도인의 잔금채권, 담보로 제공된 수익권, 그 수익권을 가진 사람이 원래 보유한 채권은 구별됩니다. 예컨대 매수인의 잔여수익권을 담보로 받았다면 청구 대상은 그 잔여수익권에서 나올 돈이고, 다른 우선수익자가 가진 우선수익권 질권을 받았다면 그 우선수익권의 내용과 지급조건에 따라 받을 돈이 정해집니다.

대법원에서는 관리형 토지신탁에서 시공사가 수익권과 공사비채권을 담보로 제공했지만, 신탁사의 승낙서가 제2순위 우선수익권으로 대상을 한정한 사안에서 공사비채권에 대한 질권설정까지 승낙한 것으로 볼 수 없다고 판결한 바 있습니다. 승낙서 하단 문구와 특기사항, 별도 합의의 유무가 그 판단 근거였습니다. 토지매도인의 청구에서도 매매특약과 질권계약이 정한 대상이 신탁사가 승낙한 대상과 일치하는지 밝혀야, 신탁사가 부담하는 지급의무를 넘어서 청구했다는 항변에 답할 수 있습니다.

이때 수익자가 신탁사에 질권설정 사실을 통지했거나 신탁사가 승낙해야 질권을 신탁사에 주장할 수 있고, 다른 채권자 등 제3자에게 주장하려면 확정일자가 있는 증서에 의한 통지나 승낙을 갖춰야 합니다. 신탁계약의 질권설정 제한과 승낙 때 유보한 조건, 통지·승낙 전에 생긴 항변까지 실제 청구 범위에 반영해야 지급을 요구할 금액이 특정됩니다.

공매대금에서 지급할 몫이 생기면 신탁사에 직접 받을 수 있나요?

유효한 질권을 신탁사에 주장할 요건을 갖추고, 질권의 대상인 수익권에서 지급할 금액이 생겼으며 담보한 잔금채권도 지급기일이 지났다면, 매도인은 그 금액을 자기 채권의 한도에서 신탁사에 직접 청구해 잔금 변제에 충당할 수 있습니다. 신탁법은 수익권 질권자의 직접 수령을 다음과 같이 인정합니다.

수익권의 질권자는 직접 수탁자로부터 금전을 지급받아 다른 채권자에 우선하여 자기 채권의 변제에 충당할 수 있다.

이 권리는 담보로 받은 수익권에서 받을 돈을 직접 수령하는 근거입니다. 목적이 매수인의 잔여수익권이라면 신탁계약이 정한 선행 지급을 마친 뒤 그 몫이 생겨야 하므로, 계약상 정산 항목과 실제 처분대금·채권잔액을 연결해 지금 지급할 금액을 밝혀야 합니다. 질권이 우선한다는 이유로 목적 수익권보다 앞선 순위를 새로 얻는 것은 아니므로, 담보신탁 정산순위 사건처럼 계약 전체가 정한 지급 순서를 적용합니다.

반대로 수익권에서 지금 지급할 돈은 생겼지만 질권으로 담보한 잔금채권의 지급기일이 아직 오지 않았다면, 매도인은 신탁사에 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있습니다. 공탁은 돈을 공탁소에 맡겨 두는 것으로, 질권은 그 공탁금에 남습니다. 수익권에서 받을 돈 자체가 아직 생기지 않은 경우와, 그 돈은 생겼지만 담보한 잔금채권의 지급기일만 오지 않은 경우를 구별해야 직접 지급과 공탁 중 맞는 청구를 할 수 있습니다.

공매에서 받을 돈이 없다면 매수인에게 무엇을 청구하나요?

매매계약이 유효하고 잔금 지급기일이 지났으며 잔금채무를 없애는 별도 합의가 없다면, 매도인은 공매에서 받을 돈이 없어도 매수인에게 미지급 잔금의 지급을 청구할 수 있습니다. 잔금을 나중에 받기로 한 조건과 담보를 받기로 한 조건은 서로 다를 수 있으므로, 잔금 유예 약정에서 지급기일이나 지급조건이 충족됐다는 점을 밝혀야 매수인의 ‘아직 줄 때가 아니다’라는 항변을 해소할 수 있습니다. 신탁사에서 받은 돈이 같은 잔금에 충당됐다면 그 금액을 빼고 남은 잔금만 청구합니다.

약속한 담보를 제공하지 않은 데에 매수인의 책임이 있고 그 때문에 손해가 생겼다면, 그 손해에 대한 배상도 청구할 수 있습니다. 다만 약정대로 담보가 설정됐다면 실제로 회수했을 금액과 현재 회수액의 차이 등 불이행과 손해의 관계를 밝혀야 하므로, 미수 잔금 전액을 곧바로 담보 미제공 손해로 계산할 수는 없습니다. 지급할 잔금과 별도로 인정되는 손해를 청구하고, 겹치는 손실은 중복하여 회수하지 않도록 청구액을 구성해야 합니다.

