중개보수·중개사 책임
계약이 성사된 뒤 보수를 두고 다투는 경우입니다. 중개가 계약 성립에 실제로 기여했는지, 약정과 요율이 적정한지, 확인·설명의무를 다했는지가 쟁점입니다.
중개보수 사건과 중개사 책임 사건은 늘 붙어 다니지만 다투는 축이 정반대입니다. 보수 다툼은 얼마까지가 법이 허용한 금액인가의 문제여서, 법령에 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위에서 무효라고 보았습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조). 반대로 책임 사건은 중개사가 무엇을 확인해서 설명했어야 하는가의 문제이고, 승부는 대개 중개대상물 확인·설명서에 무엇이 적혀 있고 무엇이 비어 있는지에서 갈립니다. 그리고 두 사건 모두 그 물건이 주택인지 아닌지, 그 행위가 공인중개사법이 말하는 중개행위인지라는 앞단 질문을 통과해야 본론으로 들어갑니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 중개행위가 계약 성립에 실제로 기여했는지 여부와 보수 청구권의 발생 시점
- 보수 약정의 존부와 법정 요율 한도 준수, 소개·브리핑에 그친 경우의 취급
- 확인·설명의무 위반이 있었는지와 그로 인한 손해 사이의 인과관계
대응 방향
- 중개 경위와 계약 체결 과정을 시간순으로 정리해 기여도를 다투는 방향
- 보수 약정 내용과 법정 요율 한도를 대조해 청구액의 적정성을 검토하는 방향
- 확인·설명이 실제로 이루어졌는지와 손해 발생의 연결을 따지는 방향
요건과 판단 기준
- 보수의 상한은 주택인지 아닌지에서 먼저 갈린다
- 주택 중개에 대한 보수와 실비의 한도는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령으로 정합니다(공인중개사법 제32조 제4항). 주택 외는 일정 요건을 갖춘 오피스텔을 제외하면 거래금액의 1천분의 9 이내에서 의뢰인과 협의해 정하고, 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율을, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다(같은 법 시행규칙 제20조 제4항·제6항). 조례는 물건 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 것을 씁니다(같은 조 제3항).
- 요율보다 거래금액 계산이 먼저다
- 임대차에 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액이 거래금액이고, 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 100이 아니라 70을 곱합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호). 교환계약은 거래금액이 큰 쪽 물건의 가액이 기준이고, 같은 물건에 대해 같은 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이루어지면 매매계약의 거래금액만 적용합니다(같은 항 제2호·제3호). 요율이 맞아도 이 계산이 틀려 있으면 결과 금액이 틀립니다.
- 한도를 넘은 약정은 넘은 만큼만 무효다
- 한도를 초과하는 부분에 사법상 효력을 제한하는 강행법규로 보아, 초과 범위에서 약정이 무효가 되고 이미 지급한 초과분은 부당이득으로 반환 대상이 됩니다(위 2005다32159 전원합의체 판결 참조). 반대로 한도가 적용되지 않거나 한도 안에 있는 약정보수는 원칙적으로 전부 청구할 수 있고, 부당하게 과다해서 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다는 이유로 감액하려면 법원이 그 합리적 근거를 명확히 밝혀야 한다고 보았습니다(대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결 참조). 비싸다는 느낌만으로 깎이지는 않는다는 뜻입니다.
- 책임은 확인·설명의무 위반과 손해 사이의 인과관계로 정해진다
- 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 물건의 상태·입지·권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 하며, 중개가 완성되면 그 내용을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항·제3항). 고의나 과실로 이 의무를 어겨 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 집니다(같은 법 제30조 제1항). 다가구주택 임대차에서는 등기부에 나타난 권리관계를 설명하는 것으로 그쳐서는 안 되고 다른 임차인의 보증금과 임대차의 시기·종기까지 임대인에게 자료를 요구해 확인한 뒤 설명하고 자료를 제시해야 한다고 보았습니다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 참조).
