차임·보증금 증감청구
임대차 기간 중 사정 변경을 이유로 차임이나 보증금의 증액 또는 감액을 청구하면서 다투어지는 분쟁입니다. 증감의 정당한 사유가 있는지와 법령상 증액 상한, 청구의 효력 발생 시점이 핵심 쟁점입니다. 시세 변동과 계약 경위를 검토해 적정 범위와 협상·조정 방안을 함께 살펴봅니다.
올려달라는 요구가 정당한지를 따지기 전에, 그 계약에 5퍼센트 상한이 걸리는지부터 갈립니다. 주택과 환산보증금 이하 상가에는 증액청구의 상한이 있지만, 환산보증금을 넘는 상가에는 그 조항이 적용되지 않아 민법의 차임증감청구권만 남고 상한이 없습니다. 상한이 걸리는 계약이라면 그 이상으로 합의한 부분은 초과 범위에서 효력을 잃고 이미 낸 돈은 돌려받을 수 있어, 지금 내는 금액이 아니라 지금 낸 근거가 무엇인지가 쟁점이 됩니다. 그리고 증감청구는 상대방에게 도달한 때를 기준으로 효력이 서는 권리여서, 언제 어떤 문서로 말했는지가 나중에 금액만큼이나 크게 작용합니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 증액·감액 청구의 요건(사정변경)과 법령상 증액 상한의 적용 여부
- 증감 청구의 효력 발생 시점과 소급 여부
- 적정 차임·보증금 수준에 대한 당사자 간 산정 차이
대응 방향
- 임대차 유형에 따른 증액 상한·요건을 검토해 청구의 정당 범위를 정리하는 방향
- 경제 사정·주변 시세 등 사정변경 자료를 토대로 증감의 근거를 구체화하는 방향
- 협의가 어려운 경우 조정·소송 등 절차를 통한 적정 수준 산정을 검토하는 방향
요건과 판단 기준
- 어느 법이 적용되는지가 상한을 정한다
- 주택은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고(주택임대차보호법 제7조 제2항), 상가는 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조). 그런데 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 환산보증금 초과 임대차에도 적용된다고 열거한 조항에 제11조는 들어 있지 않습니다. 즉 환산보증금을 넘는 상가에는 5퍼센트 상한이 없고, 존속 중에는 민법 제628조가, 갱신 시에는 상가건물 임대차보호법 제10조의2가 적용됩니다. 실제로 보증금과 차임 환산액이 기준 금액을 넘어 제11조가 적용되지 않으므로 임대인의 증액청구는 민법 제628조에 따른 것으로 볼 수 있을 뿐이라고 판단한 사례가 있습니다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결 참조).
- 요건은 사정변경이지 시세 상승 자체가 아니다
- 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 금액이 적절하지 않게 된 때에 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조 제1항, 민법 제628조). 상가 조문은 여기에 더해 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시하고 있어 문언이 다릅니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 어느 쪽이든 옆 건물이 얼마를 받는다는 사실만으로는 부족하고, 재산세·공시가격·관리비처럼 그 건물에 실제로 생긴 변화를 대야 합니다.
- 올린 지 1년 안에는 다시 못 올린다
- 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(주택임대차보호법 제7조 제1항 후단, 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항). 기산점은 계약을 맺은 날 또는 마지막으로 증액에 합의한 날이므로, 계약서 날짜만 보고 계산하다 요건 미달 상태에서 통지하는 일이 생깁니다. 감액청구에는 이 제한이 붙지 않습니다.
- 도달한 날이 기준선이 된다
- 증감청구는 상대방에게 도달함으로써 효력이 생기고, 협의가 성립하지 않아 법원이 정하는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 효력이 생깁니다. 그래서 증액된 차임의 이행기도 법원 결정 시가 아니라 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다고 판단한 사례가 있습니다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 참조). 몇 달을 끌다 합의가 깨져도 시계는 첫 통지가 도달한 날부터 돌아갑니다.
- 감액에는 상한이 없다
- 법이 비율로 제한하는 것은 증액뿐이고, 감액청구에는 한도 규정이 없습니다. 상가에서는 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 차임 등이 감액된 뒤 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우, 감액 전 금액에 이를 때까지는 5퍼센트 상한을 적용하지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제3항). 한 번 낮춰 주면 영영 못 올린다는 우려 때문에 협의가 막히는 자리인데, 조문은 그 우려를 어느 정도 덜어 두고 있습니다.
아직 올려달라는 말만 오간 단계라면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
환산보증금부터 계산한다
보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액이 환산보증금입니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조 제2항·제3항). 기준 금액은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 그 밖의 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억4천만원, 나머지 지역 3억7천만원입니다(같은 영 제2조 제1항). 이 계산 한 줄로 5퍼센트 상한이 걸리는지가 결정되므로, 협의를 시작하기 전에 먼저 해 둡니다.
