전세·임대차 사기
보증금 반환 의사나 능력 없이 임대차계약을 체결하거나 이중계약·무자격 임대로 보증금을 편취하는 유형입니다. 계약 당시 변제 의사·능력과 기망행위의 존부가 핵심 판단 기준입니다. 권리관계와 자금 흐름, 계약 경위를 확인해 형사·보전 대응을 함께 검토합니다.
보증금을 돌려받지 못한 사실만으로 사기가 되지는 않습니다. 형사에서 가리는 것은 보증금을 받던 그 시점에 돌려줄 의사와 능력이 있었는지이고, 그 뒤에 사정이 나빠져 갚지 못한 것은 원칙적으로 민사상 채무불이행입니다. 그래서 고소하는 쪽은 계약 당시의 자금 상태와 권리관계를 그 시점의 자료로 되살려야 하고, 입건된 쪽은 그때는 정상적으로 이행할 수 있었다는 사정을 같은 방식으로 세워야 합니다. 여기에 더해 형사절차는 보증금을 돌려주는 절차가 아니라는 점을 처음부터 계산에 넣어야 합니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 임대인이 보증금 반환 의사·능력 없이 계약을 체결했는지(기망·편취)
- 이중계약·무권한 임대·근저당 과다 등 권리관계 은폐가 있었는지
- 단순 보증금 미반환 분쟁인지, 처음부터 기망 의도가 있었는지의 구별
대응 방향
- 계약 당시 등기부·권리관계와 임대인의 자력을 자료로 검토해 기망 여부를 규명하는 방향
- 형사 고소와 함께 보증금 회수를 위한 보전·민사 절차를 병행 검토
- 전세사기 피해 관련 제도·구제 수단의 활용 가능성을 함께 점검
요건과 판단 기준
- 판단 기준 시점은 돈을 받은 때
- 편취의 고의가 있었는지는 재물을 교부받은 시점을 기준으로 봅니다. 계약 당시의 자산과 부채, 같은 건물에 이미 들어 있던 보증금의 규모, 받은 돈이 어디로 흘러갔는지가 그 시점의 상태를 보여주는 자료가 됩니다. 반환기일이 지난 뒤의 사정만 쌓아 놓아서는 그 시점의 의사를 채우기 어렵습니다.
- 말하지 않은 것도 기망이 될 수 있다
- 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 사람이 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서 알리지 않는 것을 말하고, 고지의무가 있는지는 거래실정과 신의성실의 원칙에 따라 정해집니다. 회사에 자산이 없어 신규 임차인의 보증금으로 기존 보증금과 운영자금을 돌려막는 구조였던 사안에서, 보증금 반환 의사와 능력은 임차인이 계약 여부를 판단하는 중요한 전제가 되는 사실이므로 이를 알리지 않은 것은 기망행위에 해당한다고 보았습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결 참조).
- 그렇다고 고지의무가 당연히 인정되지는 않는다
- 자력을 알리지 않았다는 사정만으로 곧바로 기망이 되는 것은 아닙니다. 고지의무의 근거가 되는 거래의 내용이나 거래관행 등 거래실정에 관한 사실을 주장하고 증명할 책임은 검사에게 있고, 임차주택을 매수한 사람이 매도인에게 보증금 변제자력을 알리지 않은 사안에서 그러한 고지의무가 있었다고 단정하기 어렵다고 본 사례가 있습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결 참조). 입건된 쪽에서는 이 지점이 방어의 축이 됩니다.
- 누가 피해자인지부터 갈린다
- 같은 전세사기라도 보증금을 잃은 임차인이 피해자인 구조, 임대인 지위를 넘긴 매도인이 피해자인 구조, 명의만 빌려준 사람이 공범인지 피해자인지 다투는 구조가 각각 다릅니다. 피해자를 잘못 잡으면 기망의 내용과 그로 인한 처분행위가 서로 맞물리지 않아 혐의 구성 자체가 서지 않습니다.
- 피해 규모가 적용 법조와 시효를 바꾼다
- 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항이 적용되어, 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다. 사기죄의 공소시효는 10년이지만(형사소송법 제249조 제1항 제3호), 법정형에 무기징역이 포함되는 구간에서는 15년이 됩니다(같은 항 제2호). 다만 여러 피해자의 금액을 합산할 수 있는지는 죄수 판단에 달려 있어 그 자체가 다툼의 대상입니다.
