건물명도(인도) 청구
소유자나 정당한 권리자가 건물을 점유하는 상대방에게 그 인도를 구하는 소송입니다. 점유 권원의 유무, 점유 개시·종료 시점, 유치권이나 임차권 등 항변의 성립 여부가 판단의 기준이 됩니다. 점유 관계와 계약 내용을 정리해 청구취지와 입증 계획을 세웁니다.
건물명도 사건에서 실제로 갈리는 것은 '내 건물이 맞느냐'가 아니라 '지금 그 안에 있는 사람에게 점유할 권리가 있느냐', 그리고 '판결이 났을 때 그 사람을 상대로 집행이 되느냐'입니다. 소유자는 자기 소유라는 점과 상대가 점유하고 있다는 점만 밝히면 되고, 점유할 권리가 있다는 것은 점유자가 내세워야 합니다(민법 제213조). 그래서 사건의 무게는 상대가 꺼내 드는 항변 — 임대차, 사용대차, 동의, 그리고 가장 자주 나오는 유치권 — 을 하나씩 무너뜨리는 데 실립니다. 반대로 소장을 내기 전에 누가 실제로 점유하는지와 어디까지를 비우게 할 것인지를 확정하지 못하면, 이긴 판결이 집행 단계에서 종이가 됩니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 점유자가 건물을 점유할 정당한 권원(임대차·유치권 등)을 가지고 있는지
- 점유권원이 소멸했는지(계약 종료·해지, 권원 부존재) 여부와 그 시점
- 명도 범위, 인도 대상의 특정, 점유자와 실제 사용자가 일치하는지
대응 방향
- 소유권·점유권원 관계를 정리해 점유의 위법 여부와 인도 청구의 근거를 명확히 합니다
- 점유 현황을 조사하고 점유이전금지가처분 등 보전처분으로 집행의 실효성을 확보하는 방안을 검토합니다
- 사안에 따라 차임 상당 부당이득 반환이나 손해배상 청구를 함께 구성합니다
요건과 판단 기준
- 소유권과 상대방의 점유
- 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제213조 본문). 등기사항증명서로 소유를 밝히고, 상대가 그 건물을 사실상 지배하고 있다는 점을 보이면 청구의 뼈대는 섭니다. 여기서 점유는 물건을 사실상 지배하는 상태를 말하고(같은 법 제192조 제1항), 남에게 빌려주어 직접 지배하지 않는 사람도 간접점유자로서 점유권은 가집니다(같은 법 제194조).
- 점유할 권리는 상대가 내세운다
- 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있습니다(민법 제213조 단서). 임대차·사용대차·소유자의 동의·유치권처럼 항변의 종류가 다르면 깨는 방법도 다릅니다. 상대가 무엇을 들고 나올지 예측해 그 항변의 요건 하나를 겨냥해 자료를 모으는 편이, 모든 사실을 두루 주장하는 것보다 짧게 끝납니다.
- 유치권은 성립 요건과 대항 요건이 별개
- 유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래한 때에 성립하고, 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 인정되지 않습니다(민법 제320조). 그런데 성립했다고 해서 언제나 관철되는 것은 아닙니다. 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 참조). 성립 여부와 매수인에 대한 대항 여부를 두 층으로 나누어 따져야 합니다.
- 점유자를 정확히 특정할 것
- 인도를 명하는 판결은 현실로 그 공간을 지배하는 사람을 상대로 받아야 집행이 됩니다. 계약서상 상대와 실제로 들어앉은 사람이 다른 경우가 흔하고, 전대·영업 양도·가족이나 직원의 거주가 겹치면 피고를 누구로 세우느냐가 곧 집행 가능성입니다. 여러 사람이 나누어 점유한다면 각각을 피고로 세워 각자의 점유 부분을 특정해야 합니다.
- 목적물의 특정
- 건물 전체인지 일부인지에 따라 청구취지가 달라집니다. 일부라면 층과 호수, 면적, 필요하면 별지 도면으로 경계를 그어 두어야 집행관이 현장에서 어디까지 비우게 할지 판단할 수 있습니다. 특정이 흐린 채로 승소하면 집행 단계에서 다시 다투게 되어 사실상 처음부터 하는 셈이 됩니다.
아직 소를 내기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
현장에 가서 누가 있는지 눈으로 확인한다
간판과 사업자등록, 우편물, 전기·도시가스 명의, 관리사무소가 파악하고 있는 입주자를 함께 봅니다. 등기부와 계약서만 보고 피고를 정했다가 현장이 다른 사람이면 소송을 다시 시작해야 합니다. 확인한 내용은 날짜가 남는 사진으로 남겨 둡니다.
- 2
인도 요구를 서면으로 남긴다
점유할 권원이 없다는 점, 비워 줄 기한, 그때까지의 차임 상당액을 청구하겠다는 뜻을 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달한 날이 상대가 사정을 알게 된 시점으로 기록되고, 이후 사용이익을 구할 때 기산의 근거가 됩니다.
