분양계약 취소·하자·지체상금

아파트·상가 분양과 관련해 허위·과장 광고, 시공 하자, 입주 지연 등으로 계약 취소나 손해배상을 다투는 분쟁입니다. 광고와 실제의 차이가 계약의 중요 부분인지, 하자가 보수 범위인지, 지체상금 약정의 효력이 어떠한지가 쟁점입니다. 분양계약서와 광고물, 하자 내역을 대조해 대응 방향을 검토합니다.

분양 분쟁은 한 덩어리로 보이지만 취소와 하자와 지체상금은 근거도 시한도 다투는 무대도 다릅니다. 광고와 실제가 다르다는 이유로 계약을 되무르는 일은 실무에서 잘 되지 않습니다. 아파트 분양광고 중 외형·재질·구조 같은 구체적 거래조건에 관한 것만 묵시적 합의로 계약 내용이 되고 그 밖의 내용은 청약의 유인에 그쳐 이행을 청구할 수 없다고 보았기 때문입니다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결 참조). 그래서 실제 승부는 계약을 깨느냐가 아니라 표시·광고의 공정화에 관한 법률에 따른 손해배상, 담보책임에 따른 보수와 그에 갈음하는 배상, 계약서 문언에 따른 지체상금 가운데 어디에 사실관계를 얹을 것인가에서 갈립니다. 세 갈래는 기산점과 행사기간이 따로 흐르므로, 하나를 붙들고 있는 사이 다른 하나가 지나가 버리는 것이 이 분야에서 가장 흔한 손실입니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

광고가 계약 내용이 되었는지부터 가른다

아파트 분양광고 중 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은, 계약 당시 이의를 유보하는 등 특별한 사정이 없는 한 묵시적 합의로 분양계약의 내용이 됩니다. 그러나 그런 사항이 아닌 광고 내용은 일반적으로 청약의 유인에 불과하므로 이행하지 않았다고 하여 계약불이행 책임을 물을 수 없다고 보았습니다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결 참조). 역세권 개발, 학교 신설, 인근 상업시설 유치처럼 분양자가 스스로 만들어 낼 수 없는 주변 여건은 대체로 뒤쪽에 놓이므로, 계약서 본문과 별지 사양표에 무엇이 적혀 있는지가 광고 문구보다 먼저 검토 대상이 됩니다.

취소는 좁고 손해배상은 넓다

선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지했다면 기망이 되지만, 다소의 과장이 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망이라고 할 수 없습니다(위 2015다28968 판결 참조, 민법 제110조). 동기의 착오를 이유로 한 취소도 그 동기가 의사표시의 내용으로 되어 있고 보통 사람이 표의자의 처지였다면 그런 의사표시를 하지 않았을 정도로 중요한 부분이어야 합니다(민법 제109조 제1항). 반면 부당한 표시·광고로 피해를 입은 자에 대해서는 사업자가 고의나 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없고(표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항, 제10조), 손해액을 증명하기가 사안의 성질상 곤란하면 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과에 기초해 상당한 손해액을 인정할 수 있습니다(같은 법 제11조).

하자는 누구에게 언제까지 물을 수 있는가

건물을 건축해 분양한 자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 그 책임에는 민법 제667조와 제668조가 준용됩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항). 권리 행사기간은 주요구조부와 지반공사의 하자가 10년이고, 그 밖의 하자는 기산일 전에 발생한 것이 5년, 기산일 이후 발생한 것은 구조상·안전상 하자 5년, 건축설비·목공사·창호·조경 등 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사 하자 2년입니다(같은 법 제9조의2 제1항, 같은 법 시행령 제5조). 기산일은 전유부분이 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분이 사용검사일 또는 사용승인일입니다(같은 법 제9조의2 제2항). 공동주택은 내력구조부 10년, 시설공사별로는 시행령 별표에서 정한 기간이 따로 적용됩니다(공동주택관리법 제36조 제3항, 같은 법 시행령 제36조 제1항).

