전대차·무단 양도

임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대하거나 임차권을 양도해 분쟁이 생기는 경우입니다. 동의 여부와 무단 전대·양도가 해지 사유에 해당하는지, 전차인의 지위가 어떻게 되는지가 쟁점이 됩니다. 계약 조항과 사용 실태를 확인해 해지·명도 또는 전차인 보호 문제를 함께 검토합니다.

동의 없이 다른 사람을 들였다는 사실이 확인되면 임대인은 곧바로 해지를 말하고 임차인은 사정을 말합니다. 그러나 민법 제629조의 해지권이 동의가 없었다는 사실만으로 언제나 생기는 것은 아닙니다. 임차인의 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권이 발생하지 않고, 전차인이나 임차권 양수인은 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 보았습니다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 참조). 그래서 이 분쟁은 동의서 한 장의 유무보다, 누가 어떤 경위로 들어와 무엇을 하고 있는지를 사실로 쌓아 올리는 싸움이 됩니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

동의 없는 전대·양도는 해지사유이지만 자동은 아니다

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제1항·제2항). 다만 이 조항의 취지는 임대차가 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계라는 데 있으므로, 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되면 임대인은 동의 없이 전대가 이루어졌다는 것만을 이유로 해지할 수 없습니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).

배신성은 서류가 아니라 실질에서 판단된다

임차권 양수인이 임차인과 부부로서 같은 건물에 동거하며 함께 같은 가구점을 경영해 온 사안에서, 형식적인 사업주체의 인격만 바뀌었을 뿐 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치지 않는다고 보아 특별한 사정을 인정한 사례가 있습니다(위 92다45308 판결 참조). 반대로 임대인이 사후에 전차인을 상대로 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지까지 한 사정을 묵시적 동의로 본 사례도 있어(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 참조), 동의가 없었다는 주장은 임대인이 그동안 어떻게 행동했는지와 함께 검토됩니다.

건물의 소부분을 쓰게 한 것은 여기 해당하지 않는다

건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 민법 제629조부터 제631조까지가 적용되지 않습니다(민법 제632조). 방 하나를 함께 쓰는 형태가 여기에 해당할 수 있으나, 임차인은 사실상 나가고 제3자가 공간을 통째로 점유·영업하는 실질이면 소부분 사용으로 보기 어렵습니다. 면적과 구조, 실제 사용 형태를 함께 봅니다.

상가는 근거법이 하나 더 얹힌다

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유입니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호). 동의를 받고 들어온 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에서 임차인을 대위해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있고(같은 법 제13조 제2항), 전대인과 전차인 사이에도 갱신·차임연체 해지 등 일부 조항이 그대로 적용됩니다(같은 조 제1항). 다만 환산보증금이 서울 9억원 등 지역별 기준을 넘는 임대차에는 제13조가 적용되지 않아 이 대위 갱신요구 규정을 쓸 수 없습니다(같은 법 제2조 제1항 단서·제3항, 같은 법 시행령 제2조 제1항).

주택 전차인은 자기 이름으로 보호받지 못한다

주택임대차보호법에는 전대차에 관한 준용 규정이 없어, 전차인이 자신의 이름으로 대항력이나 우선변제권을 얻는 구조가 아닙니다. 대신 전대차가 임대인에 대해서도 적법·유효하다고 평가되면 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유와 주민등록으로 유지·존속한다고 보았고(위 2005다64255 판결 참조), 전차인은 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 보았습니다(위 2009다101275 판결 참조). 결국 전차인의 지위는 임차인의 지위에 얹혀 있으므로, 전차인이 확인해야 할 것은 자기 계약서가 아니라 원래 임대차의 상태입니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 임대인 동의 없이 다른 사람이 들어와 사용하고 있는 것을 알게 되었다
• 임차한 공간을 제3자에게 다시 빌려주었는데 문제가 될지 걱정된다
• 임차권을 양도받았는데 임대인이 인정하지 않는다
• 전대·양도를 이유로 임대인이 계약 해지를 주장한다
• 실제 점유자와 계약 당사자가 달라 권리관계가 복잡하다

참고 판례

• 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결

  민법 제629조가 무단 양도·전대에 해지권을 준 것은 임대차가 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계이기 때문이므로, 임차인이 별도의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 발생하지 않는다고 보았습니다. 임차권 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하며 함께 가구점을 경영해 형식적인 사업주체의 인격만 바뀐 사안에서 그 특별한 사정을 인정했습니다.

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• 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결

  주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건은 임차인이 직접 점유하는 경우뿐 아니라 타인의 점유를 매개로 간접점유하는 경우에도 인정되므로, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다면 임차인은 대항요건을 갖춘 것으로 보았습니다. 나아가 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되어 전대차가 임대인에 대해서도 적법·유효하다고 평가되는 경우에는, 전차인의 직접 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지·존속한다고 판단했습니다.

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• 대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다202573 판결

  임대차가 종료되면 목적물이 타인 소유라도 임차인은 임대인에게 부동산을 명도하고 종료일까지의 연체 차임과 그 이후 명도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있으며, 이 법리는 임대차와 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에게도 적용된다고 보았습니다. 다만 전차인이 임대인으로부터 목적물 반환청구나 차임 상당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임차인이 전차인에게 사용·수익하게 할 수 없게 되면 전대차계약상 채무가 이행불능이 되어, 전차인은 그 이후의 차임 지급 및 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 판단했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.