보증금 반환·임차권등기명령
임대차가 종료됐는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 발생하는 분쟁입니다. 이사로 대항력을 잃기 쉬운 만큼 임차권등기명령으로 권리를 보전한 뒤 반환 청구를 진행하며, 공제 주장의 근거와 지연이자 기산 시점을 함께 검토합니다.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 이사부터 하면 안 된다는 말을 듣습니다. 대항력과 우선변제권이 점유와 주민등록에 묶여 있어서, 집을 비우고 전입신고를 옮기는 순간 순위를 잃을 수 있기 때문입니다. 임차권등기명령은 그 두 가지를 등기부에 옮겨 두는 절차입니다. 등기가 마쳐지면 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 임대차 종료 여부와 보증금 반환 의무의 발생 시점(계약 만료·해지 효력)
- 보증금에서 공제할 항목(연체 차임·원상회복 비용·관리비)의 범위와 정당성
- 이사를 가야 하는 상황에서 대항력·우선변제권을 유지하기 위한 임차권등기명령의 필요성
대응 방향
- 내용증명 등으로 반환 요구 의사와 시점을 명확히 남기고 공제 주장에 대한 근거를 정리하는 방향
- 보증금을 받지 못한 채 이사해야 할 경우 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 보전하는 방향
- 임의 반환이 어려우면 보증금반환청구 소송·지급명령 등 절차로 나아가는 방향을 검토
요건과 판단 기준
- 임대차가 끝났을 것
- 기간 만료·해지·합의해지를 가리지 않습니다. 갱신거절 통지로 종료된 경우도 포함됩니다. 계약이 아직 남아 있다면 이 절차 자체는 쓸 수 없지만, 그렇다고 지금 할 일이 없는 것은 아닙니다. 오히려 종료 시점을 확정하고 자료를 갖춰 두어야 하는 때이고, 아래 '계약이 아직 끝나지 않았다면'을 보시기 바랍니다.
- 보증금이 반환되지 않았을 것
- 전액이 아니라 일부만 반환되지 않은 경우도 해당합니다. 전세보증금반환보증에 따라 보증기관에서 보증금 상당액을 받았더라도 임대인이 반환한 것은 아니므로 여전히 '보증금이 반환되지 아니한 경우'에 해당한다고 본 결정례가 있습니다(대법원 2025. 4. 15.자 2024마8598 결정 참조).
- 이미 이사했더라도 신청할 수 있다
- 임대차 종료 후 주택에 대한 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(위 2024마8598 결정 참조). 다만 점유를 잃은 시점과 등기 시점 사이의 순위 문제는 남으므로, 가능하면 등기를 마친 뒤 이사하는 편이 안전합니다.
계약이 아직 끝나지 않았다면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
만료 2개월 전까지 나가겠다는 뜻을 통지한다
임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 2년이 됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항). 보증금을 돌려받고 나가려던 계획이 이 한 번의 누락으로 2년 미뤄질 수 있습니다. 통지는 도달했다는 사실이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.
- 2
이미 묵시적으로 갱신됐다면 해지를 통지한다
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 2년을 다 기다려야 하는 것이 아니라, 통지 시점부터 3개월 뒤 종료가 되고 그때부터 임차권등기명령을 쓸 수 있습니다.
- 3
반환 요구와 계좌를 내용증명으로 남긴다
만기가 다가오면 보증금 반환을 요구하고 받을 계좌를 특정해 통지해 둡니다. 임대인이 반환을 미룰 때 언제부터 지체했는지를 가리는 자료가 되고, 임차권등기명령 신청에서 소명자료로도 쓰입니다. 구두 통화만으로는 남는 것이 없습니다.
- 4
등기부부터 떼어 본다
선순위 근저당의 채권최고액, 다른 임차권등기나 가압류가 있는지에 따라 실제로 회수 가능한 금액이 달라집니다. 만기 전에 확인해 두면 보증금을 지키는 방법(전세권설정·보증가입·조기 협의)을 고를 시간이 생깁니다.