지체상금은 법이 아니라 계약서 문언에서 나온다

주택공급계약서에는 입주예정일, 실제 입주가 가능한 날의 통보에 관한 사항, 연체료의 산정 및 납부방법, 지체상금의 산정 및 지급방법, 해약조건이 반드시 들어가게 되어 있습니다(주택공급에 관한 규칙 제59조 제3항 제1호·제1호의2·제5호·제6호·제9호). 매수인이 대금을 약정기일까지 내지 않으면 체납액에 연체료를 가산하기로 하는 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 지급의무가 생기고, 분양자 귀책으로 소유권이전이 늦어질 때 같은 요율로 지체상금을 지급하거나 잔여금액에서 공제하기로 한 조항이 그 거울입니다(대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결 참조). 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).

계약서 조항이라고 다 유효한 것은 아니다

분양계약서는 대부분 미리 마련된 약관입니다. 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제·제한하거나 그 담보책임에 따르는 고객의 권리행사 요건을 가중하는 조항, 그리고 견본이 제시되거나 품질·성능 등에 관한 표시가 있는 경우 보장된 내용에 대한 책임을 배제·제한하는 조항은 무효입니다(약관의 규제에 관한 법률 제7조 제3호·제4호). 모델하우스와 사양표가 바로 이 견본과 표시에 해당합니다. 고객에게 부당하게 과중한 지연 손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 조항도 무효이므로(같은 법 제8조), 수분양자가 무는 연체료 요율과 분양자가 무는 지체상금 요율이 어긋나게 짜여 있다면 그 자체가 검토 대상입니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 광고·모델하우스와 실제 시공이 다르다고 느낀다
• 입주가 예정일보다 지연되었거나 지연이 예고되었다
• 준공·입주 후 누수·균열 등 하자가 발견되었다
• 시행사·시공사가 하자 보수나 보상을 미루고 있다
• 분양 당시 들었던 조건과 계약서 내용이 다른 부분이 있다

참고 판례

• 대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결

  아파트 분양광고의 내용 중 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 특별한 사정이 없는 한 묵시적 합의로 분양계약의 내용이 되지만, 그 밖의 광고 내용은 청약의 유인에 불과해 이행하지 않았다고 계약불이행 책임을 물을 수 없다고 보았습니다. 기망을 이유로 한 취소는 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우라야 하고 다소의 과장은 여기에 들지 않으며, 동기의 착오도 중요부분의 착오라야 한다고 하여 취소 주장을 모두 배척했습니다. 다만 실현가능성을 부풀린 광고는 표시광고법상 허위·과장광고이자 민법상 불법행위에 해당한다고 보아 손해배상책임은 인정했습니다.

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• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결

  집합건물법 제9조에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 부담하되, 그 책임은 분양자에게 회생절차개시 신청·파산 신청·해산·무자력 등의 사유가 있는 경우에만 발생하고 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 하면 그 범위에서 면책된다고 정리했습니다. 그러나 시공자의 구분소유자에 대한 채무와 분양자에 대한 채무는 엄연히 별도의 채무이므로, 분양자에 대한 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 구분소유자에 대한 채무가 당연히 소멸한다고 볼 수는 없다고 판단했습니다.

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• 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결

  상가 분양계약에서 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있고, 동시이행항변권의 포기는 묵시적으로도 가능하지만 그 인정은 엄격하고 신중해야 한다고 보았습니다. 잔금 연체 시 연체료를 가산하고 분양자 귀책으로 소유권이전이 지연되면 같은 요율로 지체상금을 지급하기로 한 계약 조항만으로 수분양자가 동시이행항변권을 포기했다고 단정할 수 없다고 하면서, 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 지급의무가 생긴다고 판단했습니다. 다만 수분양자가 잔금 지급 준비를 하지 않고 수령 거부 의사를 밝힌 경우 분양자는 그에 상응한 이행 준비만으로 이행제공을 한 것으로 볼 여지가 있다고 하여 지체 시점을 다시 심리하도록 했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.