부동산 명의신탁
실소유자가 타인 명의로 부동산 등기를 두는 약정으로, 부동산실명법 위반에 따른 형사책임이 따를 수 있습니다. 명의신탁의 성립과 유형, 과징금·형사처벌의 적용 범위가 쟁점이 됩니다. 자금 출처와 등기 경위를 확인해 책임 범위와 대응 방향을 사안에 따라 검토합니다.
명의신탁 형사사건은 층이 둘입니다. 하나는 이름을 빌린 쪽과 빌려준 쪽을 함께 처벌하는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반이고, 다른 하나는 이름을 빌려 간 사람이 그 부동산을 팔아 버렸을 때의 횡령·배임입니다. 두 번째 층은 대법원이 명의신탁의 세 유형 모두에서 횡령죄 성립을 부정하는 쪽으로 정리해 왔기 때문에, 떼였다는 생각으로 고소장을 쓰면 상대는 그 죄로 처벌되지 않은 채 자신의 첫 번째 층 책임만 드러나는 일이 생깁니다. 그래서 이 분쟁은 고소를 할 것인지부터가 판단의 대상이고, 입건된 쪽에서는 그 등기가 애초에 명의신탁약정에 따른 것인지를 다투는 데서 출발합니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 명의신탁 약정의 존재와 유형(양자간·중간생략·계약명의신탁)의 구별
- 부동산실명법 위반에 따른 형사 책임·과징금과 소유권 귀속 문제
- 명의수탁자의 임의 처분이 횡령 등 별도 범죄에 해당하는지
대응 방향
- 자금 출처·등기 경위·당사자 합의를 자료로 정리해 명의신탁 구조를 규명하는 방향
- 실명법상 효력과 소유권 회복 가능성을 형사·민사 양면으로 검토
- 처분·반환 다툼에서 책임 범위와 구제 수단을 함께 설계
요건과 판단 기준
- 신탁자와 수탁자가 함께 처벌된다
- 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되고(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항), 이를 위반한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(같은 법 제7조 제1항 제1호·제2항). 제7조 제1항 제1호로 처벌되는 사람은 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 한 실권리자를 말한다고 보았습니다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2017도11280 판결 참조). 이름만 빌려준 쪽이 형사책임에서 빠지는 구조가 아닙니다.
- 명의신탁약정에 해당하는지가 첫 관문
- 대내적으로는 실권리자가 물권을 보유하기로 하면서 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정이 명의신탁약정이고, 위임이나 위탁매매의 형식을 빌린 경우와 나중에 추인한 경우도 포함됩니다(같은 법 제2조 제1호). 다만 채무 변제를 담보하려고 채권자가 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 하고 공유로 등기한 경우, 신탁법 등에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우는 정의에서 빠집니다(같은 호 단서 각 목). 실질이 양도담보라면 채무자·채권금액·담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 제출했는지가 별도의 쟁점이 됩니다(같은 법 제3조 제2항).
- 종중·배우자·종교단체 특례에는 목적 요건이 붙는다
- 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 등기한 경우, 종교단체 명의로 그 산하 조직의 부동산을 등기한 경우에는 제4조부터 제7조까지가 적용되지 않습니다(같은 법 제8조). 그러나 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우라야 하므로, 그 목적이 인정되면 특례가 걷히고 처벌 조항이 되살아납니다. 부부 사이라는 사실만으로 안전하다고 보기 어려운 이유입니다.
- 수탁자가 팔아 버려도 횡령죄로는 가지 않는다
- 명의신탁자가 자기 소유 부동산의 등기명의를 넘긴 양자간 명의신탁에서, 무효인 약정에 기초한 사실상의 위탁관계는 형법상 보호할 가치 있는 신임이라고 할 수 없어 명의수탁자가 임의로 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다고 보았습니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결 참조). 매도인에게서 곧바로 수탁자 명의로 등기를 옮긴 중간생략등기형에서도 결론은 같고(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결 참조), 수탁자가 계약당사자가 된 계약명의신탁에서 매도인이 약정을 알고 있었던 경우에는 횡령죄는 물론 배임죄에서 말하는 타인의 사무를 처리하는 자에도 해당하지 않는다고 보았습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011도7361 판결 참조).
