상가 권리금 회수방해
임대인이 신규 임차인과의 계약을 부당하게 거절해 권리금 회수를 방해했다고 주장되는 분쟁입니다. 임차인의 주선 사실과 방해행위, 회수방해와 손해 사이의 인과관계가 주된 판단 기준입니다. 주선 경위와 협상 기록을 정리해 손해배상 청구의 성립 여부를 검토합니다.
권리금 사건은 임대인이 야박했는지가 아니라, 법이 정한 기간 안에 임차인이 신규임차인을 주선했고 임대인이 정당한 사유 없이 거절했는지에서 갈립니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되고, 위반해 손해를 입혔다면 배상할 책임을 집니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항). 내가 들어와 직접 장사하겠다는 말은 그 자체로는 거절의 정당한 사유가 되지 않습니다(대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결 참조). 반대로 임대차기간 중에 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 한 번이라도 있으면 보호의무 자체가 없다고 보므로(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 참조), 결과의 상당 부분은 종료 6개월 전까지 무엇을 남겨 두었는지에서 이미 정해집니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 임대인이 신규 임차인 주선을 거절·방해했는지 등 회수기회 방해행위의 존부
- 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외되는 예외 사유에 해당하는지 여부
- 방해로 인한 손해액(권리금 상당액) 산정의 기준
대응 방향
- 신규 임차인을 주선한 사실과 임대인의 거절·방해 정황을 시점별로 정리·증거화하는 방향
- 임대인 측이 주장하는 거절·예외 사유가 정당한지 검토해 다투는 방향
- 권리금 감정 등을 통해 손해액을 가늠하고 손해배상 청구를 검토하는 방향
요건과 판단 기준
- 보호되는 구간은 종료 6개월 전부터 종료 시까지다
- 이 기간 밖에서 벌어진 일은 원칙적으로 제10조의4가 겨냥하는 방해행위가 아닙니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 이 6개월은 2018. 10. 16. 개정으로 종전 3개월에서 늘어난 것이고 갱신요구권의 전체 기간도 같은 개정으로 5년에서 10년이 되었으므로(같은 법 제10조 제2항), 오래된 계약이라면 어느 기준이 적용되는 사안인지부터 계약·갱신 이력으로 확인해야 합니다.
- 원칙은 주선, 예외는 확정적 거절
- 손해배상을 구하려면 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 주선하더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이어서, 실제로 주선하지 않았더라도 그 거절은 제10조의4 제1항 제4호의 거절행위에 해당한다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조). 확정적으로 표시했는지는 종료 무렵 양쪽이 보인 언행과 태도, 그 정황을 종합해 판단하므로, 그 말이 어디에 어떤 형태로 남아 있는지가 곧 요건 충족 여부가 됩니다.
- 방해행위는 네 가지 유형으로 정해져 있다
- 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 그로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위입니다(같은 조 제1항 제1호부터 제4호까지). 노골적인 거절만이 아니라 받아들이기 어려운 조건을 내걸어 계약을 무산시키는 방식도 이 목록에 들어 있다는 점이 실무에서 자주 간과됩니다.
- 정당한 사유는 법이 네 가지로 한정하고 있다
- 신규임차인이 되려는 자에게 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우입니다(같은 조 제2항). 이 가운데 1년 6개월은 말로만 계획을 밝히는 것으로는 부족하고 종료 시 그 사유를 들어 거절한 뒤 실제로도 그 기간 영리목적으로 사용하지 않아야 하며, 그 사이 소유권이 넘어갔더라도 비영리 사용 상태가 유지될 것을 전제로 처분되고 새 소유자의 기간까지 합쳐 1년 6개월 이상이 되면 정당한 사유를 인정할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 참조).
- 10년이 지나도, 환산보증금을 넘어도 적용된다
- 전체 임대차기간이 지나 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 된 임차인에 대해서도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담합니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 권리금 조항은 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되므로(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항), 환산보증금이 커서 다른 조항의 보호를 못 받는 점포도 이 절차는 쓸 수 있습니다. 다만 유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산인 상가는 적용에서 빠지고, 전통시장은 대규모점포라도 제외되지 않습니다(같은 법 제10조의5).
아직 계약이 끝나지 않았다면 — 지금 해 두어야 할 일
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연체를 3기에 이르게 하지 않는다
임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 그 뒤에 갚아 연체액이 3기에 미치지 않게 되었더라도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 보았습니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 참조). 한 번 생긴 사실은 사후 변제로 지워지지 않으므로, 사정이 어려우면 미루기보다 차임을 조정하는 합의를 문서로 남기는 편이 권리금을 지키는 길입니다.
