공매 절차·소유권 분쟁
세금 체납 등으로 진행되는 공매 절차의 적법성이나 매각 후 소유권 귀속을 둘러싼 분쟁입니다. 공매 통지와 절차의 하자 여부, 매수인의 소유권 취득 시기와 점유 이전이 주요 쟁점이 됩니다. 공매 공고와 처분 경위, 등기 현황을 함께 검토해 절차상 다툴 점과 소유권 확보 방안을 살펴봅니다.
공매는 법원이 하는 경매가 아니라 세금을 걷기 위해 국가가 진행하는 행정절차입니다. 그래서 절차가 잘못됐다고 다툴 때에도 곧바로 소를 낼 수 없고 심사청구나 심판청구를 먼저 거쳐야 하며, 그 결정 통지를 받은 날부터 90일이라는 불변기간 안에 행정소송을 내야 합니다(국세기본법 제56조 제2항·제3항·제6항). 반대로 낙찰받은 쪽에는 경매의 인도명령(민사집행법 제136조)에 해당하는 제도가 국세징수법에 없어, 점유자가 버티면 인도를 구하는 소송을 따로 해야 합니다. 무엇이 억울한가보다 어느 창구에서 언제까지 말했는가가 결론을 가르는 분쟁입니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 공매 공고·매각결정·대금납부 등 절차의 적법성과 하자 여부
- 공매로 인한 소유권 취득의 효력과 종전 권리관계의 인수·소멸 범위
- 체납처분·압류의 위법이나 후순위 권리자의 권리 다툼
대응 방향
- 온비드 공고·매각조건과 등기부를 검토해 절차상 하자나 인수권리 유무를 분석
- 매각결정·배분에 대한 이의·취소를 다투거나, 취득 후 소유권에 기한 인도·말소 청구로 권리를 정리하는 방향을 검토
- 체납처분 자체의 위법이 의심되면 행정 다툼과 민사 다툼의 경계를 살펴 대응 경로를 판단
요건과 판단 기준
- 근거법이 무대를 정한다
- 국세 체납으로 하는 공매는 국세징수법이 절차를, 국세기본법이 불복 창구를 정합니다. 지방세 체납이면 지방세징수법이 적용되고, 이의신청을 거치거나 곧바로 조세심판원에 심판청구를 한 다음(지방세기본법 제90조·제91조) 그 결정을 거쳐야 행정소송을 낼 수 있습니다(같은 법 제98조 제3항·제4항). 같은 온비드 화면에 올라오는 신탁부동산 매각이나 기관 보유자산 매각은 이름만 공매일 뿐 행정처분이 아니라 사법상 매매여서, 이 규칙이 그대로 통하지 않습니다.
- 다툴 대상은 공매통지가 아니라 공매처분이다
- 체납자 등에 대한 공매통지는 법률이 정한 절차적 요건이어서, 통지를 하지 않았거나 적법하지 않은 통지를 한 경우 그 공매처분은 위법하다고 보았습니다(대법원 2008. 11. 20. 선고 2007두18154 전원합의체 판결 참조). 다만 공매통지 자체는 행정처분이 아니므로 통지의 결여나 위법은 공매처분의 취소를 구하면서 주장할 사유일 뿐, 통지를 항고소송의 대상으로 삼을 수는 없다고 보았습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010두25527 판결 참조). 또 체납자 등은 자신에 대한 통지의 하자만 주장할 수 있습니다(위 2007두18154 전원합의체 판결 참조).
- 위법과 무효는 다르다
- 공매통지를 하지 않은 채 공매처분을 하였더라도 그 공매처분이 당연무효로 되는 것은 아니라고 보았습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다50625 판결 참조). 무효가 아니라면 뒤늦게 소유권이전등기 말소를 구하는 민사소송으로 되돌리기 어렵고, 정해진 기간 안에 취소를 구하는 길만 남습니다. 시간이 흐른 뒤 하자를 발견해도 손쓸 수 없는 이유가 여기에 있습니다.
- 인수와 소멸은 등기부의 선후로 갈린다
- 공매재산에 설정된 질권·저당권·가등기담보권은 매각으로 모두 소멸합니다(국세징수법 제92조 제1항). 지상권·지역권·전세권과 등기된 임차권은 압류채권·가압류채권이나 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없으면 소멸하고, 그렇지 않으면 매수인이 인수합니다(같은 조 제2항·제3항). 유치권은 소멸 대상이 아니어서 매수인이 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 집니다(같은 조 제4항). 인수되는 권리는 공매공고와 공매재산명세서에 적히므로(같은 법 제72조 제1항 제10호, 제77조 제1항 제4호) 입찰 전에 그 기재부터 봅니다.
