지체상금·계약해제
공사 준공이 약정 기한을 넘겼을 때 지체상금 부과나 그에 따른 계약해제가 문제 되는 분쟁입니다. 지체의 책임 소재, 공기 연장 사유, 지체상금률의 과다 여부와 감액 가능성이 핵심 쟁점입니다. 공정 기록과 귀책 자료를 검토해 청구 또는 방어 논리를 구성합니다.
공기가 밀리면 지체상금이 붙습니다. 다툼은 두 곳에서 생깁니다. 하나는 지연의 책임이 누구에게 있느냐이고, 다른 하나는 약정된 금액이 그대로 인정되느냐입니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조).
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 준공·공기 지연의 책임이 수급인에게 있는지, 도급인 사정·불가항력에 있는지
- 지체상금 약정의 효력과 과다한 경우 감액 가능성
- 계약해제의 사유·절차가 적법한지, 해제에 따른 정산·원상회복 범위
대응 방향
- 공기 연장 사유(설계변경·민원·자재수급·도급인 귀책)를 정리해 지연 책임을 다투는 방향
- 지체상금이 과중한 경우 감액 가능성을 검토하고 기성·정산과 상계 여부를 정리하는 방향
- 해제 사유·통지의 적법성을 점검하고 기성고 정산·손해배상으로 쟁점을 재구성하는 방향
요건과 판단 기준
- 지체의 시기와 종기
- 언제부터 언제까지 늦었는지가 금액을 정합니다. 착공 지연, 설계 확정 지연, 인허가 대기처럼 발주자 측 사정으로 멈춘 기간은 공제 대상이 될 수 있어, 공정별로 기간을 나누어 보는 작업이 필요합니다.
- 귀책사유
- 수급인의 책임 없는 사유로 지연되었다면 그 기간은 빠집니다. 천재지변, 발주자의 자재 미지급, 민원·행정절차 지연 등이 흔한 사유이고, 그때그때의 서면 기록이 판단 자료가 됩니다.
- 예정액의 성격과 감액
- 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제1항·제2항·제4항).
- 해제와의 관계
- 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않습니다(같은 조 제3항). 지체상금을 청구하면서 계약을 해제하는 것도 가능하므로, 두 선택지를 함께 검토해야 합니다.
아직 공사 중이라면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
지연 사유를 발생한 날 기록한다
자재가 언제 안 들어왔는지, 어떤 지시를 기다렸는지, 민원으로 며칠 멈췄는지를 그날 남깁니다. 준공 후에 소급해 정리하면 상대가 인정하지 않는 항목이 생깁니다.
- 2
공기 연장을 그때그때 서면으로 요청한다
사유가 생겼을 때 연장을 요청하고 회신을 받아 두면, 나중에 그 기간이 공제 대상인지 다툴 필요가 줄어듭니다. 요청 없이 그냥 늦어진 기간은 방어가 어렵습니다.
- 3
지체상금 요율과 상한을 계약 단계에서 본다
요율과 상한, 기산일 정의가 계약서마다 다릅니다. 착공 전에 확인해야 바꿀 수 있고, 그 한 줄이 총액을 크게 좌우합니다.
- 4
기성 정산을 미뤄 두지 않는다
지체상금과 미지급 공사대금이 함께 걸리면 상계 관계로 복잡해집니다. 기성 확인을 제때 받아 두면 다툼의 범위가 좁아집니다.
- 5
해제까지 갈 상황인지 미리 판단한다
해제는 정산·원상회복·후속 시공사 투입이 한꺼번에 걸리는 선택입니다. 해제 통지 전에 손익을 계산해 두어야 합니다.
절차와 기간
- 1
지연 사유·기간 정리· 2~4주
공정표와 기록을 대조해 귀책 구간을 나눕니다.
- 2
정산 협의· 2~8주
지체상금과 미지급 대금을 함께 놓고 정산안을 교환합니다.
- 3
청구 또는 방어· 1심 6~14개월
협의가 안 되면 소송에서 귀책과 금액을 다툽니다. 감액 주장은 예정액의 과다성을 뒷받침할 자료가 필요합니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 연장 요청 없이 넘어간 기간은 나중에 공제받기 어렵습니다. 기록의 유무가 그대로 금액이 됩니다.
- 위약금이라고 적혀 있으면 손해배상액의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 실제 손해가 적다는 주장만으로는 부족하고 과다성을 다투어야 합니다.
- 지체상금과 공사대금을 따로 다투면 절차가 둘로 늘어납니다. 상계 관계를 한 사건에서 정리하는 편이 낫습니다.
- 해제를 통지한 뒤 후속 시공사를 곧바로 투입하지 못하면 손해가 더 커질 수 있습니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 공기 지연을 이유로 거액의 지체상금을 청구받았다
- 지연이 도급인 측 설계변경·인허가·자재 지연 등 외부 사정 때문이라고 본다
- 상대방이 일방적으로 계약을 해제하겠다고 통보해 왔다
- 공기 연장에 관한 합의나 통보가 서면으로 정리되어 있지 않다
- 지체상금 약정 금액이 실제 손해에 비해 지나치게 크다고 느낀다
자주 묻는 질문
- 약정된 지체상금이 너무 큽니다.
- 손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 공사 규모 대비 요율, 실제 손해와의 차이 등을 자료로 제시해 다투게 됩니다.
- 발주자 때문에 늦어진 기간도 물어야 하나요?
- 수급인의 책임 없는 사유로 인한 지연은 원칙적으로 제외됩니다. 다만 그 사유와 기간을 증명해야 하므로, 당시의 요청·회신 기록이 있는지가 관건입니다.
- 지체상금을 청구하면 계약 해제는 못 하나요?
- 손해배상액의 예정은 이행 청구나 계약 해제에 영향을 미치지 않습니다(같은 조 제3항). 다만 해제는 정산과 후속 조치가 따르므로 별도로 판단해야 합니다.