채권보전·부동산가압류
판결까지 가는 동안 채무자가 부동산을 처분해버리면 이기고도 받을 게 없습니다. 가압류는 그 전에 목적물을 묶어두는 절차이고, 피보전권리가 소명되느냐와 어느 부동산을 잡느냐에서 갈립니다.
부동산 가압류는 판결을 받을 때까지 상대의 재산이 그 자리에 남아 있게 만드는 절차입니다. 승부는 두 가지에서 갈립니다. 받을 돈이 있다는 사실과, 지금 묶어 두지 않으면 나중에 집행이 매우 곤란해진다는 사정을 소명할 수 있는가입니다(민사집행법 제276조, 제277조, 제279조 제2항). PF·신탁 사업장에서는 그 앞에 관문이 하나 더 있습니다. 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 위탁자(시행사)에 대한 채권만으로는 그 부동산을 묶을 수 없는 것이 원칙이어서(신탁법 제22조 제1항), 등기부를 떼어 보는 순서가 신청서를 쓰는 순서보다 앞섭니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 피보전권리(대여금·대출금·보증채무 등)의 존재와 변제기 도래, 소명자료의 충분성
- 보전의 필요성 — 채무자의 재산 처분·은닉 정황과 판결 후 집행이 곤란해질 우려
- 청구금액 산정과 목적물 선정의 적정성, 법원이 정하는 담보제공(공탁·지급보증) 조건
대응 방향
- 채권 발생 경위와 증빙을 시간순으로 정리해 피보전권리를 소명하는 방향
- 채무자 재산을 조사해 선순위 부담을 감안한 실제 집행 가치가 있는 목적물을 특정하는 방향
- 담보제공 명령의 액수·방법에 대응하고 본안 청구와의 연결을 정리하는 방향
요건과 판단 기준
- 피보전권리는 금전채권이어야 한다
- 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있고, 조건이 붙어 있거나 기한이 차지 않은 채권도 대상이 됩니다(민사집행법 제276조). 대여금·대출금·구상금·공사대금·손해배상채권이 모두 여기 들어갑니다. 반대로 소유권이전등기청구권이나 근저당권설정등기청구권처럼 금전이 아닌 청구권을 지키려는 것이라면 가압류가 아니라 다툼의 대상에 관한 가처분으로 가야 합니다(같은 법 제300조 제1항).
- 보전의 필요성은 '못 받을 것 같다'가 아니라 '집행이 곤란해진다'
- 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있습니다(민사집행법 제277조). 채무자에게 충분한 다른 재산이 있으면 이 요건이 부정될 수 있고, 반대로 매각 협의나 담보 추가 설정 정황, 다른 채권자의 압류, 사업 중단처럼 재산이 곧 흩어질 사정이 보이면 소명이 수월해집니다. 감정이 아니라 정황을 자료로 보여 주는 항목입니다.
- 소명으로 족하되, 모자라면 담보로 메운다
- 청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 하지만(민사집행법 제279조 제2항), 소명하지 못한 때에도 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여 법원이 정한 담보를 제공하면 법원은 가압류를 명할 수 있습니다(같은 법 제280조 제2항). 소명을 다한 경우에도 담보를 제공하게 할 수 있습니다(같은 조 제3항). 자료가 약할수록 담보가 무거워지는 구조여서, 실제 부담을 정하는 것은 결국 소명자료의 두께입니다.
- 신탁등기가 있으면 대상 적격부터 달라진다
- 신탁재산에 대하여는 강제집행·경매·보전처분을 할 수 없고, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우만 예외입니다(신탁법 제22조 제1항). 여기서 신탁 전의 원인으로 발생한 권리란 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우처럼 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생한 경우를 말하고, 신탁 전에 위탁자에 관하여 생긴 모든 채권이 여기 포함되는 것은 아니라고 보았습니다(대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545 판결 참조. 구 신탁법 제21조 제1항에 관한 판단이나 현행 제22조 제1항도 같은 구조입니다). 담보신탁인지 관리형·차입형 토지신탁인지에 따라 위탁자에게 남아 있는 권리의 내용이 다르므로, 신탁계약을 보지 않고 결론을 내릴 수 없습니다.
아직 가압류를 걸기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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등기부와 신탁원부를 먼저 뗀다
수탁자 앞으로 소유권이전등기와 신탁등기가 되어 있으면 위탁자에 대한 채권만으로 그 부동산을 묶는 길은 원칙적으로 막혀 있습니다. 신탁원부는 등기기록의 일부로 보므로(부동산등기법 제81조 제3항) 등기사항증명서와 함께 확인할 수 있고, 위탁자가 어떤 권리를 남겨 두었는지 여기서 드러납니다. 이 확인 없이 신청서부터 쓰면 각하나 이의로 시간을 잃습니다.
- 2
청구금액을 실제 받을 수 있는 금액으로 계산해 둔다
원금·약정이자·지연손해금을 계약서와 이체내역에 맞추어 미리 계산합니다. 넉넉하게 걸어 두자는 생각으로 액수를 부풀리면, 본안에서 그 부분이 인정되지 않았을 때 그대로 자기 위험이 됩니다. 계산 근거를 표로 남겨 두면 신청서와 본안 소장에 그대로 쓰입니다.
