공사대금·추가공사대금
도급계약에서 약정 공사대금이나 당초 계약에 없던 추가·변경 공사대금의 지급을 둘러싼 분쟁입니다. 추가공사 합의의 존재와 범위, 공사 완성 여부, 정산 기준이 핵심 쟁점이 됩니다. 계약서·견적서·작업지시·현장 자료를 토대로 청구권을 검토합니다.
공사대금 소송에서 실제로 다투는 것은 공사를 했느냐가 아닙니다. 시공한 사실 자체는 대개 다툼이 없고, 승부는 세 곳에서 갈립니다. 일이 완성되었다고 볼 수 있는지, 추가로 시공한 부분에 대금을 주기로 한 약정이 있었는지, 그리고 3년이 지나지 않았는지입니다. 특히 추가공사는 시공했다는 사실만으로 대금채권이 생기지 않고, 그 대금을 지급하기로 하는 별도의 약정이 있었다는 점까지 인정되어야 합니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 당초 도급계약의 약정 공사대금 범위와 실제 시공 범위가 일치하는지
- 추가·변경공사가 별도 합의로 인정되는지, 아니면 본래 계약에 포함된 것인지
- 기성 검수·준공 여부와 미지급 잔금의 발생 시점·지연이자 산정
대응 방향
- 도급계약서·견적서·현장 지시 내역을 토대로 약정 대금과 추가공사의 범위를 정리하는 방향
- 추가공사 합의를 입증할 자료(지시서·문자·회의록·현장사진)를 확보해 청구 근거를 보강하는 방향
- 협의·내용증명으로 정산을 시도하고 진전이 없을 경우 지급명령·소송 등 절차를 검토하는 방향
요건과 판단 기준
- 누구를 상대로 하는 사건인지부터 가른다
- 민법상 도급은 도급인과 수급인 사이의 관계이고, 하도급거래 공정화에 관한 법률은 원사업자와 수급사업자 사이에만 적용됩니다(같은 법 제2조 제2항·제3항). 개인 건축주가 시공업체에 직접 맡긴 민간 공사는 상대가 중소기업자여도 원사업자·수급사업자 관계가 아니어서 하도급법 조항을 그대로 끌어 쓸 수 없습니다. 계약서에 이름이 여럿 적혀 있거나 '외 ○인' 형태로 표시된 경우에는 계약서 자체에서 특정할 수 있거나 상대방 입장에서도 특정할 수 있는 특별한 사정이 인정되는 당사자만 계약당사자로 볼 수 있고 그 인정은 신중해야 한다고 보았습니다(대법원 2023. 6. 15. 선고 2022다247422 판결 참조).
- 미완성인지, 하자 있는 완성인지
- 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하고, 인도를 요하지 않는 경우에는 일을 완성한 후 지체 없이 지급합니다(민법 제665조 제1항). 그래서 일이 완성되지 않았다고 보면 대금 청구 자체가 이릅니다. 반대로 하자가 있을 뿐 완성된 것으로 보면 대금은 청구할 수 있고, 도급인의 손해배상 청구와 동시이행 관계에 서고(민법 제667조 제3항), 하자보수 청구와의 동시이행도 판례로 인정됩니다. 실무에서는 미시공 부분이 건물의 주요 구조에 해당하는지, 전체 공정에서 차지하는 비중이 어느 정도인지, 그 상태로 건물이 사용되고 있는지, 사용승인을 받았는지를 놓고 이 구분을 다툽니다.
- 추가공사대금은 시공 사실만으로 생기지 않는다
- 추가공사대금이 인정되려면 추가공사를 시행했다는 점과 그 대금을 지급하기로 하는 별도의 약정이 있었다는 점이 함께 인정되어야 합니다. 약정이 구두로만 오간 경우에는 도급계약의 목적, 추가·변경공사를 하게 된 경위, 그 내용이 통상적인 범위를 넘는지, 산출내역서와 견주면 어떤지, 도급인이 현장에 상주하며 지시했는지, 추가 비용이 전체 대금에서 차지하는 비율이 어느 정도인지를 모아 판단합니다. 특히 총액으로 정한 계약에서는 물량이 늘었다는 사정만으로는 부족하고, 당초 계약이 정한 공사범위를 넘는 공사가 있었다는 점이 드러나야 합니다.
