계약 갱신거절·갱신요구권

임차인의 갱신요구를 임대인이 거절하거나 실거주 등을 이유로 종료를 통지하면서 다투어지는 분쟁입니다. 행사 기간과 거절 사유의 정당성, 실거주 의사의 진정성이 핵심 쟁점이 됩니다. 통지 시점과 정황 자료를 토대로 갱신 성립 여부와 손해배상 가능성을 함께 살펴봅니다.

갱신거절 사건은 임대인이 왜 거절하느냐보다, 임차인이 언제 어떻게 요구했느냐에서 먼저 갈립니다. 갱신요구권은 정해진 기간 안에 행사해야 생기는 권리이고, 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생합니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 참조). 그 관문을 넘으면 다음은 임대인이 내세운 거절 사유의 심사인데, 주택에서 실제로 대부분을 차지하는 실거주 사유는 임대인이 증명해야 하고 표명만으로는 인정되지 않습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조). 그리고 주택과 상가는 기간도 횟수도 거절사유도 다릅니다. 상가에는 실거주라는 거절사유가 아예 없습니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

주택 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회, 2년

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 요구할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단), 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(같은 법 제6조의3 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다(같은 조 제3항). 임대인에게 갱신거절 사유가 없다면 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 생기므로, 임대인의 동의를 받아야 하는 구조가 아닙니다(위 2023다258672 판결 참조).

상가 — 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 전체 10년 범위에서 반복

상가는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항), 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항). 주택과 달리 1회 제한이 없어 10년에 이를 때까지 되풀이해 요구할 수 있는 대신, 10년을 채우면 더는 쓸 수 없습니다. 다만 개정 전 의무임대차기간 5년이 지나 갱신되지 않고 기간만료로 종료된 임대차에는 10년 규정이 적용되지 않는다고 보았으므로(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조), 오래된 계약은 계약 체결·갱신 시점부터 따져야 합니다.

거절할 수 있는 사유는 법이 정한 것뿐이다

임대인은 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 경우는 주택은 아홉 가지(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호), 상가는 여덟 가지(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 각 호)로 한정되어 있습니다. 연체(주택 2기·상가 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우), 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 철거·재건축이 공통이고, 실제 거주는 주택에만 있는 사유입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 임대인이 시세대로 받고 싶다거나 임차인이 마음에 들지 않는다는 사정은 여기에 들어 있지 않습니다.

실거주 사유는 임대인이 증명한다

임대인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있고, 실제 거주하려는 의사는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정되지는 않는다고 보았습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조). 다만 내심의 장래 계획이라는 특성상, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 존재를 추인할 수 있다고 했습니다. 임대인의 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무와 그로 인해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지, 이사 준비의 유무와 내용을 종합해 판단합니다.

집이 팔려도 새 소유자가 실거주를 이유로 거절할 수 있다

임차인이 갱신을 요구한 뒤라도 임대인은 갱신거절 기간 안이라면 실거주 사유를 들어 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 그 기간 안에서 같은 사유를 주장할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조). 갱신요구를 먼저 했다는 사실만으로 안전해지지는 않는다는 뜻입니다. 반대로 그 기간이 지난 뒤에 등장한 양수인은 이 사유를 새로 꺼낼 수 없습니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 계약 만료가 다가오는데 임대인이 갱신을 거절했다
• 실거주를 이유로 나가달라고 하는데 사실인지 의심된다
• 갱신요구권을 언제까지·몇 번 쓸 수 있는지 모르겠다
• 갱신을 요구했는데 임대인이 응하지 않거나 일방적으로 조건을 바꾸려 한다
• 거절당해 이사했는데 임대인이 약속과 달리 실거주하지 않은 것 같다

참고 판례

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결

  임대인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임은 임대인에게 있고, 실제 거주하려는 의사는 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정되지는 않으나 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 있으면 추인할 수 있다고 보았습니다. 임대인의 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신거절 전후의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무와 그로 인해 계약갱신에 관하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지, 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 내용 등을 종합해 판단한다고 했습니다.

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• 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

  임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 보았습니다. 그리고 갱신의 효력이 발생한 뒤 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생기며, 이는 해지통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 판단했습니다.

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• 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

  임차인이 계약갱신을 요구하였더라도 임대인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 실제 거주하려 한다는 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 그 기간 내에 같은 사유를 주장할 수 있다고 보았습니다. 갱신거절 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 그 기간 안이라면 갱신거절권을 행사할 수 있다고 했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.