- 2
마지막으로 금액을 바꾼 날을 확인한다
1년 제한의 기산점은 계약일이 아니라 마지막 증액이 있은 날입니다. 중간에 구두로 조금 올려 받은 적이 있다면 그날이 기준이 되므로, 이체 내역과 문자에서 실제로 금액이 바뀐 시점을 먼저 찾아 둡니다. 요건이 안 된 상태에서 보낸 통지는 효력이 없고 상대방에게 준비할 시간만 줍니다.
- 3
계약서의 조정 조항을 읽어 둔다
일정 기간마다 물가상승 등을 이유로 협의하여 차임을 조정하기로 한 조항이 있다면, 그 취지는 인상요인이 생겼는데도 협의가 성립하지 않을 때 법원이 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다고 판단한 사례가 있습니다(위 2015다239508 판결 참조). 이런 조항이 있는지 없는지에 따라 협의 결렬 뒤에 갈 곳이 달라집니다.
- 4
근거자료를 지금부터 모은다
재산세·종합부동산세 고지서, 공시가격 변동 내역, 건물 관리비와 보험료 변화, 인근 임대차 실거래 자료가 기본이고, 상가라면 업종과 유동인구 변화, 매출 추이가 더해집니다. 다투게 되면 적정 차임을 감정으로 정하는 경우가 많은데, 이 자료들이 감정인의 기초자료가 됩니다. 협의 단계에서 이 정도를 제시하면 상대방도 근거 없이 버티기 어려워집니다.
- 5
요구는 금액과 근거를 특정해 도달이 남는 방법으로 보낸다
얼마를 언제부터 어떤 사정을 근거로 조정해 달라는지를 한 문서에 담아 내용증명우편으로 보냅니다. 도달한 날이 효력의 기준선이 되므로, 통화나 방문으로만 말해 두면 나중에 그 시점을 증명할 수 없습니다. 상대방이 답을 하지 않아도 통지 자체의 효력은 그대로 남습니다.
절차와 기간
- 1
증감청구 통지· 도달까지 2~5일
증액 또는 감액을 청구하는 의사표시를 내용증명우편으로 보냅니다. 이 문서가 도달한 날이 소급 효력의 기준일이 되므로, 봉투와 배달증명까지 함께 보관합니다.
- 2
협의· 2~6주
금액과 적용 시점을 놓고 조정합니다. 상한이 걸리는 계약이라면 그 범위 안에서, 상한이 없는 계약이라면 근거자료를 놓고 폭 자체를 다투게 됩니다. 여기서 정리되면 합의서에 변경된 금액과 적용 개시일을 명확히 적어 둡니다.
- 3
분쟁조정위원회 조정· 신청부터 60~90일
차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁은 임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상입니다(주택임대차보호법 제14조 제2항 제1호). 신청을 받은 날부터 60일 이내에 마쳐야 하고 부득이하면 30일 범위에서 연장됩니다(같은 법 제23조). 양쪽이 조정안을 수락하면 같은 내용의 합의가 성립하고, 강제집행을 승낙하는 취지가 조정서에 기재되면 집행권원과 같은 효력을 가집니다(같은 법 제26조, 제27조).
- 4
소송· 1심 6~12개월
차임 증액 또는 감액을 구하거나, 이미 상한을 넘겨 낸 금액의 반환을 구합니다(주택임대차보호법 제10조의2). 적정 차임을 정하기 위해 감정을 거치는 경우가 많고, 그만큼 기간이 늘어납니다.
비용
- 인지대는 소가를 어떻게 산정하느냐에 따라 달라지고, 송달료는 당사자 수와 심급에 따라 정해집니다. 다투는 대상이 월 단위 차액이면 소송비용 자체는 크지 않은 편이지만, 소급 적용 기간이 길어지면 소가도 함께 커집니다.
- 적정 차임을 감정으로 정하면 감정료가 별도로 들고, 대상 면적과 용도에 따라 달라져 이 사건에서 가장 큰 비용이 되는 경우가 많습니다.
- 조정은 소송보다 부담이 작지만, 피신청인이 조정절차에 응하지 않겠다는 의사를 통지하면 신청이 각하됩니다(주택임대차보호법 제21조 제3항 제5호). 상대방이 응할 가능성을 먼저 가늠하고 고르는 절차입니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 만기가 지난 뒤에 올려달라고만 하면 계약이 갱신되어 버릴 수 있습니다. 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리여서, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 증액청구를 하였다는 사정만으로는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다고 판단한 사례가 있습니다(위 2024다315046 판결 참조). 종료시킬 생각이라면 갱신거절 통지를 따로 해야 합니다.
- 5퍼센트를 넘겨 합의했다고 그 금액이 유효해지지 않습니다. 증액비율을 초과하여 지급하기로 한 차임 약정은 초과하는 범위에서 무효이고 임차인은 초과 지급된 차임을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조. 구 상가건물 임대차보호법에 관한 판단입니다). 주택도 초과 지급분의 반환청구를 명문으로 두고 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2).