대출이자나 합의금을 따로 대신 냈다면 그 돈은 잔금과 구별해, 누가 돌려주기로 했고 어떤 채무를 갚은 것인지에 맞춰 상환청구를 구성하게 됩니다. 우선수익권 거래의 대납금 회수도 이런 별도 채무와 약정에 따른 문제입니다. 대납했다는 사실만으로 그 돈이 매수인의 잔금채무에 합산되거나 신탁사에 대한 질권 청구액에 포함되는 것은 아니므로, 청구 상대방과 법적 근거를 각각 특정해야 합니다.

이러한 금전채권은 매수인 등 각 채무자 소유의 부동산이나 예금채권을 가압류해 보전할 수 있습니다. 가압류는 판결 뒤 집행할 재산이 없어질 위험에 대비해 처분을 제한하는 조치이므로, 채권의 존재와 함께 가압류하지 않으면 판결을 집행하기 어렵다는 사정을 소명해야 합니다. 공매대금에만 기대지 않고 실제 채무자의 재산에 맞춰 소송과 가압류를 진행해야, 지급판결 뒤 집행할 대상을 확보할 수 있습니다.

담보약정을 어겼다면 매매를 해제해 토지를 돌려받을 수 있나요?

담보를 제공하지 않으면 매매를 끝낼 수 있도록 약정했거나, 담보제공 의무가 계약 목적 달성에 필수적인 의무이고 법정 해제요건까지 갖춰 매매를 유효하게 해제했다면, 매도인은 매수인에게 계약 전 상태로 되돌리는 원상회복을 청구할 수 있고, 토지 자체는 해제 전에 등기 등으로 권리를 취득해 보호되는 제3자가 없는 범위에서 돌려받을 수 있습니다. 법정 해제에서는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 의무 이행을 요구하는 최고를 한 뒤에도 이행하지 않아야 합니다. 지급기일이 지난 잔금을 최고 뒤에도 지급하지 않았다면 매매의 주된 의무인 대금지급의무를 이행하지 않은 것이므로, 담보약정 위반과 별도로 이 사유로도 매매를 해제할 수 있습니다. 단순한 부수 의무 위반인지, 잔금 유예와 선이전의 전제가 된 의무 위반인지에 따라 해제 가능성이 달라지므로, 특약 문구와 계약 경위를 연결해 해제권의 발생부터 밝혀야 합니다.

유효한 해제 뒤에도 보호되는 제3자의 권리는 남습니다. 대법원에서는 해제된 계약의 법률효과를 기초로 해제 전에 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 보호되는 제3자로 보고, 해제 후에도 원상회복등기 전에 권리를 취득한 사람이 해제 사실을 몰랐다면 해제를 주장할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 따라서 신탁사나 공매 매수인 등 각 권리자가 언제 어떤 권리를 취득했는지와 보호요건을 따져, 그 권리자에게도 반환이나 말소를 요구할 수 있는 범위를 정해야 합니다.

제3자에게 처분되어 토지 자체를 돌려받을 수 없다면 매수인에게 가액반환을 청구하게 됩니다. 대법원에서는 매수인이 해제 전에 목적물을 처분해 반환이 불가능해진 경우, 특별한 사정이 없으면 처분 당시의 대가 또는 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 이득일부터 법정이자를 더한 금액을 반환해야 한다고 판결한 바 있습니다. 이때 매도인도 이미 받은 매매대금에 받은 날부터의 이자를 더해 반환할 의무가 있으므로, 양쪽의 반환액과 별도로 인정되는 손해배상을 반영해 청구하게 됩니다. 매매를 유지하며 받는 잔금과 해제 뒤 원상회복금은 서로 다른 전제의 청구입니다.

공매 소식을 들었다면 실제 담보에서 지급받을 몫은 신탁사에 청구하고, 남은 잔금과 인정되는 손해는 그 채무자의 재산에 대한 청구와 보전으로 회수를 구할 수 있습니다. 매매를 해제할 때에는 토지 반환이 가능한 범위와 서로 돌려줄 돈까지 반영해야, 땅을 되찾을 것으로만 기대하다 금전회수 기회도 놓치는 손실을 줄일 수 있습니다.

토지 소유권을 먼저 넘기고 수익권 근질권 계약서까지 받았는데, 잔금을 받기 전에 공매 소식을 들으셨나요?

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