수선의무·하자 분쟁

누수나 설비 고장 등 하자의 수선 책임이 임대인과 임차인 중 누구에게 있는지를 다투는 분쟁입니다. 사용·수익에 지장을 주는 하자인지, 임대인의 수선의무 범위와 임차인의 통지·협력 의무가 어디까지인지가 판단 기준입니다. 하자 원인과 통지 경위를 확인해 수선 이행 청구나 차임 감액 등 대응을 검토합니다.

수선의무 사건은 하자가 있느냐가 아니라 그 하자가 어느 쪽 몫이냐에서 갈립니다. 임대인은 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지지만(민법 제623조), 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손이라면 그 의무를 지지 않고, 고쳐 주지 않으면 계약에 정해진 목적대로 쓸 수 없게 될 정도라면 임대인이 부담한다고 보았습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 참조). 실무에서 더 큰 사고는 하자 자체가 아니라 대응 쪽에서 납니다. 안 고쳐 준다고 차임을 통째로 끊었다가, 지장이 있는 한도를 넘는 지급거절이 채무불이행이 되어 하자를 따지던 사건이 나가라는 사건으로 바뀝니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

기준은 수리비 액수가 아니라 그 목적대로 쓸 수 있는가

견적이 얼마인지가 선을 긋는 것이 아니라, 그것을 고치지 않으면 계약에서 정한 용도로 사용·수익할 수 없는 상태가 되는지가 기준입니다(위 94다34692, 94다34708 판결 참조). 형광등이나 문고리처럼 임차인이 바로 처리할 수 있는 것은 임대인의 몫이 아니지만, 배관이 터져 방 절반을 못 쓰게 되거나 난방이 되지 않는 상태는 다릅니다. 그래서 다툼의 첫 단계는 견적서를 받는 일이 아니라, 그 하자로 실제 어느 범위를 얼마 동안 못 썼는지를 사진과 기간으로 특정하는 일입니다.

수리는 임차인이 한다는 특약의 사정거리는 생각보다 짧다

수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있지만, 특약에 그 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 면제되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리와 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 해석했습니다(위 94다34692, 94다34708 판결 참조). 배관과 보일러의 전면 교체가 필요했던 사안, 점포 전반에 누수가 지속되어 전면적인 수리가 요구된 사안 모두 여관 수리는 임차인이 부담한다거나 건물수리는 입주자가 한다는 특약이 있었는데도 임대인의 의무가 남는다고 보았습니다.

주택이든 상가든 근거법은 민법이다

주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에는 수선의무 규정이 없습니다. 환산보증금을 넘는지, 대항력을 갖추었는지 같은 쟁점은 이 문제에서 결론을 바꾸지 않고, 판단은 민법 제623조와 그에 딸린 조문들에서 이루어집니다. 다만 하자로 임차물의 일부를 임차인의 과실 없이 쓸 수 없게 되면 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없으면 해지할 수 있습니다(민법 제627조). 시세가 변해 차임을 조정하는 증감청구(같은 법 제628조)와는 요건도 성질도 다른 청구입니다.

임차인이 먼저 고쳤다면 필요비와 유익비는 회수 구조가 다르다

임차물의 보존에 관한 필요비를 지출했다면 임대인에게 곧바로 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항). 반면 가치를 올리는 유익비는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 지출한 금액이나 증가액을 상환받고, 법원은 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다(같은 조 제2항). 누수 차단이나 보일러 교체처럼 보존 성격의 지출인지, 인테리어처럼 가치를 더한 지출인지에 따라 언제 얼마를 받을 수 있는지가 달라지므로, 공사에 들어가기 전에 어느 쪽인지를 갈라 두는 편이 낫습니다.

화재처럼 원인이 불분명한 사고는 증명책임이 승부를 가른다

목적물이 화재로 소멸해 반환의무가 이행불능이 되면 임차인은 자기가 책임질 수 없는 사유임을 증명하지 못하는 한 손해를 배상할 책임을 지고, 구체적 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지입니다. 다만 그 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대인의 의무에 속하므로, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 책임을 임차인에게 물을 수 없다고 보았습니다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 참조).

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 누수·곰팡이·보일러 고장 등으로 정상적인 사용이 어렵다
• 수리를 요청했는데 임대인이 미루거나 책임을 돌린다
• 하자의 원인이 임대인 책임인지 임차인 책임인지 다툼이 있다
• 내가 먼저 수리비를 부담했는데 돌려받을 수 있는지 모르겠다
• 하자로 인한 불편이 큰데 차임을 그대로 내야 하는지 의문이다

참고 판례

• 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결

  임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지므로, 파손이나 장해가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이면 수선의무를 부담하지 않지만 수선하지 않으면 계약에 정해진 목적대로 사용·수익할 수 없게 될 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 보았습니다. 이 의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있으나, 특약에 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 면제되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한하고 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 판단했습니다.

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• 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결

  목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 수선의무를 불이행해 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 부분적으로 지장이 있는 상태에서 사용·수익이 가능한 경우에는 그 지장이 있는 한도에서만 거절할 수 있고 그 한도를 넘는 지급거절은 채무불이행이 된다고 보았습니다. 또한 지하실 부분의 사용불능으로 차임의 차액이 감액된 이상 보증금 중 그 부분 상당액의 반환이나 지연손해금 청구는 허용될 수 없다고 판단했습니다.

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• 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결

  목적물이 화재 등으로 소멸해 반환의무가 이행불능이 되면 임차인은 자기가 책임질 수 없는 사유임을 증명하지 못하는 한 손해를 배상할 책임을 지고 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 같으나, 임대차 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단되면 그 하자의 보수·제거는 임대인의 의무에 속하므로 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 책임을 임차인에게 물을 수 없다고 보았습니다. 나아가 임차 부분에서 난 불이 임차 외 건물 부분까지 태운 경우, 그 손해의 배상을 구하려면 임차인의 계약상 의무 위반과 상당인과관계, 그리고 배상 범위에 속한다는 점을 임대인이 주장·증명해야 한다고 하여 종전 판결들을 변경했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.