아직 고소하지 않았거나 첫 조사가 시작되기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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임대인이 제시하게 되어 있는 자료부터 받는다
임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 이미 계약했더라도 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관에 같은 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다(같은 법 제3조의6 제3항). 이 자료를 언제 받았는지, 받은 내용이 실제와 어떻게 달랐는지가 나중에 기망을 가르는 축이 됩니다.
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계약 당시의 상태를 지금 굳혀 둔다
말소사항이 포함된 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서, 매물 광고와 문자·통화 기록을 시점별로 모아 둡니다. 시간이 지나면 근저당이 정리되거나 소유자가 바뀌어 계약 당시의 권리관계를 되살리기 어려워지고, 그 시점을 보여주지 못하면 편취를 다툴 재료 자체가 남지 않습니다.
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보증금 회수는 형사와 별개로 지금 건다
임차권등기명령, 보증금반환청구, 경매절차의 배당요구는 형사 진행 여부와 무관하게 각자의 기한을 따라 움직입니다. 수사 결과를 기다리다가 배당요구 종기나 순위를 놓치면 뒤에 유죄가 나더라도 돌아오는 돈은 달라지지 않습니다.
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전세사기피해자 결정 요건에 걸리는지 미리 본다
대항요건과 확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 임차인의 피해가 발생했거나 발생이 예상될 것, 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유 같은 요건을 모두 갖춰야 하고, 신청은 국토교통부장관에게 합니다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항, 제12조 제1항). 보증에 가입해 전액 반환이 가능한 경우처럼 처음부터 제외되는 유형이 있으므로(같은 조 제2항), 어디에 걸리는지부터 확인하는 편이 빠릅니다. 결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 안에 이의신청을 해야 합니다(같은 법 제15조 제1항).
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조사 통지를 받았다면 진술보다 자료를 먼저 세운다
피의자 신문 전에 진술거부권과 변호인의 조력을 받을 권리를 고지받고(형사소송법 제244조의3 제1항), 신청하면 정당한 사유가 없는 한 변호인이 신문에 참여합니다(같은 법 제243조의2 제1항). 계약 당시의 자산과 부채, 받은 보증금의 사용처, 그동안의 반환 이력을 시간순으로 정리해 두지 않으면 기억에 의존한 진술이 조서에 남고, 그 조서를 뒤집는 일이 이후 절차의 대부분을 차지하게 됩니다.
절차와 기간
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고소 준비와 접수· 자료 정리 2~4주
계약 시점의 권리관계와 자금 흐름을 정리해 기망의 내용, 그로 인한 착오, 처분행위를 각각 특정한 고소장을 냅니다. 같은 임대인이나 같은 건물의 피해자가 여럿이면 자료를 모아 함께 접수하는 편이 구조를 드러내기에 유리합니다.
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경찰 수사와 불송치 시 이의신청· 수개월~1년 이상
사법경찰관이 혐의를 인정하지 않으면 사건을 송치하지 않고 그 취지와 이유를 서면으로 통지합니다(형사소송법 제245조의6). 이 통지를 받은 사람은 고발인을 제외하고 해당 사법경찰관의 소속 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있고, 신청이 있으면 사법경찰관은 지체 없이 사건을 검사에게 송치해야 합니다(같은 법 제245조의7).
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검사의 처분과 불복· 항고 30일·재정신청 10일
검사가 불기소하면 고소인·고발인은 처분 통지를 받은 날부터 30일 안에 관할 고등검찰청 검사장에게 항고할 수 있습니다(검찰청법 제10조 제1항·제4항). 고소를 한 사람은 항고를 거친 뒤 항고기각 결정을 통지받은 날부터 10일 안에 재정신청을 할 수 있습니다. 신청은 관할 고등법원에 대한 것이지만 신청서는 불기소처분을 한 검사가 속한 지방검찰청 검사장 또는 지청장에게 제출합니다(형사소송법 제260조 제1항부터 제3항까지).
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공판과 배상신청· 1심 6~18개월
기소되면 계약 당시의 의사와 능력, 이득액 산정이 심리의 중심이 됩니다. 피해자는 제1심 또는 제2심 변론이 종결될 때까지 배상신청을 할 수 있고, 신청서에 인지를 붙이지 않습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제1항). 사안에 따라 기간 차이가 크고 결과를 미리 단정하기 어려운 영역입니다.
