신탁계약 해지·정산금

신탁계약의 해지 가부와 그에 따른 정산금 산정·반환을 둘러싼 분쟁입니다. 해지 요건의 충족 여부, 신탁사무 처리비용과 보수의 공제 범위, 잔여재산 귀속 순서가 주요 쟁점입니다. 신탁계약 조항과 정산내역을 대조해 정산금 규모를 검토합니다.

신탁계약 해지 분쟁에는 '끝낼 수 있는가'와 '얼마가 남는가'라는 두 개의 질문이 겹쳐 있습니다. 담보 목적으로 설정된 신탁은 위탁자가 신탁이익의 전부를 누리는 신탁이 아니어서 위탁자 혼자 언제든지 끝낼 수 있는 대상이 아니고(신탁법 제99조 제2항), 종료 사유와 그때의 정산 방법은 대부분 신탁계약과 신탁원부에 이미 적혀 있습니다(같은 법 제98조 제6호). 그래서 승부는 계약 문언에서 갈리고, 정산금은 금액을 다투기 전에 순서를 다투는 문제가 됩니다. 우선수익자의 채권과 수탁자의 비용·보수가 먼저 빠지고, 위탁자에게 돌아갈 잔여재산은 구조상 맨 뒤에 놓이기 때문입니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

어떤 신탁인지부터 결론이 갈린다

같은 부동산신탁이라도 담보신탁은 채무의 담보를 위해 소유권을 수탁자에게 옮겨 두는 구조이고, 관리형토지신탁은 수탁자가 사업시행자의 지위까지 맡되 사업비 조달은 위탁자와 시공사가 부담하며, 차입형토지신탁은 수탁자가 사업비 조달까지 떠안습니다. 해지의 상대방, 동의를 받아야 할 사람, 정산에서 먼저 빠지는 항목이 이 구조에 따라 전부 달라집니다. 계약서 표제가 아니라 신탁의 목적과 신탁재산의 관리·처분 방법을 정한 조항이 기준이 됩니다(부동산등기법 제81조 제1항 제13호·제14호).

위탁자 혼자 끝낼 수 있는 신탁이 아니다

신탁은 목적을 달성했거나 달성할 수 없게 된 때, 신탁행위로 정한 종료사유가 발생한 때 등에 종료하고(신탁법 제98조), 그 밖에는 위탁자와 수익자가 합의하여 언제든지 종료할 수 있습니다(같은 법 제99조 제1항). 위탁자가 신탁이익의 전부를 누리는 신탁이라면 위탁자나 그 상속인이 혼자 종료할 수 있지만(같은 조 제2항), 우선수익자가 지정된 담보신탁은 여기에 해당하지 않는 것이 보통입니다. 게다가 이 규정들은 신탁행위로 달리 정한 경우 그에 따르므로(같은 조 제4항), 결국 신탁계약의 종료 조항을 먼저 읽어야 합니다.

채권 변제가 확보되면 일부 해지의 길이 열린다

분양형 사업에서 유효한 분양계약이 이루어지고 그 분양대금으로 우선수익자가 채권을 변제받거나, 적어도 위탁자가 임의로 인출할 수 없도록 별도로 지정된 분양대금 수납계좌로 분양대금이 전액 입금되는 등으로 변제가 확보된 상태에 이르면, 위탁자인 시행사는 그 부분에 관한 신탁을 일부 해지할 수 있고 우선수익자는 그 해지에 동의의 의사표시를 하기로 하는 묵시적 약정을 한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289 판결 참조). 반대로 분양대금이 지정된 계좌가 아닌 다른 계좌로 들어갔다면 변제가 확보된 상태로 보기 어려워 동의 의무도 생기지 않습니다(위 2009다81289 판결 참조). 돈이 어느 계좌로 들어갔는지가 해지 가부를 가르는 사실이 됩니다.

종료했다고 그날로 끝나지 않는다

신탁이 종료되어도 신탁재산이 귀속될 자에게 이전될 때까지는 신탁이 존속하는 것으로 보고, 그 귀속될 자를 수익자로 봅니다(신탁법 제101조 제4항). 잔여재산은 수익자나 잔여재산수익자에게, 신탁행위로 귀속권리자를 정했으면 그 귀속권리자에게 귀속하며, 이들이 권리를 포기하면 위탁자와 그 상속인에게 갑니다(같은 조 제1항·제2항). 등기도 한꺼번에 정리되어야 해서, 신탁종료로 권리가 이전되면 신탁등기 말소신청은 그 이전등기 신청과 동시에 해야 합니다(부동산등기법 제87조 제1항·제2항).