- 배분은 요구한 사람에게만 돌아간다
- 우선변제권 있는 임차보증금반환채권이든 담보된 채권이든 배분요구의 종기까지 배분을 요구해야 배분받습니다(국세징수법 제76조 제1항, 제96조 제1항 후단). 종기는 공매공고에 적히고 원칙적으로 최초의 입찰서 제출 시작일 이전으로 정해집니다(같은 법 제72조 제1항 제7호·제4항). 순위가 앞서는 것과 배분요구를 한 것은 별개이고, 종기가 지난 뒤에는 매수인이 인수할 부담이 달라지는 배분요구를 철회할 수도 없습니다(같은 법 제76조 제3항).
아직 압류 단계이거나 공고 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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세액에 다툴 여지가 있으면 불복부터 건다
심판청구 등이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 결정이나 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없습니다(국세징수법 제66조 제5항). 세금 자체를 다툴 수 있다면 이 불복이 공매를 멈추는 가장 확실한 장치입니다. 다만 심사청구·심판청구는 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 해야 하므로(국세기본법 제61조 제1항), 고지서를 받은 날짜부터 세어 봐야 합니다.
- 2
사업 사정이 문제라면 압류·매각 유예를 신청한다
압류나 매각을 유예함으로써 체납자가 사업을 정상적으로 운영하게 되어 체납액 징수가 가능해진다고 인정되는 경우 등에는 유예를 받을 수 있고(국세징수법 제105조 제1항), 유예되면 공매는 정지됩니다(같은 법 제88조 제2항 제1호). 그에 상당하는 납세담보 제공을 요구받을 수 있으므로 담보로 내놓을 수 있는 것이 무엇인지 미리 정리해 둡니다.
- 3
내 재산이 잘못 압류됐다면 매각 5일 전까지 움직인다
압류된 재산이 체납자 것이 아니라 자기 것이라고 주장하려는 제3자는 매각 5일 전까지 소유자로 확인할 만한 증거서류를 내야 하고, 그러면 강제징수가 정지됩니다(국세징수법 제28조 제1항·제2항). 주장이 부당하다는 통지를 받으면 15일 안에 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기한 사실을 증명해야 절차가 다시 진행되지 않습니다(같은 조 제4항). 매각이 끝난 뒤에 소유권을 되찾는 일과는 난이도가 다릅니다.
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임차인이라면 배분요구 종기를 달력에 적는다
우선변제권이 있어도 배분요구를 해야 받습니다(국세징수법 제76조 제1항 제4호). 그리고 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권은 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세의 우선징수 순서를 대신하여 변제받을 수 있으므로(국세기본법 제35조 제7항), 당해세가 붙어 있다는 말만 듣고 지레 포기할 일은 아닙니다.
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입찰을 생각한다면 명세서 열람 기간을 놓치지 않는다
공매재산명세서와 감정평가 자료는 입찰서 제출 시작 7일 전부터 마감 전까지 열람할 수 있습니다(국세징수법 제77조 제2항). 점유자와 점유 권원, 차임·보증금에 관한 관계인의 진술, 매수인이 인수하는 권리가 여기에 적혀 있습니다(같은 조 제1항). 저당권이나 대항력 있는 임차권을 가진 사람이 직접 낙찰받으려는 경우에는 매각결정기일 전까지 차액납부를 신청해 자신이 배분받을 금액을 뺀 나머지만 낼 수도 있습니다(같은 법 제84조의2 제1항).
절차와 기간
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공고와 배분요구· 공고부터 입찰까지 2~4주
공매공고 기간은 10일 이상이고(국세징수법 제73조), 배분요구의 종기는 원칙적으로 최초의 입찰서 제출 시작일 이전으로 정해집니다(같은 법 제72조 제4항). 이해관계인은 이 구간 안에 배분요구와 채권신고를 마쳐야 하고, 매수를 검토하는 쪽은 인수되는 권리와 점유관계를 이때 확인합니다.
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입찰·매각결정·대금납부· 개찰부터 대금 완납까지 2~5주
매각결정기일은 개찰일부터 7일 이내로 정하고(국세징수법 제72조 제5항), 대금납부기한은 매각결정을 한 날부터 7일 이내이며 필요하면 30일 범위에서 연장됩니다(같은 법 제84조 제5항). 매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득하고, 등기는 그 뒤에 따라옵니다(같은 법 제91조 제1항, 제93조).