비용
- 형사고소 자체에는 인지대나 송달료가 들지 않습니다. 대신 계약 당시의 권리관계를 재구성하는 데 드는 실비가 나갑니다. 말소사항 포함 등기사항증명서 발급, 확정일자 정보제공 수수료(주택임대차보호법 제3조의6 제5항), 통화·문자 자료 복원 비용 같은 것들입니다.
- 배상신청서에는 인지를 붙이지 않지만, 임차권등기명령·지급명령·보증금반환청구·경매 등 회수를 위한 절차에는 인지대와 송달료가 절차마다 따로 듭니다.
- 재정신청까지 가는 경우 관할 고등법원이 신청인에게 절차 비용의 부담을 명할 수 있으므로, 불복 단계를 설계할 때 이 가능성도 함께 봅니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 고소장에 보증금을 돌려받지 못한 경위만 적으면 민사 분쟁으로 정리되기 쉽습니다. 무엇을 어떻게 속였는지, 그 내용이 계약 당시 사실과 어떻게 달랐는지, 그래서 무엇을 건넸는지가 각각 특정되어야 합니다. 한편 근거 없이 사기로 몰면 무고가 문제될 수 있으므로(형법 제156조), 미반환과 기망을 구분해 쓰는 일은 고소인 자신을 위한 것이기도 합니다.
- 공소시효는 범죄행위가 종료한 때부터 진행합니다(형사소송법 제252조 제1항). 사기에서 그 시점은 돈이 건네진 때이지 반환기일이 지난 때가 아니어서, 오래된 계약일수록 남은 기간부터 확인해야 합니다.
- 사후에 보증금을 돌려받았다고 해서 사기죄 성립 자체가 없어지지는 않습니다. 기망으로 금원 교부가 있으면 그 자체로 재산침해가 되고, 피해자가 나중에 민사소송이나 경매절차를 통해 보증금을 반환받았더라도 마찬가지라고 보았습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결 참조). 회수 여부는 주로 양형에서 고려되는 사정입니다.
- 같은 피해에 관해 민사 손해배상청구를 먼저 걸어 법원에 계속 중이면 배상신청을 할 수 없습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제26조 제7항). 배상책임의 유무나 범위가 명백하지 않으면 법원이 배상명령을 하지 않도록 정해져 있기도 하므로(같은 법 제25조 제3항), 형사·민사 어느 쪽을 먼저 세울지는 처음에 정해야 합니다.
- 보증금을 잃은 경로가 임대인의 기망만은 아닐 수 있습니다. 다가구주택 임대차를 중개하면서 다른 임차인의 보증금 액수와 임대차의 시기·종기를 확인해 설명하지 않고 임대인이 구두로 알려준 총액만 확인·설명서에 적은 중개업자에게 주의의무 위반을 인정한 사례가 있어(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 참조), 중개업자와 그 공제사업자에 대한 청구를 함께 검토할 실익이 있습니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 계약 당시 들은 것과 달리 선순위 채권·근저당이 과도했다면 상담을 고려하세요
- 한 집에 여러 임차인이 중복 계약된 정황이 보인다면 상담을 고려하세요
- 집주인이 아닌 사람과 계약했거나 권한이 불분명했다면 상담을 고려하세요
- 보증금을 돌려받지 못하고 임대인과 연락이 끊겼다면 상담을 고려하세요
- 계약서·등기부·대화·이체내역 등 자료가 남아 있다면 상담을 고려하세요
자주 묻는 질문
- 보증금을 못 받았으면 사기로 고소할 수 있나요?
- 미반환 사실만으로는 어렵습니다. 계약 당시에 이미 돌려줄 의사나 능력이 없었다고 볼 사정이 필요하고, 그 사정은 그 시점의 자금 상태와 권리관계로 드러납니다. 반대로 그런 사정이 보인다면 임대인이 지금 갚겠다는 뜻을 밝히고 있더라도 수사는 별도로 진행될 수 있습니다.
- 집주인이 사정이 나빠져서 못 준 것뿐이라고 합니다.