- 그 행위가 중개행위인지가 앞단에서 걸린다
- 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사가 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지에 따라 결정되고, 중개를 업으로 하는 사람이 여기에 더해 컨설팅 용역을 제공한다고 해서 공인중개사법의 규율대상인 중개행위가 아니라고 볼 수 없다고 보았습니다(대법원 2024. 12. 26. 선고 2024다280898, 280904 판결 참조). 임대차계약서에 공인중개사로 서명·날인하고 확인·설명서를 작성해 교부한 사안에서, 단순히 계약서를 대신 써 준 것에 불과하다고 본 원심 판단이 잘못되었다고 한 사례도 있습니다(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다286308 판결 참조). 간판을 걸지 않았다거나 이름을 달리 붙였다는 사정만으로 이 법을 피해 가지는 못합니다.
아직 계약 전이거나 보수를 지급하기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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보수는 금액만이 아니라 산출내역까지 문서에 남긴다
거래예정금액과 중개보수·실비의 금액, 그리고 그 산출내역은 확인·설명 사항이고 확인·설명서에 적어 거래당사자에게 발급해야 합니다(공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호·제3항). 지급시기는 약정이 있으면 그에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다(같은 영 제27조의2). 잔금 무렵에 구두로 정하자는 말이 분쟁의 시작점입니다.
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확인·설명서의 빈칸을 그 자리에서 채우게 한다
특히 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란이 나중에 승패를 가릅니다. 매도인이나 임대인이 자료 요구에 응하지 않았다면 중개사는 그 사실 자체를 의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항). 임대인이 구두로 알려준 총액만 한 줄 적혀 있는 서류는 아무것도 확인하지 않았다는 기록에 가깝습니다.
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보증관계증서를 받아 둔다
개업공인중개사는 업무 개시 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 중개가 완성되면 보장금액·보증기관·보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 합니다(공인중개사법 제30조 제3항·제5항). 보장 설정 금액은 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상입니다(같은 법 시행령 제24조 제1항). 이 증서를 받아 두지 않으면 나중에 판결을 받아도 회수할 곳이 중개사 개인의 재산뿐입니다.
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지금 설명하고 있는 사람이 누구인지 확인한다
중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 자신이 중개보조원이라는 사실을 의뢰인에게 미리 알려야 합니다(공인중개사법 제18조의4). 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(같은 법 제15조 제2항). 현장에 나온 사람의 이름과 직책, 주고받은 문자를 남겨 두면 나중에 책임 주체를 특정하기가 쉬워집니다.
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주택 임대차라면 확정일자 부여현황과 체납 열람을 실제로 해 본다
개업공인중개사는 주택 임대차를 중개할 때 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있다는 것과 임대인이 내지 않은 국세·지방세를 열람 신청할 수 있다는 것을 설명해야 합니다(공인중개사법 제25조의3). 설명을 들었다는 데서 멈추지 말고 계약 전에 실제로 확인해 그 결과를 보관해 두시기 바랍니다. 뒤에 배당에서 밀렸을 때, 이 확인을 요구했는지가 과실 분배에 영향을 줍니다.
절차와 기간
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문서 확보와 금액 재계산· 1~2주
계약서, 중개대상물 확인·설명서, 보수 영수증과 이체내역, 중개 과정에서 오간 문자와 광고를 모읍니다. 개업공인중개사는 확인·설명서의 원본이나 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 하므로(공인중개사법 제25조 제3항, 같은 법 시행령 제21조 제4항), 사본을 잃어버렸더라도 그 기간 안이라면 확보를 시도해 볼 수 있습니다. 이 단계에서 거래금액과 요율을 다시 계산해 실제 초과액이 얼마인지부터 확정합니다.
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내용증명과 협의, 공제 사고 접수· 2~4주
초과 보수 반환이나 손해배상을 요구하는 뜻과 금액, 산출근거, 받을 계좌를 내용증명으로 특정해 보냅니다. 손해배상 사건이면 개업공인중개사가 가입한 보증보험회사나 공제사업자에도 함께 알려 사고 접수를 해 두는 편이 이후 절차가 빠릅니다. 협의가 되면 정산 합의서에 반환 범위와 추가 청구 포기 여부를 명확히 적습니다.