- 형사·민사·행정은 각각 다른 층에서 움직인다
- 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이지만, 수탁자가 계약의 한쪽 당사자가 되고 상대방이 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다(같은 법 제4조 제1항·제2항). 이와 별개로 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과되고(같은 법 제5조 제1항 제1호), 과징금을 부과받고도 자기 명의로 등기하지 않으면 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10이, 다시 1년이 지난 때 100분의 20이 이행강제금으로 붙습니다(같은 법 제6조 제2항). 형사에서 어떤 결론이 나오든 이 절차가 함께 없어지지는 않습니다.
아직 고소하지 않았거나 조사 통지를 받기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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이름을 빌려 달라는 말을 듣고 있는 단계라면 거절이 답이다
명의를 잠깐 빌려주는 것뿐이라 형사책임이 없다는 설명에는 법적 근거가 없습니다. 이미 등기가 넘어갔다면 되돌리는 시점이 빠를수록 유리합니다. 과징금의 기준이 되는 부동산 가액은 부과일 현재를 기준으로 하되, 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료했거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 계산하고(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항 단서), 실명등기를 마치면 이행강제금 국면으로 넘어가지 않습니다.
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고소하기 전에 내 쪽 위험부터 계산한다
고소장에 명의신탁 사실을 적는 것은 자신의 제3조 제1항 위반을 진술하는 일이기도 합니다. 명의신탁자의 죄는 장기 5년의 징역에 해당해 공소시효가 7년, 명의수탁자의 죄는 장기 3년이어서 5년입니다(형사소송법 제249조 제1항 제4호·제5호). 시효는 범죄행위가 종료한 때부터 진행하므로(같은 법 제252조 제1항) 어느 시점을 종료로 볼지가 사안마다 다투어지는데, 이 계산과 실제로 되찾을 수 있는 것이 무엇인지를 함께 놓고 결정할 문제입니다.
- 3
자금 흐름과 약정 경위를 지금 정리한다
매수자금이 누구 계좌에서 나갔는지, 매매계약서에 누가 당사자로 적혔는지, 취득세와 재산세를 누가 냈는지, 등기권리증과 인감을 누가 보관했는지, 임대료가 어느 계좌로 들어왔는지를 시점별로 모읍니다. 이 자료가 양자간·중간생략등기형·계약명의신탁 중 어느 유형인지와 매도인이 약정을 알았는지를 가르고, 그 갈림이 죄명과 회복 방법을 함께 바꿉니다.
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조사 통지를 받았다면 첫 조사 전에 유형부터 확정한다
첫 조사에서의 진술이 사실상 유형을 정합니다. 기억에 기대어 그냥 이름만 빌려줬다거나 실제로는 내 돈으로 산 것이라고 말한 뒤에 이를 번복하기는 어렵습니다. 특례를 주장할 사안인지, 정의 규정의 단서에 걸리는 양도담보나 구분소유적 공유인지를 자료로 정리한 다음 조사에 들어가는 것이 안전합니다.
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부동산이 넘어갈 조짐이 보이면 형사보다 보전이 먼저다
명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항). 수탁자가 처분하고 나면 형사절차의 결론과 무관하게 부동산 자체는 돌아오지 않고 금전 반환 문제만 남으므로, 처분금지가처분 같은 민사 보전을 먼저 검토해야 하는 국면이 있습니다.
절차와 기간
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사건 성격과 방향 결정· 1~3주
등기 경위와 자금 흐름으로 유형을 특정하고, 고소할 사안인지 민사로 갈 사안인지, 입건된 쪽이라면 어느 지점을 다툴지를 정합니다. 고소를 하면 상대의 진술을 통해 내 쪽 사실관계도 함께 수사 대상이 되므로, 이 단계의 판단이 이후 국면을 크게 좌우합니다.
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수사· 3~8개월
고소장은 부동산 소재지나 피고소인 주소지를 관할하는 경찰서에 냅니다. 고소인 조사, 피의자 조사, 등기부와 계좌 자료 확보의 순서로 진행되고, 세무 자료나 다수 관계인 조사가 필요하면 기간이 늘어납니다.
- 3
1차 처분과 불복· 항고 30일 · 재정신청 10일
사법경찰관이 사건을 검사에게 송치하지 않으면 송부한 날부터 7일 이내에 그 취지와 이유를 통지하고(형사소송법 제245조의6), 통지를 받은 사람은 고발인을 제외하고 해당 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있습니다(같은 법 제245조의7 제1항). 검사의 불기소는 다른 길이어서, 통지를 받은 날부터 30일 이내에 고등검찰청 검사장에게 항고하고(검찰청법 제10조 제1항·제4항), 항고기각을 통지받은 날부터 10일 이내에 지방검찰청 검사장 또는 지청장에게 재정신청서를 제출하면 관할 고등법원이 심리합니다(형사소송법 제260조 제1항부터 제3항까지).
