부동산 컨설팅 사기
투자·개발·권리분석 등을 명목으로 허위 정보를 제공해 수수료나 투자금을 편취하는 행위입니다. 제공된 정보의 허위성과 기망 고의, 손해와의 인과관계가 쟁점이 됩니다. 계약 내용과 광고·상담 정황, 자금 흐름을 분석해 혐의 성부와 대응 방향을 사안별로 검토합니다.
부동산 컨설팅 사기는 계약서에 '컨설팅'이라고 적혀 있다는 이유로 오히려 판단이 흐려지는 분쟁입니다. 결론을 가르는 것은 문서의 제목이 아니라 돈을 받을 당시 무엇을 약속했고 그 약속을 지킬 의사와 능력이 있었는지입니다. 그리고 하나의 사실관계가 사기죄, 무등록 중개업, 중개보수 초과 수수처럼 여러 층으로 갈리는데 층마다 요건도 공소시효도 불복 방법도 다릅니다. 고소를 준비하는 쪽이든 조사를 통보받은 쪽이든, 지금 어느 층의 이야기를 하고 있는지부터 갈라 놓아야 합니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 투자·분양·대출 컨설팅의 약속 내용이 기망에 해당하는지
- 수수료·자문료를 받고 한 약속의 이행 의사·능력이 처음부터 있었는지
- 정상적 자문 실패인지, 편취를 위한 기획이었는지의 구별
대응 방향
- 컨설팅 계약·홍보·약정 내용을 자료로 정리해 기망 여부를 규명하는 방향
- 자금 흐름과 약속 이행 경과를 객관 자료로 재구성해 고의를 검토
- 형사 책임 추궁과 별개로 지급한 비용 회복을 위한 민사 구제를 병행 검토
요건과 판단 기준
- 기망은 적극적인 거짓말에 한정되지 않는다
- 사기죄의 기망은 재산상 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말합니다. 상대방이 일정한 사정을 알았더라면 거래하지 않았을 관계가 인정되면 신의성실의 원칙상 그 사정을 미리 알릴 의무가 생기고, 알리지 않고 묵비한 것 자체가 기망이 된다고 보았습니다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 참조). 컨설팅 사건에서는 같은 방식으로 이미 실패한 선행 사업, 동시에 진행 중인 다른 계약, 인허가의 실제 진행 상황을 말하지 않은 부분이 여기에 걸립니다.
- 과장과 기망 사이에는 선이 있다
- 선전이나 광고에 다소의 과장이나 허위가 수반되었더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망이라고 할 수 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야 비로소 사기죄의 기망행위가 된다고 보았습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010도7298 판결 참조). 이 선을 어디에 긋느냐가 고소인과 피의자가 정면으로 부딪히는 지점이고, 같은 발언도 앞뒤 사정에 따라 다르게 평가됩니다.
- 편취 고의는 결과가 아니라 그때의 사정으로 본다
- 돈을 돌려주지 못했다는 사실만으로 편취 고의가 인정되지는 않습니다. 편취 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 같은 객관적 사정을 종합해 판단하고, 확실한 변제 의사가 없거나 약속한 기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장했다면 인정할 수 있다고 보았습니다(위 2017도20682 판결 참조). 투자 실패인지 편취인지는 이 사정들의 총합으로 갈립니다.
- '컨설팅'이라는 이름은 중개를 가려 주지 않는다
- 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지고(공인중개사법 제9조, 제48조 제1호), 공인중개사가 아니어서 애초에 개설등록을 할 수 없는 사람이 부동산중개업을 영위한 경우에도 이 처벌의 대상이 된다고 보았습니다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017도18292 판결 참조). 법률자문 등 다른 업무를 일부 수행했더라도 그에 수반된 중개행위를 하고 실질적으로 그 대가에 해당하는 보수를 받았다면 무등록 중개업에 해당한다고 본 사례도 있습니다(서울고등법원 2017. 12. 13. 선고 2016노3746 판결 참조).