- 2
6개월이 열리는 날을 달력에 적는다
만기에서 거꾸로 6개월을 빼면 주선을 시작해야 하는 날이 나옵니다. 그 전에 임대인이 무슨 말을 했든 이 구간 안에서 요청과 거절이 오간 기록이 있어야 다툴 거리가 생깁니다. 권리금 계약 상대를 찾는 데도 시간이 걸리므로 이 날짜를 기준으로 중개 의뢰 시점을 잡아 둡니다.
- 3
신규임차인의 인적사항과 자력 자료까지 갖춰 주선한다
임차인은 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 자력이나 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항). 이름 없이 새 임차인이 있다고만 알리면 주선 자체가 없었다고 다투어지기 쉬우므로, 권리금 계약서와 함께 성명·연락처·업종·자력을 확인할 수 있는 자료를 붙여 서면으로 보냅니다.
- 4
임대인의 말을 그대로 남긴다
직접 쓰겠다, 재건축할 것이다, 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 말은 확정적 거절인지를 가르는 핵심 자료입니다. 통화로 들었다면 요지를 정리해 문자로 다시 확인받고, 중요한 요청은 내용증명우편으로 보내 도달 사실을 남깁니다. 실제로 임대인이 보낸 문자와 통지서가 그대로 거절 의사의 증거가 된 사례가 있습니다(위 2024다305605, 305612 판결 참조).
- 5
계약서에 철거·재건축 계약 조항이 있는지 확인한다
임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지받고 그 계획에 따르는 경우 등에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호), 그 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호의무도 배제됩니다(같은 법 제10조의4 제1항 단서). 지금 계약서를 다시 읽어 그런 조항이 있는지, 있다면 어느 정도로 구체적인지 확인해 두는 것이 나중에 판을 바꿉니다.
절차와 기간
- 1
주선과 서면 요청· 종료 6개월 전부터 종료 시까지
권리금 계약을 체결하고, 신규임차인이 되려는 자를 특정해 임대인에게 임대차계약 체결을 요청합니다. 권리금 계약서와 신규임차인의 자력 자료를 첨부하고 회신 기한을 정해 내용증명우편으로 보내면, 회신 자체가 다음 단계의 증거가 됩니다.
- 2
거절 사유의 확정· 요청 후 1~3주
임대인이 어떤 이유로 거절하는지를 문서로 받아 둡니다. 직접 사용하겠다는 것인지, 신규임차인의 자력을 문제 삼는 것인지, 현저히 고액의 조건을 요구하는 것인지에 따라 다툴 지점이 완전히 달라집니다. 조건을 제시했다면 주변 시세 자료를 같은 시점에 확보해 둡니다.
- 3
인도와 보증금 정산· 종료일 전후
권리금 문제가 남았더라도 종료된 임대차의 목적물 반환은 별개로 진행합니다. 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동일한 법률요건에서 생긴 것이 아니어서 동시이행관계가 아니라고 보았으므로(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 참조), 버티는 기간만큼 차임 상당액 부담이 따로 쌓입니다.
- 4
손해배상 청구 소송· 1심 8개월~1년 6개월
방해행위와 손해액을 주장·증명합니다. 종료 당시의 권리금이 다투어지면 감정을 거치는 경우가 많고 그만큼 기간이 늘어납니다. 지연손해금은 임대차 종료일 다음 날부터 붙는 것으로 보므로(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조), 청구취지를 짤 때 기산일을 놓치지 않아야 합니다.
비용
- 인지대는 청구하는 손해배상액을 기준으로 산정되고, 권리금 규모가 곧 소가가 되므로 적지 않습니다. 송달료는 당사자 수와 심급에 따라 정해집니다.
- 종료 당시의 권리금이 쟁점이 되면 감정을 신청하게 되고, 감정료는 신청한 쪽이 먼저 예납합니다. 유형재산과 무형재산을 나누어 평가하므로 점포 규모와 시설에 따라 금액 차이가 큽니다.
- 권리금을 못 받았다는 이유로 점포를 비우지 않으면 그 기간의 차임 상당액이 별도로 쌓입니다. 손해배상 청구와는 방향이 반대인 부담이므로 미리 계산해 두어야 합니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 임대차기간 중 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 이후 갚았더라도 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 보았습니다(위 2020다263635, 263642 판결 참조). 권리금을 염두에 둔 임차인에게는 연체 관리가 곧 권리금 관리입니다.