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공판· 1심 4~10개월
기소되면 명의신탁약정의 존부와 유형, 특례를 주장하는 경우 그 목적 요건이 심리의 중심이 됩니다. 과징금 처분이 함께 진행 중이면 그 자료가 증거로 들어오기도 합니다. 결과를 미리 단정하기 어려운 영역입니다.
비용
- 고소나 고발을 접수하는 데에는 인지대나 수수료가 들지 않습니다. 수사 단계에서 드는 실비는 기록 열람·복사 수수료 정도입니다.
- 재정신청은 고등법원에서 진행되는 별도 절차이고, 신청이 기각되거나 취소되면 법원이 신청인에게 그 절차에서 생긴 비용과 피의자가 부담한 변호인선임료의 전부 또는 일부를 지급하도록 명할 수 있습니다(형사소송법 제262조의3).
- 형사와 무관하게 명의신탁자에게는 과징금이, 과징금을 부과받고도 실명등기를 하지 않으면 이행강제금이 붙습니다. 금액이 부동산 가액에 연동되므로 규모가 커질 수 있습니다.
- 무죄판결이 확정되면 그 재판에 든 비용을 국가로부터 보상받을 수 있습니다(형사소송법 제194조의2 제1항). 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 명의를 빌려 간 사람이 부동산을 처분했더라도 그 행위가 횡령죄로 처벌되지는 않습니다(위 2016도18761 전원합의체 판결 참조). 남는 것은 명의신탁자 자신의 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 사실이 수사기관에 드러나는 결과일 수 있으므로, 고소는 회복 수단이 아니라 위험을 함께 지는 선택입니다.
- 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로(같은 법 제4조 제3항) 수탁자가 이미 팔았다면 형사 결론과 관계없이 부동산은 돌아오지 않습니다. 시간이 갈수록 남는 것은 금전 청구뿐이고, 상대의 자력이 없으면 그마저 실익이 줄어듭니다.
- 공무원이 직무를 수행하다 제3조 위반 사실을 알게 되면 국세청장과 해당 부동산 소재지의 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다(같은 법 제9조 제3항). 민사소송이나 세무조사, 다른 형사사건에서 명의신탁이 드러나면 그 자체로 과징금 절차가 열리는 경로가 있습니다.
- 채권자로부터 강제집행면탈로 고소당하는 국면에서는 방향이 반대인 법리가 작동합니다. 계약명의신탁으로 수탁자 명의의 등기가 마쳐진 부동산은 매도인이 약정을 알았는지와 관계없이 명의신탁자가 소유권을 취득하지 못해 그에 대한 강제집행이나 보전처분의 대상이 될 수 없으므로, 강제집행면탈죄의 객체가 되지 않는다고 보았습니다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2010도4129 판결 참조).
- 법인이나 단체의 대표자, 대리인·사용인이 업무에 관해 제7조를 위반하면 행위자를 벌하는 외에 그 법인·단체에도 벌금형이 과해집니다(같은 법 제12조의2). 위반행위를 막기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다는 사정은 법인 쪽에서 내세워야 합니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 실제 매수자금은 내가 댔지만 등기는 타인 명의로 해두었다면 상담을 고려하세요
- 명의를 빌려준 부동산을 수탁자가 임의로 팔거나 담보로 넘겼다면 상담을 고려하세요
- 명의신탁 사실이 드러나 과징금·형사 문제가 우려된다면 상담을 고려하세요
- 가족·지인 명의로 둔 부동산의 소유권 회복이 필요하다면 상담을 고려하세요
- 자금 출처·합의 경위를 보여줄 이체내역·문자가 있다면 상담을 고려하세요
자주 묻는 질문
- 이름만 빌려줬는데 저도 처벌되나요?
- 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항). 다만 그 등기가 명의신탁약정에 따른 것인지, 실질이 양도담보나 구분소유적 공유여서 정의 규정에서 빠지는지를 먼저 봅니다(같은 법 제2조 제1호 단서). 명의를 빌려주게 된 경위와 실제로 대금을 부담한 사람이 누구인지가 다투는 지점입니다.