- 3
점유이전금지가처분을 먼저 검토한다
소송 도중에 점유가 다른 사람에게 옮겨 가면 이긴 판결로 곧바로 집행하기 어려워집니다. 가처분을 집행해 두면 상대를 그 시점의 점유자로 묶어 둘 수 있고, 신청부터 집행까지 몇 주면 되므로 본안을 준비하는 동안 함께 진행하는 것이 보통입니다.
- 4
유치권 주장이 예상되면 시점 자료부터 모은다
유치권 다툼은 결국 언제부터 점유했는가와 채권이 언제 변제기에 이르렀는가로 좁혀집니다. 경매기록의 현황조사서, 공사도급계약서와 세금계산서, 전기요금 명의변경일, 출입 통제 장치를 바꾼 날짜처럼 시점을 고정해 주는 자료를 미리 확보해 둡니다.
- 5
경매로 취득했다면 인도명령 기간을 먼저 계산한다
매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 점유자에게 부동산을 인도하도록 명할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것으로 인정되면 인도명령은 나오지 않습니다. 6개월이 지나면 이 간이한 길이 닫히므로 낙찰 직후에 기한부터 적어 두는 편이 좋습니다.
절차와 기간
- 1
점유 조사와 인도 요구· 1~3주
현장 점유 상태를 확인해 피고와 목적물 범위를 확정하고, 인도 요구와 기한을 서면으로 통지합니다. 이 단계에서 퇴거 시점 협의로 정리되는 사건도 적지 않습니다.
- 2
점유이전금지가처분· 신청부터 집행까지 2~4주
점유가 옮겨 갈 우려가 있으면 본안 전에 신청해 집행해 둡니다. 담보 제공이 따르고, 집행이 되어야 효력이 생기므로 결정만 받아 두고 멈추면 의미가 없습니다.
- 3
건물인도 청구 소송· 1심 5~12개월
인도와 함께 인도를 마칠 때까지의 차임 상당액을 구하는 것이 보통입니다. 유치권이나 점유권원 항변이 붙으면 채권의 존부와 금액, 점유 개시 시점까지 심리하게 되어 기간이 늘고 감정이 들어갈 수 있습니다.
- 4
판결과 집행· 판결 확정 후 3~8주
집행문을 받아 인도집행을 신청합니다. 유치권이 인정되면 피담보채권의 변제와 상환으로 인도를 명하는 판결이 나올 수 있어, 그 금액을 어떻게 마련할지도 함께 준비해 두어야 합니다.
비용
- 소가는 소유권에 기해 인도를 구하면 목적물 가액의 2분의 1, 임차권이나 담보물권에 기하거나 계약의 해지·해제·기간 만료를 원인으로 하면 역시 2분의 1, 점유권에 기하면 3분의 1로 산정합니다(민사소송 등 인지규칙 제12조 제5호). 건물의 가액은 시가표준액에 100분의 50을 곱한 금액이어서(같은 규칙 제9조 제2항) 실제 거래가보다 낮게 잡히는 것이 보통입니다.
- 인지대는 위 소가에 따라, 송달료는 당사자 수와 심급에 따라 정해집니다. 점유이전금지가처분을 함께 하면 그 신청의 인지·송달료와 담보(현금 공탁 또는 공탁보증보험)가 별도로 듭니다.
- 차임 상당액을 다투게 되면 임료 감정 비용이 추가되고, 승소 후 인도집행에는 집행관 수수료·노무비·짐 보관비가 따로 듭니다.
- 변호사 보수는 위 비용들과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 판결 없이 직접 내보내려 하면 안 됩니다. 민법 제209조의 자력구제는 점유를 침탈당한 사람이 그 직후에 되찾는 좁은 예외이고, 잠금장치 교체·단전·단수·짐 반출은 형사 문제와 손해배상으로 이어질 수 있습니다. 그 행위 자체가 인도 사건에서 상대에게 유리한 자료가 되기도 합니다.
- 가압류만 있는 상태의 점유이전을 압류와 같이 보면 안 됩니다. 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 제3자에게 점유를 이전해 유치권을 취득하게 한 것은 처분행위로 보지만, 가압류등기만 되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않는 상태에서의 점유이전은 처분행위로 볼 수 없다고 보았습니다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 참조).
- 점유이전금지가처분과 인도단행가처분은 성질이 다릅니다. 앞의 것은 상대를 묶어 두는 보전처분이고, 뒤의 것은 본안 판결 전에 인도를 명하는 만족적 가처분이라 소명의 정도와 담보 기준이 훨씬 엄격합니다. 급하다는 이유만으로 뒤의 것을 신청하면 시간만 잃는 경우가 많습니다.
- 피고를 잘못 고르면 집행이 막힙니다. 회사가 점유하는 현장에서 대표이사 개인은 독자적인 점유자가 아니어서 인도청구의 상대방이 될 수 없다고 보았습니다. 다만 그 대표이사가 업무집행으로 불법점유 상태를 만든 행위자로서 손해배상책임을 지는 것은 별개라고 판단했습니다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결 참조).