- 그 말이 맞는지는 말이 아니라 시점으로 가립니다. 계약 당시 이미 다른 보증금과 대출로 반환이 구조적으로 불가능했는지, 받은 돈이 어디로 갔는지를 봅니다. 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는지가 오로지 사업의 성패에 달려 있던 구조를 알리지 않은 사안에서 기망을 인정한 사례가 있습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결 참조). 다만 자력을 알리지 않았다는 사정만으로 곧바로 고지의무 위반이 되는 것은 아니어서(위 2022도16422 판결 참조), 사안의 구조를 먼저 보아야 합니다.
- 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 형사절차는 처벌 여부를 정하는 절차이고 보증금 반환은 그와 다른 층입니다. 공판 단계에서 배상신청을 하는 길이 있지만 법원이 배상명령을 할 수 없는 경우가 정해져 있어(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항) 이 절차만 믿기는 어렵고, 임차권등기명령과 경매 배당요구, 민사소송은 그와 무관하게 각자의 기한에 맞춰 진행해야 합니다.
- 경찰이 불송치했습니다. 여기서 끝인가요?
- 불송치 통지를 받은 사람은 고발인을 제외하고 해당 사법경찰관의 소속 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있고, 신청이 있으면 사건은 검사에게 송치됩니다(형사소송법 제245조의7). 다만 같은 자료를 그대로 다시 내면 결론이 바뀌기 어려우므로, 불송치 이유에서 무엇이 부족하다고 보았는지를 먼저 확인하고 그 부분을 메우는 순서로 가는 편이 낫습니다.
- 사기 피의자로 조사를 받으라는 연락을 받았습니다. 무엇부터 해야 하나요?
- 조사 전에 계약 당시의 자산과 부채, 보증금의 사용처, 반환 이력을 시간순으로 정리하고 뒷받침 자료를 갖추는 일이 먼저입니다. 신문에는 변호인이 참여할 수 있고(형사소송법 제243조의2 제1항), 진술거부권도 고지받습니다(같은 법 제244조의3 제1항). 결과를 미리 단정할 수 있는 영역이 아니므로 무엇을 다투고 무엇을 인정할지는 자료를 본 뒤에 정하는 것이 안전합니다.
참고 판례
대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결
주택임대관리업체가 임대인들을 대리해 임차인들과 임대차계약을 체결하면서 보증금 반환 책임은 회사가 진다는 별도 특약을 두었으나, 실제로는 회사에 자산이 없고 신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금과 회사 운영자금을 돌려막는 구조였던 사안입니다. 임차인들에게 회사의 보증금 반환 의사와 능력은 임대차계약 체결 여부를 판단하는 중요한 전제가 되는 사실이므로, 이를 고지하지 않은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 또한 기망으로 금원 교부가 있으면 그 자체로 재산침해가 되고, 피해자가 사후에 민사소송이나 경매절차를 통해 보증금을 반환받았더라도 결론은 같다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결
임차주택을 자기 자본 없이 매수한 사람들이 매도인에게 전세보증금 상당액의 변제자력이 없다는 사정을 알리지 않고 매매계약을 체결해 주택과 전세차익금을 편취했다는 공소사실이 문제된 사안입니다. 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 상대방의 착오를 알면서 고지하지 않는 것을 말하고, 고지의무의 근거가 되는 거래의 내용이나 거래관행 등 거래실정에 관한 사실을 주장·증명할 책임은 검사에게 있다고 보았습니다. 대항력 있는 임차인이 이의를 제기하지 않는 한 매도인은 보증금 반환채무를 면하는 점 등에 비추어 매수인의 변제자력에 관한 고지의무가 있었다고 단정하기 어렵다며 유죄로 본 원심을 파기했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결
다가구주택 임대차를 중개한 공인중개사가 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 설명했으나, 이미 살고 있던 다른 임차인들의 보증금 액수와 임대차의 시기·종기는 확인해 설명하지 않고 임대인이 구두로 알려준 총액만 확인·설명서에 적은 사안입니다. 중개업자는 임차의뢰인이 임대차 종료 후 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 성실하고 정확하게 제공할 의무를 지고, 임대인이 자료 제공에 응하지 않으면 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 한다고 보아 선량한 관리자의 주의의무 위반을 인정했습니다. 형사와 별개로 중개업자와 공제사업자를 상대로 한 회수 경로가 열려 있음을 보여주는 판결입니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.