정산금은 금액이 아니라 순서의 문제

수탁자는 신탁사무 처리에 필요한 비용을 신탁재산에서 지출하거나 고유재산에서 지출한 뒤 지출한 날 이후의 이자와 함께 상환받을 수 있고(신탁법 제46조 제1항·제2항), 신탁을 영업으로 하는 수탁자는 신탁행위에 정함이 없어도 보수를 받습니다(같은 법 제47조 제1항 단서). 신탁채권은 수익자의 수익채권보다 우선하므로(같은 법 제62조), 위탁자가 받을 잔여재산은 구조상 맨 뒤에 놓입니다. 다만 건축물 분양 사업의 신탁계약에는 신탁을 정산할 때 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항이 포함되어야 하므로(건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 제3호), 사업 유형에 따라 순서가 달라집니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 신탁사가 계약 해지 또는 신탁 종료를 통보해 온 경우
• 신탁 정산금 산정 내역이나 금액에 의문이 있는 경우
• 공제된 신탁보수·비용 항목이 과다하다고 느껴지는 경우
• 위탁자·수익자로서 잔여 정산금을 받을 지위가 있다고 보는 경우
• 해지 사유나 시기를 두고 신탁사와 견해가 다른 경우

참고 판례

• 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289 판결

  시행사가 상가를 신축·분양하면서 대출 금융기관과 시공사를 우선수익자로 하는 신탁계약을 체결한 사안에서, 신탁계약의 목적과 구조, 분양대금의 관리와 운영, 당사자들의 지위와 역할을 종합하면, 유효한 분양계약이 이루어지고 그 분양대금으로 우선수익자가 채권을 변제받거나 적어도 시행사가 임의로 인출할 수 없도록 별도로 지정된 수납계좌로 분양대금이 전액 입금되는 등으로 변제가 확보된 상태에 이르면 시행사는 그 부분에 관한 신탁을 일부 해지할 수 있고, 우선수익자는 그 해지의 의사표시에 동의하기로 하는 묵시적 약정을 한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 다만 분양대금이 지정된 수납계좌로 입금되지 않은 사안에서는 변제가 확보된 상태에 이르지 않아 동의 의무가 없다고 보았습니다.

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• 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결

  신탁 일부 해지 후에는 신탁재산 귀속을 원인으로 위탁자 앞으로 소유권이전등기를 한 다음 다시 분양계약을 원인으로 매수인 앞으로 이전등기가 이루어지는 것이고, '우선수익자의 서면요청이 있으면 수탁자가 매수인에게 직접 소유권을 이전할 수 있다'는 특약은 절차를 간편하게 처리하기 위한 합의일 뿐 매수인에게 수탁자에 대한 이전등기청구권을 직접 취득하게 하는 규정으로 볼 수 없다고 보았습니다. 또한 신탁행위로 수익자를 귀속권리자로 정한 경우 수익자의 채권자가 신탁수익권의 급부청구권을 압류하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 효력은 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에도 미친다고 하여, 압류 후 매수인들에게 이전등기를 마쳐 준 수탁자의 불법행위 책임을 인정했습니다.

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• 대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결

  부동산 PF 사업에서 신탁계약의 처분대금 정산순위 조항과 사업약정·추가약정의 자금집행 순서 조항은 신탁사업에 드는 비용의 부담주체를 정한 것이거나 비용의 지출순서·지출방법·절차 등을 정한 것에 불과하여, 신탁계약의 당사자가 아닌 제3자로 하여금 수탁자에 대한 권리를 직접 취득하게 하는 것을 목적으로 한 제3자를 위한 계약 조항으로 해석할 수 없다고 보았습니다. 또한 수분양자가 수탁자 명의의 자금관리계좌에 분양대금을 입금한 것은 단축급부에 해당하므로, 분양계약이 해제되었더라도 수분양자가 수탁자를 상대로 직접 부당이득 반환을 구할 수는 없다고 판단했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.