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소 제기· 제1심 6개월~1년
초과 보수 반환은 부당이득 반환 청구로, 설명 잘못으로 입은 손해는 손해배상 청구로 구합니다. 손해배상은 개업공인중개사와 보증보험회사·공제사업자를 함께 상대방으로 삼는 경우가 많습니다. 소송목적의 값이 3천만원을 넘지 않는 금전 청구는 제1심에서 소액사건으로 진행됩니다(소액사건심판규칙 제1조의2).
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판결과 회수· 확정 후 1~3개월
승소하면 보증보험금이나 공제금에서 먼저 회수하고, 부족한 부분은 중개사 개인 재산에 대한 강제집행으로 갑니다. 보장금액을 넘는 손해나 과실상계로 깎인 부분은 그대로 남으므로, 회수 가능성은 소 제기 전에 미리 가늠해 두는 편이 좋습니다.
비용
- 소장 인지액은 소송목적의 값이 1천만원 미만이면 그 값의 1만분의 50, 1천만원 이상 1억원 미만이면 1만분의 45에 5천원을 더한 금액, 1억원 이상 10억원 미만이면 1만분의 40에 5만5천원을 더한 금액입니다(민사소송 등 인지법 제2조 제1항). 전자소송으로 제출하면 그 인지액의 10분의 9입니다(같은 법 제16조 제1항).
- 송달료는 당사자 수와 사건 종류에 따라 정해진 횟수분을 미리 냅니다. 쓰고 남은 금액은 사건이 끝난 뒤 돌려받습니다.
- 손해액을 다투게 되면 감정이나 시세 자료 확보에 별도 비용이 들 수 있습니다. 반대로 초과 보수 반환은 청구액 자체가 크지 않아 소액사건으로 진행되는 일이 많습니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 계약이 깨졌다고 해서 보수를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 보수를 받되, 자신의 고의 또는 과실로 의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에만 받지 못합니다(공인중개사법 제32조 제1항). 당사자 사정으로 해제된 경우까지 보수가 사라지지는 않습니다.
- 권리금은 법정 요율의 세계 밖입니다. 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상 노하우 같은 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니어서, 그 양도에 관해 권리금을 수수하도록 중개한 것에는 중개보수 한도액이 적용되지 않는다고 보았습니다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 참조). 임차권 중개와 권리금 알선의 대가를 뭉뚱그려 한 번에 받으면 어디까지가 한도의 적용을 받는 중개보수인지 특정할 수 없어 초과 수수라고 단정하기 어려워지므로, 항목을 갈라 적어 두어야 합니다.
- 컨설팅·용역·자문이라는 이름을 붙여도 실질이 중개면 공인중개사법이 그대로 적용되고, 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 중개업을 하면서 맺은 중개수수료 지급약정은 무효입니다(위 2024다280898, 280904 판결 참조). 이미 지급했다면 반환을 구할 여지가 생기고, 아직 지급 전이라면 청구를 거절할 근거가 됩니다.
- 중개사가 의뢰인과 직접 거래를 했다는 사실만으로 그 매매나 임대차가 무효가 되지는 않습니다. 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 보았습니다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결 참조). 등록취소나 처벌의 사유는 되지만, 거래 자체를 되돌리려면 사기·착오 같은 별도의 무효·취소 사유를 세워야 합니다.
- 초과 수수는 형사 문제로도 이어집니다. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위는 금지되고(공인중개사법 제33조 제1항 제3호), 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(같은 법 제49조 제1항 제10호). 다만 형사 고소가 민사상 반환을 대신해 주지는 않으므로 반환 청구는 따로 해야 합니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 중개보수를 청구받았으나 실제 중개가 있었는지 다툼이 있는 경우
- 약정한 보수가 법정 요율을 넘는다고 보이는 경우
- 소개나 브리핑만 받았는데 보수를 요구받은 경우
- 중개사의 설명이 부족해 손해를 입었다고 보는 경우
- 계약이 중개 없이 직접 성사되었는데 보수를 청구받은 경우
자주 묻는 질문
- 법정 요율보다 많이 냈습니다. 돌려받을 수 있나요?