- 유치권을 깨는 길이 소송만은 아닙니다. 유치권은 점유의 상실로 소멸하고(민법 제328조), 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여·담보제공하면 채무자가 소멸을 청구할 수 있으며(같은 법 제324조), 상당한 담보를 제공하고 소멸을 청구할 수도 있습니다(같은 법 제327조). 다만 소유자와 채무자가 다른 사안에서는 누가 이 청구를 할 수 있는지가 따로 문제되므로 사실관계를 먼저 정리해야 합니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 내 소유 건물을 점유자가 권원 없이 또는 계약 종료 후에도 비워주지 않는다
- 점유자가 누구인지, 실제 사용자와 등기·계약상 명의가 다른지 불분명하다
- 점유자가 유치권 등을 내세우며 인도를 거부하고 있다
- 건물을 비워주지 않는 동안의 사용료·손해를 받고 싶다
- 소송 중 점유자가 제3자에게 점유를 넘길까 우려된다
자주 묻는 질문
- 임차인이 계약이 끝났는데 안 나가는 경우도 여기에 해당하나요?
- 임대차 종료를 원인으로 하는 명도는 보증금 반환과 동시이행 관계가 얽혀 판단 구조가 다릅니다. 그 부분은 '임대차 종료 후 명도'에서 따로 다룹니다. 이 항목은 애초에 점유할 권원이 없거나 권원이 사라진 점유자를 상대로 소유권에 기해 인도를 구하는 경우를 중심으로 합니다.
- 상대가 공사대금이 남았다며 유치권을 주장합니다.
- 성립 요건과 매수인에 대한 대항 여부를 나누어 보아야 합니다. 그 건물에 관하여 생긴 채권인지, 변제기가 도래했는지, 점유가 적법하게 시작되어 끊기지 않고 이어졌는지가 성립 쪽 쟁점이고(민법 제320조), 경매개시결정등기 뒤에 점유를 이전받거나 채권이 발생해 유치권을 취득했다면 매수인에게 행사할 수 없다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 참조). 실무에서는 점유 개시일과 변제기 도래일을 고정하는 자료부터 찾습니다.
- 경매로 낙찰받았는데 사람이 나가지 않습니다. 소송을 해야 하나요?
- 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 인도명령을 받을 수 있어 소송보다 훨씬 빠릅니다(민사집행법 제136조 제1항). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있는 것으로 인정되면 인도명령이 나오지 않고 인도소송으로 가게 되며, 6개월이 지나면 이 길 자체가 닫힙니다.
- 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결이 소용없어지나요?
- 확정판결의 효력은 변론을 종결한 뒤의 승계인에게도 미치고(민사소송법 제218조 제1항) 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다(민사집행법 제31조). 다만 승계 사실을 증명해야 하고 점유가 여러 번 옮겨 다니면 그 증명이 어려워지므로, 본안 전에 점유이전금지가처분을 해 두는 편이 안전합니다.
- 비워 달라는 것 말고 그동안의 사용료도 함께 받을 수 있나요?
- 인도와 함께 인도를 마칠 때까지의 차임 상당액을 구하는 것이 보통이고, 두 청구를 한 사건으로 묶으면 같은 사실관계를 두 번 증명하지 않아도 됩니다. 금액을 어떤 기준으로 잡고 언제부터 계산하는지는 '부당이득 반환 청구'에서 따로 다룹니다.
참고 판례
대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결
유치권은 특별한 사정이 없는 한 성립시기와 관계없이 경매절차의 매각으로 소멸하지 않지만, 집행절차의 법적 안정성을 위하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 다만 이 사건에서는 경매개시 전부터 점유해 온 공사업체에 대해, 변제기 유예로 경매개시 당시 채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 유치권 주장을 배척한 원심을 파기했습니다. 경매개시 이후 변제기가 다시 도래해 유치권을 재취득했다고 볼 여지가 있고 그 행사가 집행절차의 안정성을 해치지 않는 사정이 있었다는 이유입니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결
회사가 정당한 권한 없이 타인의 부동산을 지배·관리하는 경우 부동산의 점유자는 회사일 뿐이고 대표이사 개인은 독자적인 점유자가 아니어서 인도청구 등의 상대방이 될 수 없지만, 불법점유 상태를 형성·유지한 위법행위에 따른 손해배상책임은 회사와 별도로 부담한다고 보았습니다. 또한 경매개시결정 기입등기 전에 점유를 이전받았더라도 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공해 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결
가압류등기가 마쳐지면 채무자의 처분행위로 가압류채권자에게 대항할 수 없지만, 여기서 처분행위란 양도나 용익물권·담보물권의 설정을 말하고 점유의 이전과 같은 사실행위는 특별한 사정이 없는 한 이에 해당하지 않는다고 보았습니다. 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 발생한 뒤의 점유이전만을 처분행위로 보는 것이므로, 가압류등기만 되어 있고 현실적인 매각절차가 진행되지 않는 상태에서 제3자가 점유를 이전받아 유치권을 취득했다면 그 유치권을 낙찰자에게 주장할 수 있다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.