- 명의를 빌려 간 사람이 부동산을 팔아 버렸습니다. 횡령으로 고소할 수 있나요?
- 대법원은 유형을 가리지 않고 명의수탁자를 명의신탁자에 대한 관계에서 타인의 재물을 보관하는 자로 보지 않습니다(위 2016도18761 전원합의체 판결, 위 2014도6992 전원합의체 판결 참조). 계약명의신탁에서는 배임죄의 타인의 사무를 처리하는 자에도 해당하지 않는다고 보았습니다(위 2011도7361 판결 참조). 회복은 부당이득 반환 등 민사에서 다루게 되고, 고소 여부는 자신의 실명법 위반 위험까지 놓고 판단할 문제입니다.
- 부부 사이의 명의신탁도 처벌되나요?
- 배우자 명의 등기는 특례 대상이지만, 조세 포탈이나 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우라야 합니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제2호). 세 부담을 줄이려는 목적이나 취득·대출 제한을 피하려는 목적이 드러나면 특례가 걷힙니다. 등기 무렵의 세무·금융 자료와 그때의 사정이 판단 자료가 됩니다.
- 등기한 지 10년이 넘었는데 지금도 형사문제가 되나요?
- 명의신탁자의 죄는 공소시효가 7년, 명의수탁자의 죄는 5년입니다(형사소송법 제249조 제1항 제4호·제5호). 시효는 범죄행위가 종료한 때부터 진행하므로(같은 법 제252조 제1항) 기산점을 어디로 볼지가 사안에 따라 다투어집니다. 다만 공소시효와 무관하게 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하도록 되어 있어(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제5항) 행정 절차는 별도로 남습니다.
- 경찰이 불송치했습니다. 항고하면 되나요?
- 항고는 검사의 불기소처분에 대한 불복이라 단계가 다릅니다. 사법경찰관의 불송치에는 해당 경찰관서의 장에게 이의를 신청하고, 신청이 있으면 사법경찰관이 지체 없이 사건을 검사에게 송치합니다(형사소송법 제245조의7 제1항·제2항). 고발인은 이의신청 대상에서 제외되므로(같은 조 제1항 괄호), 고소인 지위로 접수했는지부터 확인해야 합니다.
참고 판례
대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결
명의신탁자가 자기 소유 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 이전한 양자간 명의신탁에서, 명의신탁약정과 이에 부수한 위임약정, 처분대금 반환약정이 모두 무효인 이상 그에 기초해 존재한다고 주장될 수 있는 사실상의 위탁관계는 법에 반하여 범죄를 구성하는 불법적 관계에 지나지 않아 형법상 보호할 가치 있는 신임이라고 할 수 없다고 보았습니다. 말소등기의무가 있다거나 제3자에 대한 처분이 유효해질 가능성이 있다는 사정만으로 명의수탁자를 타인의 재물을 보관하는 자로 볼 수도 없다고 하여, 임의처분에 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단하면서 종전의 반대 취지 판결들을 변경했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결
매수인인 명의신탁자가 매도인에게서 곧바로 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마친 중간생략등기형 명의신탁에서, 수탁자 명의의 등기는 무효이고 소유권은 매도인이 그대로 보유하므로 명의신탁자는 신탁부동산의 소유자가 아니라고 보았습니다. 명의신탁자가 매도인을 대위해 이전받을 법적 가능성을 가지고 있다는 이유로 그를 사실상 또는 실질적 소유권자로 평가하는 것은 명의신탁약정을 무효로 한 법의 취지에 반해 허용될 수 없다고 하여, 수탁자의 임의처분에 횡령죄가 성립하지 않는다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2012. 11. 29. 선고 2011도7361 판결
명의수탁자가 계약당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 아는 매도인과 매매계약을 체결하고 자기 명의로 등기를 마친 사안에서, 수탁자는 계약당사자도 아닌 명의신탁자에 대한 관계에서 타인의 재물을 보관하는 자가 아니고, 매매대금을 부당이득으로 반환할 의무를 진다고 해서 배임죄에서 말하는 타인의 사무를 처리하는 자가 되는 것도 아니라고 보았습니다. 매도인에 대한 관계에서도 말소등기의무의 존재나 처분이 유효해질 가능성만으로는 그러한 지위를 인정할 수 없다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.