- 중도에 멈췄다면 실투입비가 아니라 총공사비에 기성고 비율
- 도급계약이 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되고 도급인은 인도받은 미완성 건물의 보수를 지급해야 합니다. 이때 보수는 특별한 사정이 없는 한 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이고 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것이 아니며, 기성고 비율은 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율이라고 보았습니다(대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결 참조). 설계와 사양이 바뀌면 공사대금도 바뀐다는 특약을 두고 변경된 설계대로 공사가 진행되다 중단되었다면 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용합니다(대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결 참조).
- 3년이 지나면 내용을 따질 기회가 없다
- 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). 기산점은 일반적으로 공사가 완성된 때이고, 계약이 완성된 목적물의 인도의무까지 정하고 있으면 인도일이 기준이 됩니다. 이 3년은 본래의 공사대금뿐 아니라 그 공사에 부수하는 채권에도 적용되므로(대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다56685 판결 참조), 추가공사비나 복구공사비를 약정금이라는 이름으로 청구하더라도 채권의 성질이 바뀌지 않는 한 3년입니다.
아직 공사 중이거나 정산 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
추가 지시를 받은 그날, 금액까지 적어 회신을 받는다
'이것도 해 주세요'라는 말만 남으면 나중에 서비스로 해 준 공사로 정리됩니다. 지시한 사람과 날짜, 추가되는 작업의 내용, 대금을 얼마로 하거나 어떤 방식으로 정산할지를 한 줄이라도 적어 문자나 이메일로 회신을 받아 두면, 별도 약정이 있었는지를 다투는 단계를 통째로 건너뛸 수 있습니다.
- 2
하도급이라면 착공 전 서면을 요구하고, 안 주면 확인을 요청한다
건설위탁에서는 원사업자가 추가·변경위탁을 하는 경우에도 하도급대금과 지급방법 등을 적은 서면을 계약공사를 착공하기 전까지 발급해야 합니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제3호). 서면을 받지 못했다면 수급사업자는 위탁받은 작업의 내용과 하도급대금 등을 서면으로 통지해 위탁내용의 확인을 요청할 수 있고, 원사업자가 통지를 받은 날부터 15일 안에 인정 또는 부인의 회신을 발송하지 않으면 통지한 내용대로 위탁이 있었던 것으로 추정합니다(같은 조 제8항·제9항). 서면 없이 진행된 추가공사에서는 이 통지 한 장이 사실상 유일한 근거가 되기도 합니다.
- 3
산출내역서와 물량내역서를 계약서와 한 묶음으로 남긴다
총액으로 정한 계약에서 원래 공사범위가 어디까지였는지를 가르는 자료가 이것입니다. 나중에 추가공사라고 주장하려면 그 공사가 이 내역에 없었다는 점을 보여야 하는데, 계약 당시 주고받은 내역서가 남아 있지 않으면 비교 자체가 불가능해집니다.
- 4
기성 확인과 현장 사진을 진행 중에 받아 둔다
공사가 중간에 멈추면 기성고 비율을 산정해야 하고, 그 기초는 중단 당시 어디까지 시공되어 있었는가입니다. 기성 검수 확인서, 공정률 보고, 날짜가 남는 방식의 현장 사진을 그때그때 확보해 두면 감정에서 다투는 폭이 줄어듭니다.
- 5
3년을 달력에 적고, 신축이라면 저당권설정청구를 함께 검토한다
부동산공사의 수급인은 보수에 관한 채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 도급인이 건물을 팔거나 담보로 넘기기 전에 움직여야 실익이 있고, 시효가 임박했다면 지급명령이나 소 제기로 시효를 끊는 일이 먼저입니다.
절차와 기간
- 1
청구 항목을 세 갈래로 나눈다· 2~4주
원계약 잔금, 기성 부분, 추가공사분은 근거도 증명 방법도 다릅니다. 항목별로 금액과 뒷받침 자료를 갈라 두어야 상대방의 반박이 한 덩어리로 뭉쳐 오는 것을 막을 수 있습니다.