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배분과 이의· 대금 완납 후 1~2개월
배분기일은 매수대금을 받은 날부터 30일 이내에 정하되 배분계산서를 작성하기 곤란하면 30일 범위에서 연기됩니다(국세징수법 제95조 제1항). 배분계산서 원안은 배분기일 7일 전까지 갖추어 두고 열람·복사를 신청할 수 있으므로 순위와 금액을 미리 검산합니다(같은 법 제98조). 이의는 배분기일이 끝나기 전까지 해야 하고, 체납자는 출석하지 않았더라도 문서로 낼 수 있습니다(같은 법 제99조 제1항·제2항).
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불복 또는 명도· 불복 6~18개월 / 명도 1심 4~10개월
절차를 다투려면 심사청구·심판청구를 거쳐야 하고(국세기본법 제56조 제2항), 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 냅니다(같은 조 제3항·제6항). 낙찰받은 쪽은 인도명령이 없으므로 점유자가 응하지 않으면 인도를 구하는 소송으로 가고, 점유가 제3자에게 넘어갈 정황이 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다.
비용
- 공매에 참여하려면 공매예정가격의 100분의 10 이상인 공매보증을 제공하게 될 수 있고(국세징수법 제71조 제2항), 대금을 납부하지 않아 매각결정이 취소되면 그 보증은 돌려받지 못하고 강제징수비와 국세에 충당됩니다(같은 조 제5항 제2호, 제86조 제3호).
- 심사청구·심판청구 단계에는 인지대가 들지 않지만 행정소송으로 넘어가면 인지대와 송달료가 듭니다. 금액은 소가 산정 방식과 당사자 수·심급에 따라 달라집니다.
- 낙찰 뒤 인도소송과 강제집행에는 인지대·송달료 외에 집행 비용과 보관 비용이 따로 듭니다. 인수되는 유치권이 있으면 그 채권 변제액까지 사실상 취득 원가에 얹힙니다(국세징수법 제92조 제4항).
- 취득세 등 취득에 따르는 세금은 매수대금과 별개이고, 변호사 보수는 위 비용 전부와 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 공매통지가 잘못됐다는 점만 붙들고 한참 뒤에 등기 말소를 구하기는 어렵습니다. 통지 없이 한 공매처분이라도 당연무효가 되는 것은 아니라고 보았기 때문에(대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다50625 판결 참조), 실제 승부는 불복 기간 안에 취소를 구했는지에서 납니다.
- 무엇을 대상으로, 어떤 하자를 주장할 수 있는지를 틀리면 내용을 보기도 전에 끝납니다. 공매통지 자체의 취소를 구하는 소는 대상적격이 없어 각하될 수 있고(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010두25527 판결 참조), 다른 이해관계인이 통지를 받지 못했다는 사정은 내가 들 수 있는 위법사유가 아닙니다(대법원 2008. 11. 20. 선고 2007두18154 전원합의체 판결 참조).
- 배분요구의 종기를 넘기면 순위가 앞서도 그 배분에서 빠집니다(국세징수법 제96조 제1항 후단). 시기를 놓친 채권이 나중에 끼어들 수 있는 것도 아니어서, 매각대금이 완납되어 재산이 매수인에게 이전된 뒤에 성립·확정된 조세채권은 배분계산서 작성 전에 교부청구를 했더라도 배분대상이 되지 않는다고 보았습니다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2014두5316 판결 참조).
- 낙찰만 받으면 비워질 것이라고 생각하면 일정이 어긋납니다. 국세징수법에는 인도명령에 해당하는 규정이 없어 인도소송과 집행에 몇 달이 더 걸리고, 인수되는 대항력 있는 임차권이나 유치권이 있으면 그 부담까지 함께 넘어옵니다(국세징수법 제92조 제3항·제4항).
- 온비드에 올라와 있다는 이유로 모두 같은 절차라고 보면 안 됩니다. 신탁부동산 매각이나 기관 보유자산 매각은 행정처분이 아니라 사법상 매매여서 인수·소멸이 법이 아니라 매각조건으로 정해지고 항고소송의 대상도 아닙니다. 공고에 적힌 근거 법령과 매각조건부터 확인해야 합니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 공매로 취득했는데 종전 점유자·권리자와 다툼이 생겼다
- 공매 절차나 배분 과정에 문제가 있어 보인다
- 압류·체납처분이 부당하다고 생각한다
- 낙찰 후 인수되는 권리 때문에 예상 못 한 부담이 생겼다
- 온비드 공고 내용과 실제 권리관계가 다른 것 같다
자주 묻는 질문
- 공매와 법원 경매는 무엇이 다른가요?