- 보수 초과와 거짓 언행은 개업공인중개사에게 걸리는 별도 조항이다
- 개업공인중개사등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받을 수 없고, 중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 해서도 안 됩니다(공인중개사법 제33조 제1항 제3호·제4호). 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다(같은 법 제49조 제1항 제10호). 반대로 등록하지 않은 업체가 컨설팅 간판을 걸고 중개를 한 경우에는 이 조항이 아니라 무등록 중개업 조항이 적용되므로, 상대가 등록된 중개사무소인지부터 확인해야 어느 조문으로 다툴지가 정해집니다.
아직 고소도 조사도 시작되지 않았다면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
계약서 밖에서 오간 말을 지금 고정한다
컨설팅 계약서는 업무 범위를 넓고 모호하게 적어 두고, 정작 결정적인 약속은 설명회, 통화, 메신저에서 오가는 경우가 많습니다. 다투게 되면 그 말들이 남아 있느냐가 기망 여부를 가르는데, 시간이 지나면 메신저 대화는 지워지고 참석자의 기억은 흐려집니다. 대화 내용을 날짜와 함께 정리하고 설명 자료와 홍보물 원본을 따로 보관해 두는 일은 고소를 결심하기 전에도 할 수 있습니다.
- 2
돈이 어떤 명목으로 어디로 갔는지 계좌 단위로 정리한다
컨설팅비, 용역비, 투자금, 대여금 중 어느 이름으로 보냈는지에 따라 다투는 층 자체가 달라집니다. 이체 내역, 세금계산서, 현금영수증, 영수증을 시간순으로 배열해 두면 이득액과 피해액의 윤곽이 잡히고, 여러 사람이 같은 업체에 돈을 넣었다면 그 합계가 곧 사건의 크기가 됩니다.
- 3
개발 가능성을 스스로 확인하고 확인 시점을 남긴다
등기사항증명서, 토지이용계획확인서, 지적도를 직접 발급받아 지분 상태와 규제 내용을 확인합니다. 들었던 설명과 공적 장부가 어긋나는 지점이 그대로 다툼의 핵심 자료가 되고, 서류에 발급일자가 찍히므로 언제 무엇을 알았는지도 함께 남습니다.
- 4
조사 통보를 받았다면 진술 전에 자료부터 맞춰 본다
피의자는 신문 전에 진술을 거부할 수 있다는 것과 변호인의 조력을 받을 수 있다는 것을 고지받고(형사소송법 제244조의3 제1항), 신청하면 정당한 사유가 없는 한 변호인이 신문에 참여합니다(같은 법 제243조의2 제1항). 첫 피의자신문조서가 이후 수사의 틀을 만드는 일이 많아, 기억에 의존해 답하기 전에 계약서와 계좌 내역을 시간순으로 맞춰 보는 편이 안전합니다.
- 5
형사와 별개로 돈을 붙잡을 수단을 함께 본다
고소를 한다고 해서 그 자체로 돈이 돌아오지는 않습니다. 상대방이 재산을 처분하기 전에 가압류 같은 보전조치를 걸어 둘 수 있는지, 회수할 재산이 남아 있는지를 형사 절차와 나란히 살펴야 실질적인 결과가 남습니다.
절차와 기간
- 1
고소장 작성·접수 또는 입건 대응· 자료 정리에 2~4주
고소인 측은 기망행위, 처분행위, 편취 고의를 뒷받침하는 사실을 시점별로 적고 자료를 하나씩 대응시켜 제출합니다. 피의자 측은 출석 요구를 받은 단계에서 사실관계와 자료를 정리하고 변호인 참여 여부를 정합니다.
- 2
경찰 수사· 3~8개월
고소인 조사와 피의자 조사, 계좌 및 통신 자료 확인이 이어집니다. 피해자가 여러 명이거나 법인 자금이 얽히면 조사 회차와 기간이 늘어납니다.
- 3
송치 여부와 검사의 처분· 1~4개월
사법경찰관은 혐의가 있다고 인정되면 검사에게 송치하고, 그 밖의 경우에는 이유를 적은 서면과 함께 서류를 검사에게 보내면서 고소인 등에게 송치하지 않는 취지와 이유를 통지합니다(형사소송법 제245조의5, 제245조의6). 검사는 기소 또는 불기소 처분을 하고 그 취지를 통지합니다(같은 법 제258조).