- 법원이 정할 때까지 종전 차임을 내더라도 해지사유인 차임연체에는 해당하지 않는다는 취지의 판결이 있으나(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결), 그 판결이 지연손해금의 기산시점까지 판단한 것은 아니라고 정리되었습니다(위 2015다239508 판결 참조). 법원이 정한 차임은 증액청구가 도달한 때로 소급하므로, 밀린 차액에 원래의 각 지급기일부터 지연손해금이 붙을 수 있습니다.
- 5퍼센트가 전국 일률의 숫자는 아닙니다. 주택은 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 그 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조 제2항 단서). 계약 지역의 조례를 확인하지 않으면 상한을 잘못 잡습니다.
- 보증금을 월세로 돌리는 것에도 상한이 있습니다. 주택은 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 쪽(주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조), 상가는 연 1할2푼과 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽입니다(상가건물 임대차보호법 제12조, 같은 법 시행령 제5조). 전세를 월세로 전환하면서 이 비율을 넘긴 부분도 반환청구의 대상이 됩니다(주택임대차보호법 제10조의2).
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 임대인이 차임·보증금을 큰 폭으로 올려달라고 한다
- 요구받은 인상 폭이 법으로 정한 한도를 넘는 것 같다
- 주변 시세나 사정이 바뀌어 차임을 낮추고 싶다
- 증액·감액에 합의가 되지 않아 분쟁이 생겼다
- 언제부터 바뀐 금액이 적용되는지 다툼이 있다
자주 묻는 질문
- 집주인이 10퍼센트를 올려달라고 합니다. 그대로 내야 하나요?
- 주택이거나 환산보증금 이하 상가라면 증액청구권 행사로는 5퍼센트를 넘길 수 없고, 넘겨 낸 금액은 반환을 구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2, 위 2013다35115 판결 참조). 반대로 환산보증금을 넘는 상가라면 그 상한 조항이 적용되지 않아 결론이 달라지므로, 계약서의 보증금과 월 차임으로 환산보증금부터 계산해 보아야 합니다.
- 장사가 안 됩니다. 월세를 낮춰달라고 할 수 있나요?
- 감액청구도 같은 조문에 함께 들어 있고, 비율 제한이 붙는 것은 증액뿐입니다. 다만 사정변경을 소명해야 하고 적정 금액은 결국 자료와 감정으로 가려지므로 얼마가 인정될지는 미리 단정하기 어렵습니다. 임대인이 뒤에 다시 올리는 것을 걱정한다면, 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 경우 감액 전 금액에 이를 때까지는 5퍼센트 상한이 적용되지 않는다는 조항을 함께 놓고 협의하는 편이 현실적입니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제3항).
- 갱신하면서 새 계약서를 썼는데도 5퍼센트 제한이 걸리나요?
- 합의로 금액을 정하는 것과 증액청구권을 행사하는 것은 성질이 다르지만, 계약서를 새로 썼다는 형식만으로 제한을 벗어나지는 않습니다. 갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 신규 계약의 형식을 취했더라도 재계약으로 볼 것은 아니라고 보았기 때문입니다(위 2013다35115 판결 참조). 언제 갱신을 요구했고 그 뒤 어떤 경위로 계약서를 작성했는지에 따라 갈립니다.
- 증액을 청구했는데 임차인이 종전 금액만 냅니다. 연체로 해지할 수 있나요?
- 법원이 차임을 정할 때까지는 종전 차임액을 지급하더라도 해지사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지의 판결이 있어(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결), 그것만으로 해지에 나아가기는 어렵습니다. 다만 나중에 정해진 차임은 증액청구가 도달한 때로 소급하고 이행기도 그때로 보므로, 차액과 그에 대한 지연손해금은 남습니다(위 2015다239508 판결 참조).
- 만기가 지났는데 지금 올려달라고 하면 되나요?
- 증액청구는 계약이 존속하고 있음을 전제로 하는 권리여서, 만기 후에 증액만 청구하는 것은 계약을 끝내겠다는 이의로 읽히지 않습니다(위 2024다315046 판결 참조). 조건을 바꿔서라도 계속 임대할 생각이면 증액청구로 충분하지만, 내보낼 생각이라면 갱신거절 통지를 기한 안에 따로 해야 합니다.
참고 판례
대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결
임대차기간이 만료한 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데도 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데(민법 제639조 제1항), 이때 임대인의 이의는 묵시적으로도 조건부로도 할 수 있지만 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다고 보았습니다. 그리고 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 그 이의를 하였다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 보증금과 차임 환산액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서의 금액을 초과해 같은 법 제11조가 적용되지 않는 사안이어서, 임대인의 증액청구는 민법 제628조에 따른 것으로 볼 수 있을 뿐이라고 정리한 점도 함께 드러납니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결
임대 후 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 협의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 인상요인이 생겼는데도 임차인이 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우 법원이 여러 요인을 고려해 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다고 했습니다. 또한 민법 제628조에 따른 증액청구에 협의가 성립하지 않아 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 효력이 생기므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임의 이행기는 법원 결정 시가 아니라 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결
구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 보았습니다. 아울러 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취했더라도 그것이 갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니라고 했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.