- 집행 주체와 근거법이 다릅니다. 경매는 법원이 민사집행법에 따라 하고, 공매는 세무서장이나 그 대행기관이 세금을 걷기 위해 국세징수법에 따라 합니다. 그래서 절차를 다투는 창구가 법원의 이의·즉시항고가 아니라 심사청구·심판청구를 거친 행정소송이고(국세기본법 제56조 제2항), 낙찰자에게 인도명령이 주어지지 않는다는 점이 실무에서 가장 크게 체감되는 차이입니다.
- 낙찰받았는데 점유자가 나가지 않습니다.
- 국세징수법에는 경매의 인도명령(민사집행법 제136조)에 해당하는 규정이 없어 인도를 구하는 소송을 따로 해야 합니다. 판결을 받아도 집행까지 시간이 걸리므로, 점유가 제3자에게 넘어갈 정황이 보이면 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다. 점유자가 인수되는 권원을 가진 임차인인지부터 확인해야 하고(국세징수법 제92조 제3항), 그 경우에는 인도가 아니라 정산 문제가 됩니다.
- 세금이 잘못 부과된 것 같습니다. 공매를 멈출 수 있나요?
- 심판청구 등이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 결정이나 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없습니다(국세징수법 제66조 제5항). 다만 청구 기간이 지나면 이 길이 막히므로, 처분이 있음을 안 날부터 90일이라는 기한을 먼저 확인해야 합니다(국세기본법 제61조 제1항). 세액 자체가 아니라 사업 사정이 문제라면 압류·매각 유예를 신청하는 방법도 있습니다(국세징수법 제105조 제1항).
- 임차인인데 살던 집이 공매로 넘어갑니다. 보증금은 어떻게 되나요?
- 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 국세징수법에 따른 공매를 할 때에도 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 다만 배분요구의 종기까지 배분을 요구해야 하고(국세징수법 제76조 제1항 제4호), 우선변제의 순위나 보증금에 이의가 있으면 체납처분청에 이의를 신청한 뒤 신청일부터 7일 안에 소를 제기한 사실을 증명해야 그 범위의 변제가 유보됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제4항·제6항).
- 공매가 끝난 뒤에도 되돌릴 수 있나요?
- 쉽지 않습니다. 절차에 흠이 있어 공매처분이 위법하더라도 그것만으로 당연무효가 되지는 않는다고 보므로(대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다50625 판결 참조), 불복 기간 안에 취소를 구했는지가 갈림길이 됩니다. 매각결정 후라도 매수인이 대금을 납부하기 전이라면 체납자가 매수인의 동의를 받아 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 길이 있지만, 대금이 납부되면 그 길도 닫힙니다(국세징수법 제86조 제1호).
참고 판례
대법원 2008. 11. 20. 선고 2007두18154 전원합의체 판결
국세징수법이 공고와 별도로 체납자 등에게 공매통지를 하도록 한 것은, 공매절차가 유효한 조세부과처분과 압류처분에 근거해 적법하게 이루어지는지 확인하고 다툴 기회를 주는 한편 체납세액을 납부해 공매절차를 중지·취소시킬 기회를 갖도록 하기 위한 것이라고 보았습니다. 따라서 공매통지는 법률이 규정한 절차적 요건이고, 통지를 하지 않았거나 적법하지 않은 통지를 한 경우 그 공매처분은 절차상 흠이 있어 위법하다고 판단했습니다. 다만 체납자 등은 자신에 대한 통지의 하자만 위법사유로 주장할 수 있고 다른 권리자에 대한 통지 하자는 들 수 없다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2011. 3. 24. 선고 2010두25527 판결
공매통지가 절차적 요건이어서 그 결여나 위법이 공매처분을 위법하게 만들기는 하지만, 공매통지 자체는 상대방의 법적 지위나 권리·의무에 직접적인 영향을 주는 행정처분에 해당하지 않는다고 보았습니다. 그래서 체납자 등은 공매통지의 결여나 위법을 들어 공매처분의 취소 등을 구할 수 있을 뿐, 공매통지 자체를 항고소송의 대상으로 삼아 그 취소를 구할 수는 없다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다50625 판결
체납자 등에 대한 공매통지는 공매절차에서 체납자 등의 권리와 재산상 이익을 보호하기 위해 법률로 규정한 절차적 요건에 해당하지만, 그 통지를 하지 아니한 채 공매처분을 하였다 하여도 그 공매처분이 당연무효로 되는 것은 아니라고 보았습니다. 또한 압류는 그 기초가 된 당초 체납액이 납부되었다고 하여 당연히 실효되지 않고, 압류가 해제되지 않은 상태에서 새로 발생한 체납액에도 효력이 미친다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.