기성고 정산 분쟁

공사가 중단되거나 해제된 경우 이미 시공된 부분의 기성고 비율과 정산금을 다투는 분쟁입니다. 기성고 산정 기준, 기투입 공사비와 잔여 공사비의 비율, 미시공 부분 공제가 핵심 쟁점입니다. 감정과 현장·회계 자료를 토대로 정산액을 검토합니다.

공사가 중간에 멈추면 들인 돈이 아니라 기성고 비율로 정산합니다. 건축공사도급계약이 중도해제된 경우 도급인이 지급할 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이지 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니고, 그 비율은 수급인이 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비를 그 금액과 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비의 합계로 나누어 확정한다고 보았습니다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 11581 판결 참조). 그래서 손해를 보며 비싸게 시공한 부분은 그만큼 더 받는 근거가 되지 못하고, 남은 공정이 비쌀수록 이미 한 일의 비율은 내려갑니다. 실제로 금액을 가르는 것은 영수증 뭉치가 아니라 공사가 멈춘 그날의 시공 상태를 누가 얼마나 남겨 두었는가입니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

실투입비가 아니라 비율로 계산한다

정산액은 약정 총공사비에 기성고 비율을 곱한 금액이고, 기성고 비율은 기성 부분에 들어간 공사비를 그 금액과 미시공 부분에 들어갈 공사비의 합계로 나눈 값입니다. 실제 지출액을 그대로 인정하면 필요 이상으로 쓴 비용까지 도급인이 떠안게 되고, 약정 총공사비에서 잔여 공사비만 빼는 방식을 쓰면 중단 이후의 물가 상승을 수급인이 뒤집어쓰게 되어, 두 방식 모두 한쪽에 치우칩니다. 기성 부분과 미시공 부분에 실제로 소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 비율을 약정 공사비에 적용해야 한다고 본 사례가 있습니다(대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결 참조).

기준 시점은 공사를 중단한 때

기성고를 확정하는 기준은 수급인이 공사를 중단할 당시의 상태입니다. 계약이 중도에 해제·해지되어 그 시점에 공사가 멈췄다면 결국 같은 날이 되고, 기성고에 따라 나누어 지급하기로 약정한 경우에는 각 지급 시점의 기성 상태가 기준이 됩니다. 이 날짜가 정해져야 어느 공종이 어디까지 되어 있었는지와 어느 단가를 적용할지가 고정되고, 정산액에 붙는 지연손해금의 기산점도 여기서 갈립니다. 통지가 오간 시점이 애매하면 정산의 출발점 자체가 다툼거리가 됩니다.

미완성인지, 완성됐는데 하자인지부터 가른다

공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우는 미완성이지만, 최후의 공정까지 일단 종료하고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 불완전하여 보수가 필요한 정도라면 완성된 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 보았습니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결 참조). 완성으로 보면 약정 대금 전액을 청구하고 도급인이 하자를 들어 상계·감액을 주장하는 구조가 되고, 미완성으로 보면 기성고 비율로 정산하는 구조가 됩니다. 준공검사를 받았는지 여부에 구애되지 않고 계약 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단합니다.

특약이 있으면 특약이 앞선다

기성 부분의 보수에 관한 약정이 있는 등 특별한 사정이 인정되면 위 원칙과 달리 산정할 수 있습니다. 공사가격내역서의 단가로 산출한 금액을 기성금으로 청구하기로 계약서에 정해 둔 사안에서 그 내역서 단가를 적용해 산정한 감정 결과를 그대로 받아들인 사례가 있습니다(대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769, 39776 판결 참조). 설계 및 사양의 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하고 변경된 설계대로 공사가 진행되다 중단되었다면 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용합니다(위 2020다210860 판결 참조).

선급금은 별도 상계 없이 충당된다

선급금은 구체적인 기성고와 무관하게 전체 공사에 대해 미리 지급한 공사대금이므로, 계약이 해제·해지되면 특별한 사정이 없는 한 별도의 상계 의사표시 없이 그때까지의 기성고에 해당하는 공사대금 중 미지급액에 당연히 충당되고, 충당하고도 남는다면 수급인이 남은 선급금을 반환할 의무를 집니다(위 2014다11574 판결 참조). 받을 돈을 계산하고 있었는데 정산 결과가 반환 채무로 뒤집히는 일이 여기서 나옵니다. 다만 기성금을 착오로 많이 지급한 것은 선급금이 아니어서 부당이득 반환의 문제로 달리 다루어진 사례가 있습니다(대법원 2019. 12. 24. 선고 2018다223139 판결 참조).

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 공사가 중도에 중단·해제되어 그때까지의 대가 정산이 필요하다
• 기성고 비율에 관해 도급인과 주장이 크게 엇갈린다
• 기성 검수나 확인 절차 없이 공사가 진행되었다
• 받은 선급금·기성금과 실제 시공분의 정산이 정리되지 않았다
• 시공 부분을 입증할 사진·작업일지·자재내역이 정리되어 있지 않다

참고 판례

• 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 11581 판결

  건축공사도급계약이 수급인의 채무불이행으로 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되고 도급인은 인도받은 미완성 건물의 보수를 지급해야 한다고 보았습니다. 그 보수는 약정한 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이지 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것이 아니고, 기성고 비율은 수급인이 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 중 완성된 부분의 비용이 차지하는 비율로 확정한다고 했습니다. 다만 비율과 대금에 다툼이 있으면 당사자들이 공사규모와 기성고를 참작해 약정으로 정산할 수 있고, 선급금은 별도의 상계 의사표시 없이 미지급 기성 공사대금에 충당되며 남으면 수급인이 반환해야 한다고 판단했습니다.

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• 대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769, 39776 판결

  공사를 완성하지 못한 채 계약이 해제되어 기성고에 따라 정산할 경우 공사비는 약정 총공사비 중 공사를 중단할 당시의 기성고 비율에 의한 금액이 되지만, 당사자 사이에 기성 부분의 보수에 관한 약정이 있는 등 특별한 사정이 인정되면 그와 달리 산정할 수 있다고 보았습니다. 계약서에 공사가격내역서 단가로 기성금액을 청구하기로 정하고 내역서를 첨부한 사안에서 그 단가를 적용해 기성고 비율을 산정한 감정 결과를 받아들였습니다. 또한 민법 제673조가 도급인에게 자유로운 해제권을 주는 대신 손해를 배상하게 한 것은 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하게 하는 취지라고 했습니다.

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• 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결

  공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것이지만, 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 불완전하여 보수를 해야 할 경우에는 완성된 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 보았습니다. 예정된 최후의 공정을 종료했는지는 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애되지 않고 해당 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단해야 하며, 같은 기준이 지체상금 약정에도 그대로 적용된다고 했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.