- 4
불복 또는 공판· 1심 6~12개월
불송치에는 이의신청, 검사의 불기소에는 항고와 재정신청이라는 서로 다른 길이 있습니다. 기소되면 공판에서 기망과 편취 고의를 다투게 되고, 피해자는 변론이 종결될 때까지 배상명령을 신청할 수 있습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제1항).
비용
- 고소장 접수 자체에는 민사처럼 청구금액에 따라 계산되는 인지대가 없습니다. 대신 등기사항증명서·토지이용계획확인서 발급, 통화내역 확보, 녹취록 작성처럼 자료를 갖추는 데 드는 실비가 실제로 들어갑니다.
- 형사공판에서 배상명령을 신청할 때에는 신청서에 인지를 붙이지 않습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제1항). 다만 배상책임의 유무나 범위가 명백하지 않으면 배상명령을 할 수 없어(같은 법 제25조 제3항 제3호) 별도의 민사소송으로 가게 되고, 그때부터는 청구금액에 따른 인지대와 송달료가 듭니다.
- 무죄판결이 확정되면 국가가 그 재판에 든 비용을 보상하지만(형사소송법 제194조의2 제1항), 보상하지 않을 수 있는 경우가 따로 정해져 있어 들어간 비용이 전부 메워지지는 않습니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 공소시효는 죄마다 다릅니다. 사기죄는 10년이지만(형사소송법 제249조 제1항 제3호) 공인중개사법 위반은 5년이어서(같은 항 제5호), 공인중개사법 위반으로는 늦었어도 사기는 남아 있는 경우가 생깁니다. 시효는 범죄행위가 종료한 때부터 진행하므로(같은 법 제252조 제1항) 피해 사실을 늦게 알았다고 해서 늘어나지 않습니다.
- 이득액이 커지면 적용 법률 자체가 바뀝니다. 사기로 취득한 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역이고(특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항), 50억원 이상인 경우에는 공소시효도 15년이 됩니다(형사소송법 제249조 제1항 제2호). 피해자가 여러 명인 사건에서는 개별 금액이 작아도 합계가 이 선을 넘는지 따로 계산해야 합니다.
- 불송치와 불기소는 불복 방법이 다릅니다. 사법경찰관의 불송치 통지를 받은 사람은 그 소속 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있으나 고발인은 제외되고(형사소송법 제245조의7 제1항), 검사의 불기소에 대한 항고는 통지받은 날부터 30일 안에 해야 하며(검찰청법 제10조 제1항·제4항), 재정신청은 원칙적으로 항고를 거친 뒤 항고기각 결정을 통지받은 날부터 10일 안에 지방검찰청검사장 또는 지청장에게 신청서를 내야 합니다(형사소송법 제260조 제2항·제3항). 고소가 아니라 고발로 접수해 두면 이 갈림길에서 쓸 수 있는 수단이 줄어듭니다.
- 사실을 부풀려 고소하면 방향이 뒤집힐 수 있습니다. 타인으로 하여금 형사처분을 받게 할 목적으로 공무소 또는 공무원에 대하여 허위의 사실을 신고하면 무고죄가 됩니다(형법 제156조). 확인된 사실과 추측을 고소장 단계에서 갈라 적어 두는 것이 결과적으로 안전합니다.
- 형사에서 유죄가 나와도 그것만으로 돈이 돌아오지는 않습니다. 배상명령은 배상책임의 유무나 범위가 명백하지 않으면 하지 못하도록 되어 있고(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항), 다투는 동안 상대방의 재산이 정리되어 버리면 남는 것은 판결문뿐입니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 확정 수익·분양 보장 등을 듣고 컨설팅 비용을 지급했는데 사실과 달랐다면 상담을 고려하세요
- 대출·명의 알선 등을 미끼로 수수료만 받고 약속이 이행되지 않았다면 상담을 고려하세요
- 업체가 갑자기 폐업하거나 연락이 끊겼다면 상담을 고려하세요
- 동일 업체에 같은 피해를 본 사람이 다수 확인된다면 상담을 고려하세요
- 컨설팅 계약서·홍보자료·이체내역이 남아 있다면 상담을 고려하세요
자주 묻는 질문
- 투자 컨설팅에 돈을 넣었다가 전부 잃었습니다. 사기가 되나요?