- 5
서류를 미리 모아 둔다
임대차계약서 원본과 확정일자, 보증금 이체 내역, 주민등록등본과 전입세대 확인서, 임대인과 주고받은 문자·이메일을 한곳에 정리해 둡니다. 종료 즉시 신청하려면 이 자료가 그날 있어야 합니다.
절차와 기간
- 1
신청· 서류 준비 1~2일
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 하고, 임대차계약서·주민등록 자료·내용증명 등이 소명자료가 됩니다.
- 2
심리·결정· 통상 1~3주
가압류 규정을 준용하므로 임대인을 심문하지 않고 결정하는 것이 원칙입니다. 임대인은 결정에 대해 이의를 신청할 수 있습니다.
- 3
등기 촉탁·기입· 수일
법원이 등기소에 촉탁하면 등기부에 주택임차권이 기재됩니다. 이 기입이 끝나야 효력의 기준이 서므로, 결정문을 받은 것과 등기가 마쳐진 것을 구분해야 합니다.
- 4
등기 확인 후 이사
등기사항증명서를 발급받아 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 등기 전에 집을 비우고 전입신고를 옮기면 그 사이의 순위를 잃을 수 있습니다.
- 5
보증금 반환 청구
임차권등기는 순위를 지키는 절차일 뿐 보증금을 받아내는 절차가 아닙니다. 반환 자체는 지급명령·보증금반환청구 소송으로 따로 진행합니다.
비용
- 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
- 실제로 드는 항목은 인지대·송달료·등록면허세·등기신청수수료이며, 금액은 보증금 액수와 관할에 따라 달라집니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 등기가 마쳐지기 전에 이사하거나 전출신고를 하면 그 사이 대항요건을 잃습니다. 결정문 수령이 아니라 등기 기입을 기준으로 움직여야 합니다.
- 등기가 마쳐진 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권은 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서).
- 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받지 못합니다(같은 조 제6항). 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워지는 이유이기도 합니다.
- 임대차의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니라 우선하여 채권을 회수하려는 데 있다고 보이면 대항력 자체가 부정될 수 있습니다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다268508 판결 참조).
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 계약 기간이 끝났거나 해지했는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다
- 임대인이 명도(집을 비우는 것)를 먼저 하라며 반환을 미루고 있다
- 보증금에서 차임·수리비·관리비 등을 공제하겠다는데 금액이 납득되지 않는다
- 보증금을 받기 전에 이사를 가야 하는데 대항력 상실이 걱정된다
- 임대인과 연락이 닿지 않거나 반환 의사를 확인할 수 없다
자주 묻는 질문
- 임차권등기가 되면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
- 아닙니다. 등기는 순위를 지키는 절차이고, 반환은 지급명령이나 보증금반환청구 소송으로 따로 구해야 합니다. 다만 등기가 되면 임대인이 새 임차인을 들이기 어려워져 협의가 진전되는 경우가 많습니다.
- 이미 이사를 나왔는데 지금이라도 신청할 수 있나요?
- 보증금을 반환받지 못했다면 점유를 상실한 뒤에도 신청할 수 있습니다(대법원 2025. 4. 15.자 2024마8598 결정 참조). 다만 이사와 등기 사이의 기간에 관한 순위 문제가 남을 수 있어 사실관계 확인이 필요합니다.
- 전세보증보험으로 보증금을 받았는데도 임차권등기가 필요한가요?
- 보증기관이 지급한 것은 임대인의 반환이 아니므로 신청 요건은 충족됩니다(위 결정 참조). 실제로는 보증기관이 임차인을 대위해 절차를 진행하는 경우도 있어, 보증계약의 내용을 함께 확인해야 합니다.
참고 판례
대법원 2025. 4. 15.자 2024마8598 결정
임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 주택도시보증공사가 보증금반환보증계약에 따라 임차인에게 보증금 상당액을 지급했더라도 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 '보증금이 반환되지 아니한 경우'에 해당한다고 보았습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다268508 판결
임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자보다 우선하여 채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 주택임대차보호법상 대항력이 인정되지 않는다고 보았습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.