원상회복·관리비 정산

임대차 종료 시 원상회복의 범위와 미정산 관리비를 둘러싸고 보증금에서 얼마를 공제할지 다투어지는 분쟁입니다. 통상의 사용에 따른 마모인지 임차인이 부담할 훼손인지, 정산 항목의 근거가 무엇인지가 핵심입니다. 계약 조건과 입퇴거 시 상태 자료를 대조해 공제의 적정성을 검토합니다.

원상회복 다툼은 어디까지 고쳐 놓아야 하는가보다, 무엇이 이 임차인이 바꾼 부분인가에서 먼저 갈립니다. 임차인은 자신이 임차했을 때의 상태로 돌려놓으면 되고, 그 이전 사람이 설치해 둔 것까지 뜯어낼 의무는 원칙적으로 없다고 보았습니다(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 참조). 관리비는 축이 다릅니다. 전유부분 사용에 따른 비용인지, 공용부분 관리비인지, 소유자가 낼 장기수선충당금이 섞여 있는지에 따라 낼 사람이 달라지는데, 이 구분 없이 총액만 보증금에서 빼는 정산표가 분쟁의 절반을 만듭니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

기준선은 계약서 문언이 아니라 입주 당시의 실제 상태

임차인이 목적물을 반환할 때에는 원상회복의무를 집니다(민법 제615조, 제654조). 임차인이 현상을 변경했다면 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 돌려놓아야 하지만, 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 공작물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 그가 임차했을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 보았습니다(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 참조). 그래서 입주 당일의 상태를 보여 주는 자료가 곧 기준선의 증명이 됩니다.

다만 전 임차인 것이라는 말만으로 면제되지는 않는다

이전 임차인으로부터 커피전문점 영업을 양수해 그 시설을 그대로 자기 영업에 사용한 임차인에 대해, 그 시설이 전 임차인이 설치한 것이고 점포에 부합했더라도 철거해 원상회복할 의무가 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조). 특정 업종에서만 쓸모 있는 시설을 넘겨받아 계속 썼다면 결론이 달라질 수 있어, 인수 경위와 계약서 문언을 함께 봐야 합니다. 원상회복의무의 내용과 범위는 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물의 상태, 변경한 내용을 고려해 구체적·개별적으로 정해집니다.

통상의 손모는 원칙적으로 임대인 몫

통상적으로 사용해서 생긴 상태 악화나 가치 감소까지 임차인에게 복구시키려면, 임차인이 비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 계약서 조항 자체에 구체적으로 명시되어 있거나 그 취지가 명확하게 합의되어 있어야 한다고 본 판단이 있습니다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결 참조). 원상복구한다는 한 줄만으로는 도배·바닥재의 노후까지 임차인에게 넘어간다고 보기 어렵다는 취지입니다. 다만 이는 하급심 판단이고 같은 취지를 명시한 대법원 판결은 확인되지 않아, 계약서 문언에 따라 결론이 갈릴 수 있습니다.

유익비와 부속물은 서로 다른 권리이고 특약의 힘도 다르다

임차인이 지출한 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존할 때 상환받을 수 있으나(민법 제626조 제2항), 임차인의 부담으로 원상복구하기로 한 약정은 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지의 특약이라고 보았습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 참조). 반면 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건의 매수청구권(민법 제646조)에 관하여는 이에 위반해 임차인에게 불리한 약정의 효력이 부정됩니다(민법 제652조). 다만 건물에 부합해 구성부분이 된 시설은 부속물이 아니어서 이 청구권의 대상이 되지 않습니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332 판결 참조).

관리비는 항목마다 낼 사람이 다르다

집합건물에서 규약이 구분소유자의 관리비 의무를 정하고 있으면 관리단은 구분소유자뿐 아니라 임차인 등 점유자에게도 관리비를 청구할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제2항, 대법원 2021. 9. 16. 선고 2017다234262 판결 참조). 반대로 공동주택의 장기수선충당금은 그 주택의 소유자로부터 징수하는 돈이어서, 사용자가 대신 납부했다면 소유자가 그 금액을 반환해야 합니다(공동주택관리법 제30조 제1항, 같은 법 시행령 제31조 제8항). 고지서 한 장에 성격이 다른 항목이 섞여 있는 것이 정산이 어려워지는 이유입니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 퇴거하면서 어디까지 원상회복해야 하는지 임대인과 의견이 다르다
• 임대인이 과도해 보이는 복구 비용을 보증금에서 공제하려 한다
• 입주 당시 이미 있던 하자까지 책임지라는 요구를 받았다
• 미납 관리비·공과금 정산을 두고 다툼이 있다
• 인테리어·시설물을 그대로 둘지 철거할지 정해지지 않았다

참고 판례

• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결

  임차인이 목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대차 사안에서, 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 보았습니다. 그 특별한 사정이 있는지는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무를 심리해 구체적·개별적으로 판단해야 한다고 했습니다.

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• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

  이전 임차인으로부터 프랜차이즈 커피전문점 영업을 양수해 그 시설을 그대로 사용한 임차인에 대하여, 계약서가 종료 시 원상회복의무를 정하고 있고 그 시설이 해당 업종 외에는 불필요한 것이라면 전 임차인이 설치하여 점포에 부합한 시설이라도 철거해 원상회복할 의무가 있다고 본 원심을 수긍했습니다. 원상회복의무의 내용과 범위는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리·변경한 내용을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 밝혔습니다.

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• 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결

  임차인의 원상회복의무 지체로 임대인이 입은 손해는 이행지체일부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라고 보았습니다. 또한 원상복구비가 목적물의 교환가치 감소 부분을 현저하게 넘는 경우에는 형평의 원칙상 손해액이 그 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되고, 장래 사용·수익할 수 있었을 이익은 그 안에 포함되어 따로 청구할 수 없다고 판단했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.