- 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 협의를 이어가다 3년을 넘기는 일이 실제로 생깁니다.
- 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(같은 조 제3항). 권리금 계약서 금액을 부풀려 놓아도 상한이 올라가지 않고, 오히려 계약의 진정성을 의심받는 자료가 됩니다.
- 회수해서 다시 쓸 수 있는 물건은 배상액에서 빠집니다. 감정평가액에 포함된 비품 중 의료기기·컴퓨터처럼 임차인이 가져가 가치를 자신에게 귀속시킬 수 있는 것은 이중배상을 막기 위해 그 가액 상당을 손해배상액에서 제외해야 한다고 보았습니다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 287430 판결 참조).
- 임대인이 1년 6개월 비영리 사용을 이유로 거절했다면 그 뒤 실제로 어떻게 사용되는지를 계속 확인해야 합니다. 말과 달리 곧 새 임차인이 들어왔다면 정당한 사유가 무너지지만, 소유권이 넘어간 뒤에도 비어 있는 상태가 이어지면 그 기간이 합산될 수 있습니다(위 2021다272346 판결 참조).
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 신규 임차인을 구해 권리금을 회수하려는데 임대인이 협조하지 않는다
- 임대인이 새 임차인과의 계약 체결을 거절하거나 과도한 조건을 요구한다
- 임대인이 직접 영업하겠다거나 건물을 비우겠다며 주선을 막는다
- 권리금 계약은 했는데 임대인 때문에 무산될 상황이다
- 계약 종료가 다가오는데 권리금을 어떻게 보호받을지 모르겠다
자주 묻는 질문
- 임대인이 자기가 직접 장사하겠다며 새 임차인을 안 받겠다고 합니다.
- 스스로 영업할 계획이라는 것만으로는 거절의 정당한 사유가 되지 않는다고 보았습니다(위 2024다305605, 305612 판결 참조). 다만 임대인이 임대차 종료 시 그 사유를 들어 거절했고 실제로 그 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 별도의 정당한 사유가 인정될 수 있으므로(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호), 인도 후 그 자리가 어떻게 쓰이는지를 확인해 두는 것이 중요합니다.
- 10년을 다 채워 갱신을 요구할 수 없는데 권리금도 포기해야 하나요?
- 그렇지 않습니다. 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 집니다(위 2017다225312, 225329 판결 참조). 계약을 더 이어갈 수 없다는 것과 권리금을 회수할 수 없다는 것은 다른 문제입니다.
- 임대인이 미리 못을 박아서 새 임차인을 데려오지도 못했습니다.
- 확정적 거절이 인정되면 주선하지 않았더라도 청구할 수 있습니다. 관건은 그 말이 남아 있는지입니다. 문자·내용증명·소송에서 낸 서면처럼 임대인이 직접 밝힌 자료, 그리고 임차인이 언제 어떤 조건으로 주선하려 했는지를 보여 주는 중개 상담 기록이나 권리금 계약 협의 내역을 함께 갖추는 것이 안전합니다.
- 권리금을 못 받았으니 가게를 비우지 않아도 되나요?
- 권리금 손해배상채무와 목적물 반환의무는 별개의 원인에서 생긴 것이어서 동시이행관계가 아니라고 보았습니다(위 2018다242727 판결 참조). 버티는 동안 차임 상당액 부담만 쌓이므로, 인도는 인도대로 하고 손해배상은 따로 구하는 편이 유리합니다.
- 권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
- 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 시효로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 지연손해금은 임대차 종료일 다음 날부터 발생하는 것으로 보므로(위 2022다260586 판결 참조), 종료일을 언제로 볼 것인지가 시효와 이자 양쪽에 걸립니다.
참고 판례
대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결
임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절한 것에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 보았습니다. 임대인들이 종료 약 10개월 전부터 재건축과 직접 사용 계획을 문자메시지와 통지서로 거듭 밝힌 사안에서, 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 이상 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결
전체 임대차기간이 지나 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 된 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았습니다. 갱신요구권 행사기간의 만료는 법이 정한 예외사유에 들어 있지 않고, 기간이 지나도 임차인이 형성한 고객·거래처·신용 같은 재산적 가치는 그대로 남아 회수를 보장할 필요가 있다는 이유였습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결
임차인이 임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 계약갱신을 요구할 당시에는 연체액이 3기에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있고 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보았습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.