- 한도를 초과하는 부분의 약정은 그 범위에서 무효이므로 초과 지급분은 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조). 다만 실제 초과액은 그 물건이 주택인지, 보증금과 차임을 어떻게 합산했는지, 실비나 권리금 대가가 섞여 있는지에 따라 달라지므로 요율만 비교해서는 판단하기 어렵습니다.
- 잔금 전에 계약이 깨졌는데 중개보수를 달라고 합니다
- 중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우가 아니라면 보수 청구권 자체는 남습니다(공인중개사법 제32조 제1항). 지급시기는 약정이 있으면 그에 따르고 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이므로(같은 법 시행령 제27조의2), 왜 계약이 깨졌는지와 약정 내용을 함께 봐야 합니다.
- 선순위 보증금을 실제보다 적게 알려줘서 보증금을 못 받았습니다
- 중개사가 다른 임차인의 보증금과 임대차 기간을 확인해 설명하지 않고 임대인이 구두로 말한 총액만 확인·설명서에 적어 둔 사안에서 주의의무 위반이 인정될 여지가 크다고 보았습니다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 참조). 확인·설명서에 무엇이 적혀 있는지, 경매 배당에서 실제로 얼마를 못 받았는지가 핵심 자료이고, 중개사와 함께 공제사업자를 상대로 청구하는 것이 보통입니다.
- 설명한 사람이 공인중개사가 아니라 사무실 직원이었습니다
- 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(공인중개사법 제15조 제2항). 중개보조원은 현장안내 등을 할 때 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 하므로(같은 법 제18조의4), 이를 알리지 않았다면 그 사정도 함께 주장할 수 있습니다.
- 협회 공제로 손해 전액을 받을 수 있나요?
- 보장 설정 금액은 법인인 개업공인중개사 4억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사 2억원 이상입니다(공인중개사법 시행령 제24조 제1항). 이는 설정된 보장 범위 안에서 지급되는 금액이어서 손해 전액이 그대로 보장되는 것은 아니고, 같은 사무소에서 여러 피해가 발생하거나 의뢰인의 부주의가 참작되어 책임이 제한되면 실제 회수액은 더 줄어들 수 있습니다.
참고 판례
대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결
중개보수의 한도를 정하고 이를 초과해 받지 못하도록 한 규정들은 초과 부분에 대한 사법상 효력을 제한하는 강행법규에 해당하므로, 법령이 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위에서 무효라고 보았습니다. 종전에 이를 단속규정에 불과하다고 본 판결을 변경한 사안으로, 초과 지급분의 부당이득 반환이 인정되는 근거가 됩니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결
다가구주택 일부에 관한 임대차를 중개하는 중개업자는 등기부에 표시된 권리관계를 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 되고, 이미 거주 중인 다른 임차인의 보증금과 임대차의 시기·종기에 관한 자료를 임대인에게 요구해 확인한 뒤 설명하고 자료를 제시해야 하며, 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 확인·설명서에 적어야 한다고 보았습니다. 임대인이 구두로 알려준 보증금 총액만 적어 둔 채 그 내용이 불충분할 수 있음을 알리지 않은 것은 선량한 관리자의 주의의무를 다한 것이 아니라고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결
중개보수에 관한 약정이 있으면 중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있고, 위임의 경위와 업무 처리의 경과·난이도, 투입한 노력, 의뢰인이 얻는 구체적 이익 등에 비추어 부당하게 과다해 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반하는 특별한 사정이 있을 때에만 예외적으로 적당한 범위로 제한된다고 보았습니다. 그러한 제한은 계약자유 원칙에 대한 예외이므로 법원이 감액의 합리적 근거를 명확히 밝혀야 한다고 하여, 근거 없이 절반으로 감액한 원심을 파기했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.