- 손실이 났다는 사실만으로는 부족합니다. 편취의 고의는 범행 전후의 재력, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 같은 객관적 사정을 종합해 판단하고, 확실한 변제 의사나 능력이 없는데도 있는 것처럼 가장한 사정이 드러나야 인정될 수 있다고 보았습니다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 참조). 돈을 받을 당시 그 업체가 어떤 상태였는지를 보여 주는 자료가 실제로 결과를 가릅니다.
- 설명회에서 들은 개발 계획이 사실과 달랐습니다.
- 설명이 사실과 달랐다는 것만으로 곧바로 기망이 되지는 않습니다. 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 과장인지, 아니면 거래에서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 것인지에서 갈립니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010도7298 판결 참조). 무엇을 어떤 표현으로 단정했는지, 그 시점에 업체가 실제 진행 상황을 알고 있었는지를 함께 보아야 합니다.
- 중개보수 한도보다 훨씬 많은 돈을 컨설팅비로 냈습니다.
- 상대가 등록된 개업공인중개사라면 어떠한 명목으로도 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 것이 금지되어 있고 처벌 대상입니다(공인중개사법 제33조 제1항 제3호, 제49조 제1항 제10호). 등록하지 않은 업체였다면 무등록 중개업 쪽이 문제 됩니다(같은 법 제9조, 제48조 제1호). 형사 처벌과 초과분을 돌려받는 문제는 또 별개의 절차이고, 중개와 구별되는 컨설팅 용역이 실제로 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있어 계약 내용과 수행 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 경찰이 불송치했다는 통지를 받았습니다. 여기서 끝인가요?
- 통지를 받은 사람은 해당 사법경찰관의 소속 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있고, 신청이 있으면 사법경찰관은 지체 없이 검사에게 사건을 송치해야 합니다(형사소송법 제245조의7). 다만 고발인은 이 이의신청에서 제외되므로, 처음에 고소로 접수했는지 고발로 접수했는지가 여기서 갈립니다. 이의신청서에는 불송치 이유의 어느 부분을 어떤 자료로 반박하는지를 적어야 실질적인 재검토로 이어집니다.
- 몇 년 전 일인데 지금 고소해도 되나요?
- 공소시효는 범죄행위가 종료한 때부터 진행하고(형사소송법 제252조 제1항), 사기죄는 10년입니다(같은 법 제249조 제1항 제3호). 이득액이 50억원 이상이면 15년으로 늘어나고, 공인중개사법 위반은 5년입니다. 여러 차례에 걸쳐 돈이 오간 사건이라면 마지막 행위가 언제였는지에 따라 남아 있는 층이 달라지므로, 우선 날짜부터 정리해 보시기 바랍니다.
참고 판례
대법원 2010. 9. 9. 선고 2010도7298 판결
상품의 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 수반되었더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망이라고 할 수 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야 비로소 과장·허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위가 된다고 보았습니다. 기획부동산업자들이 매수인들에게 철거주택 입주권이 나올 것이 확실하다는 취지로 말한 사안에서, 여러 사정에 비추어 그 발언이 객관적 사실에 부합하거나 시인될 수 있는 정도를 벗어났다고 보기 어렵다며 유죄로 본 원심을 파기했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결
사기죄의 기망은 재산상 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말하고, 상대방이 일정한 사정을 고지받았더라면 거래를 하지 않았을 관계가 인정되면 그 사정을 고지할 의무가 있으므로 이를 묵비한 것은 기망에 해당한다고 보았습니다. 또한 편취의 고의는 자백이 없는 한 범행 전후의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 같은 객관적 사정을 종합해 판단하며, 채무불이행 사실만으로 곧바로 인정할 수는 없으나 확실한 변제 의사나 변제 능력이 없는데도 있는 것처럼 가장했다면 인정할 수 있다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2018. 2. 13. 선고 2017도18292 판결
중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자를 처벌하는 규정은 공인중개사 또는 일정한 요건을 갖춘 법인만이 개설등록을 하고 부동산중개업을 할 수 있도록 한 취지라고 보았습니다. 따라서 공인중개사가 등록을 하지 않은 채 중개업을 하는 경우뿐 아니라, 공인중개사가 아니어서 애초에 개설등록을 할 수 없는 사람이 부동산중개업을 영위하는 경우에도 형사처벌의 대상이 된다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.