- 2
내용증명과 정산 협의, 필요하면 보전처분· 2~8주
미지급 금액과 산출 근거를 특정해 통지합니다. 도급인의 자력이나 부동산 처분 움직임이 걱정되면 가압류를 함께 검토하고, 금액에 다툼이 없고 지급만 미뤄지는 상황이라면 지급명령이 빠른 경로가 됩니다.
- 3
본안 소송과 감정· 1심 8~18개월
공사대금 사건은 기성고 비율과 추가공사의 범위·단가를 감정으로 가리는 경우가 많습니다. 감정 항목을 어떻게 잡느냐가 결과를 좌우하고, 그만큼 기간과 비용도 늘어납니다.
- 4
회수· 판결 확정 후 1~6개월
판결을 받아도 도급인에게 재산이 없으면 실제로 들어오지 않습니다. 소송 전에 확보해 둔 가압류나 저당권이 이 단계에서 차이를 만듭니다.
비용
- 인지대와 송달료는 청구금액을 기준으로 정해집니다. 공사대금은 청구액 자체가 큰 경우가 많아 초기 인지대 부담이 다른 사건보다 무거운 편입니다.
- 기성고나 추가공사 범위를 감정으로 가리면 감정료가 인지대를 넘어서는 경우가 흔합니다. 감정 항목 수와 현장 규모에 따라 크게 달라집니다.
- 가압류를 함께 신청하면 인지·송달료 외에 법원이 정한 담보를 현금으로 공탁하거나 보증보험증권으로 갈음해야 합니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 총액으로 정한 계약에서 물량이 늘었다는 사정만으로는 추가공사대금이 인정되기 어렵습니다. 당초 공사범위를 넘는 공사였다는 점과 그 대금을 주기로 했다는 점을 따로 보여야 합니다.
- 협의만 이어가다 3년을 넘기는 것이 가장 흔한 패인입니다. 금액이 확정되지 않아 일부만 청구하는 경우에도, 소송의 진행경과에 따라 청구금액을 확장할 뜻을 소장에 표시하고 소송이 끝날 때까지 실제로 확장했다면 소 제기 당시부터 채권 전부에 재판상 청구로 인한 시효중단의 효력이 생긴다고 보았습니다(위 2020다210860, 210877 판결 참조).
- '분양대금이나 임대보증금이 들어오면 주겠다'는 약정은 단순히 지급방법을 정한 것으로 볼 수도 있고 지급시기를 불확정기한으로 정한 것으로 볼 수도 있습니다. 불확정기한으로 보더라도 분양이나 임대가 이루어지는 것이 불가능해지면 이행기가 도래한 것으로 다툴 여지가 있으므로, 그 문언 하나로 청구를 접을 일은 아닙니다.
- 지연손해금은 소장이 송달된 날의 다음 날부터 연 12%가 적용되는 것이 원칙이지만, 이행의무의 존부나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지는 이 이율이 적용되지 않습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항·제2항). 계약일반조건에 정한 높은 연체이율도 지급의무의 존부 자체가 불명확한 추가비용에까지 일률적으로 적용되는 것은 아니라고 본 사례가 있습니다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2008다41451 판결 참조).
- 하수급인이 원사업자에게서 받지 못했을 때 발주자에게 직접 청구하는 길은 법이 정한 사유가 있을 때만 열립니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항). 받을 수 있는 금액도 시공한 부분에 상당하는 하도급대금이고, 그 사유가 발생하면 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무와 원사업자의 하도급대금 지급채무가 그 범위에서 소멸한 것으로 봅니다(같은 조 제2항).
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 준공 또는 기성을 마쳤는데도 약정 대금의 상당 부분을 받지 못하고 있다
- 도급인의 구두 지시로 추가·변경공사를 했는데 별도 정산이 이뤄지지 않았다
- 공사대금에 관한 서면 계약 없이 견적서·구두 합의만으로 일을 진행했다
- 도급인이 하자나 미시공을 이유로 대금 지급을 미루거나 거부하고 있다
- 추가공사 사실은 있으나 이를 입증할 지시서·문서가 정리되어 있지 않다
자주 묻는 질문
- 계약서 없이 구두로 공사했는데 대금을 받을 수 있나요?
