임대차 종료 후 명도

임대차 계약이 기간 만료·해지 등으로 종료된 뒤 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때 그 인도를 구하는 분쟁입니다. 계약 종료의 적법성, 보증금 반환과 명도의 동시이행, 연체 차임이나 원상회복 범위가 함께 다투어집니다. 계약 내용과 정산 관계를 정리해 명도와 금전 청구를 함께 검토합니다.

계약이 끝났는데 나가지 않는 상황은 대개 보증금 정산과 얽혀 있습니다. 임차인은 보증금을 받아야 나가겠다고 하고, 임대인은 비워야 준다고 합니다. 법은 이 둘을 맞물린 관계로 보기 때문에, 누가 먼저냐가 아니라 정산 결과 보증금이 남아 있느냐가 실제 분기점이 됩니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

임대차가 종료했을 것

기간 만료, 해지, 합의해지 중 무엇이든 종료 원인과 종료일이 특정되어야 합니다. 종료일이 흐리면 그날 이후의 차임 상당액을 계산할 수 없어 청구 자체가 흔들립니다.

보증금 정산 관계

연체 차임, 원상회복 비용, 관리비 등이 보증금에서 공제됩니다. 공제하고도 잔액이 남으면 임차인에게는 동시이행항변권이 있어 그 점유를 곧바로 불법점유로 보기 어렵습니다.

보증금이 소진된 뒤는 달라진다

종료 후 계속 점유해 발생한 차임 등으로 보증금이 모두 공제되면 임차인은 동시이행항변권을 잃고, 그 이후의 점유는 불법행위가 될 수 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결 참조). 정산표상 잔액이 0이 되는 날이 실무상 분기점입니다.

점유자가 누구인지 확정

실제로 점유하는 사람을 상대로 해야 집행이 됩니다. 전대나 영업 양도가 있었다면 계약 상대방과 점유자가 다를 수 있어, 소 제기 전에 현장을 확인해야 합니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 임대차 기간이 끝났거나 해지했는데 임차인이 점포·주택을 비워주지 않는다
• 보증금 반환과 명도를 두고 동시이행 다툼이 있다
• 공제할 연체차임이나 원상회복 비용의 범위가 정리되지 않았다
• 임차인이 갱신요구권·권리금·시설투자비 등을 주장한다
• 명도 지연으로 인한 손해(차임 상당액)를 함께 청구하고 싶다

참고 판례

• 대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결

  임대차 종료 후 보증금 반환이나 임차인 채무의 공제 등으로 동시이행항변권을 상실했는데도 목적물 반환을 거부하며 점유를 계속하면, 항변권 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 원칙적으로 불법행위를 구성한다고 보았습니다. 종료 당시에는 보증금 잔액이 있어 점유를 불법으로 볼 수 없더라도, 이후 발생한 차임 등으로 보증금이 모두 공제된 때에는 달리 보아야 한다는 취지입니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.