- 도급은 서면이 없어도 성립하므로 계약서가 없다는 사실만으로 청구가 막히지는 않습니다. 다만 공사범위와 약정 금액을 증명해야 하므로 견적서, 입금 내역, 문자와 통화 기록, 자재 세금계산서, 날짜가 남은 현장 사진을 모으는 일이 사건의 대부분을 차지합니다. 상대가 건축주인지 시행사인지 현장을 관리한 사람인지도 함께 정리해야 합니다.
- 도급인이 하자를 이유로 잔금을 전부 안 줍니다.
- 하자가 있을 뿐 일이 완성된 것으로 보면 대금 청구는 가능하고, 도급인의 손해배상 청구와 동시이행 관계에 서고(민법 제667조 제3항), 하자보수 청구와의 동시이행도 판례로 인정됩니다. 다만 준공검사 완료를 잔금 지급의 조건으로 정한 특약이 있는 경우처럼 계약 문언에 따라 결론이 달라질 수 있어, 계약서의 지급 조건부터 확인해야 합니다.
- 공사를 중간에 그만두었는데 얼마를 받나요?
- 실제로 들인 비용을 그대로 받는 것이 아니라, 약정한 총공사비에 중단 당시의 기성고 비율을 적용한 금액이 기준입니다(위 2016다24284 전원합의체 판결 참조). 그래서 계약금액 자체가 낮게 정해져 있었다면 실제 투입액이 커도 그만큼 받기 어려울 수 있고, 반대로 계약금액이 넉넉했다면 유리하게 작용합니다.
- 추가공사를 여러 해에 걸쳐 했는데 언제까지 청구할 수 있나요?
- 공사에 관한 채권은 3년이고(민법 제163조 제3호), 그 공사에 부수하는 채권에도 같은 기간이 적용됩니다(위 2010다56685 판결 참조). 항목마다 완성되거나 인도된 시점이 다르면 시효도 따로 흐르므로, 오래된 항목부터 남은 기간을 확인하는 것이 실질적입니다.
- 원청이 부도났습니다. 발주처에서 직접 받을 수 있나요?
- 원사업자의 지급정지·파산 등으로 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우, 발주자·원사업자·수급사업자 사이에 직접지급 합의가 있는 경우, 하도급대금 2회분 이상을 받지 못한 경우, 원사업자가 지급보증 의무를 이행하지 않은 경우처럼 법이 정한 사유가 있어야 합니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항). 사유가 있어도 받을 수 있는 금액은 시공한 부분에 상당하는 하도급대금이고, 발주자가 이미 원사업자에게 지급한 금액은 빼고 계산합니다(같은 조 제4항).
참고 판례
대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결
건축공사도급계약이 수급인의 채무불이행으로 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면 계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되고, 도급인이 지급해야 할 미완성 건물의 보수는 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이지 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것이 아니라고 보았습니다. 기성고 비율은 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율로 산정한다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결
도급계약에서 설계 및 사양의 변경이 있으면 그에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하고 변경된 설계와 사양에 따라 공사가 진행되다 중단되었다면, 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용해 기성고에 따른 공사비를 산정해야 한다고 보았습니다. 또한 채권 중 일부만 청구하면서 소송의 진행경과에 따라 청구금액을 확장할 뜻을 표시하고 소송이 끝날 때까지 실제로 확장한 경우에는 소 제기 당시부터 채권 전부에 시효중단의 효력이 발생한다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다56685 판결
민법 제163조 제3호가 정한 '도급받은 자의 공사에 관한 채권'의 범위를 밝히면서, 대체가 어렵거나 불가능한 제작물의 공급을 목적으로 하는 계약은 도급의 성질을 가지므로 그 대금채권도 3년의 단기소멸시효에 걸린다고 보았습니다. 도급인의 공사 협력의무 역시 계약에 따른 부수적 내지 종된 채무로서 같은 호의 '공사에 관한 채무'에 해당한다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.