- 3
선순위 부담을 빼고 남는 값을 본다
근저당권의 채권최고액, 먼저 등기된 가압류·압류, 대항력 있는 임차인의 보증금을 빼고 나면 실제로 배당받을 몫이 나옵니다. 남는 값이 없는 부동산을 묶는 것은 담보와 세금만 들이는 일이므로, 다른 재산이나 채권으로 대상을 바꾸는 판단이 이 단계에서 나옵니다.
- 4
담보를 어떤 형태로 낼지 미리 정해 둔다
담보는 금전이나 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하거나, 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 제공합니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조). 현금 공탁 비율이 얼마로 정해지느냐에 따라 당장 잠기는 자금이 달라지므로, 보증보험 발급이 가능한 상태인지 신청 전에 확인해 두면 담보제공명령을 받은 뒤 기한에 쫓기지 않습니다.
- 5
채권의 발생 경위를 시간순으로 묶고 시효를 확인한다
대출약정서·차용증·이체내역·정산합의·독촉 기록을 날짜순으로 정리해 두면 소명자료가 그대로 만들어지고, 담보 액수를 낮추는 데도 도움이 됩니다. 아울러 소멸시효가 임박했는지 확인합니다. 가압류는 시효중단 사유이지만(민법 제168조 제2호), 어느 재산에 어떤 방식으로 거느냐에 따라 중단의 효력 범위가 달라지므로 미리 설계해야 합니다.
절차와 기간
- 1
신청· 자료 정리·서류 준비 3~7일
청구채권의 표시와 가압류의 이유가 될 사실을 적어, 가압류할 물건이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 본안의 관할법원에 냅니다(민사집행법 제279조 제1항, 제278조). 가압류신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있어서(같은 법 제280조 제1항) 결정 단계까지 채무자를 심문하지 않는 것이 보통입니다.
- 2
담보제공명령과 공탁· 명령 수령 후 3~7일
법원이 담보의 액수와 방법을 정해 명령하면 정해진 기한 안에 공탁하거나 지급보증위탁계약 문서를 제출합니다. 담보를 제공한 사실과 그 방법은 가압류명령에 기재됩니다(민사집행법 제280조 제4항). 기한을 넘기면 신청이 각하될 수 있어 실무에서 가장 촉박한 구간입니다.
- 3
결정과 등기 기입· 신청부터 등기까지 통상 1~3주
부동산 가압류의 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하는 방법으로 하고, 그 등기는 법원사무관등이 촉탁합니다(민사집행법 제293조). 가압류 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못하므로(같은 법 제292조 제2항), 결정을 받은 뒤 손을 놓고 있으면 안 됩니다.
- 4
본안 소송· 1심 8~14개월
가압류는 재산을 붙들어 두는 절차일 뿐이어서 회수는 본안 판결이나 지급명령으로 집행권원을 얻은 뒤에 이루어집니다. 채무자가 제소명령을 신청하면 법원이 정한 기간(2주 이상) 안에 본안 소를 제기하고 이를 증명하는 서류를 내야 하며, 내지 않으면 가압류는 취소됩니다(민사집행법 제287조).
비용
- 가압류 신청서에는 1만원의 인지를 붙입니다. 가압류결정에 대한 이의나 취소 신청도 같은 금액입니다(민사소송 등 인지법 제9조 제2항). 송달료는 당사자 수에 따라 별도로 예납합니다.
- 가압류등기에는 채권금액의 1천분의 2에 해당하는 등록면허세와, 그 등록면허세액의 100분의 20에 해당하는 지방교육세가 듭니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목 2), 제151조 제1항 제2호). 청구금액이 커질수록 가장 크게 늘어나는 항목이어서, 금액을 부풀려 거는 대가는 세금으로도 돌아옵니다.
- 법원이 정하는 담보는 비용이 아니라 잠시 묶이는 돈입니다. 금전을 공탁하면 그만큼 현금이 잠기고, 지급보증위탁계약 문서로 대신하면 보증료만 부담합니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조). 담보하여야 할 사유가 소멸하면 담보취소결정을 받아 회수합니다(민사소송법 제125조).
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 액수를 부풀려 거는 것이 가장 흔하고 가장 비쌉니다. 보전처분 집행 후 집행채권자가 본안소송에서 패소 확정되었다면 그 집행으로 채무자가 입은 손해에 대하여 특별한 반증이 없는 한 고의 또는 과실이 추정되고, 진정한 채권액보다 지나치게 과다한 가액을 주장하여 그 가액대로 가압류 결정이 된 경우에는 본안에서 피보전권리가 없는 것으로 확인된 부분의 범위에서 채권자의 고의·과실이 추정된다고 보았습니다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2020다242935 판결 참조).
- 신탁등기를 확인하지 않고 위탁자에 대한 채권으로 신탁부동산을 묶으면, 위탁자·수익자·수탁자 누구든 이의를 제기할 수 있고 그 사이 다른 채권자가 먼저 움직입니다(신탁법 제22조 제1항·제2항).
- 걸어 놓고 본안을 미루면 풀립니다. 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 채무자나 이해관계인의 신청으로 가압류가 취소될 수 있고(민사집행법 제288조 제1항 제3호), 채무자가 제소명령을 신청하면 그 기간은 2주 이상의 짧은 기한으로 줄어듭니다(같은 법 제287조).
- 가압류를 했다고 회수가 확보된 것은 아닙니다. 채무자의 이의신청은 가압류의 집행을 정지시키지 않지만(민사집행법 제283조 제3항), 반대로 채무자는 가압류명령에 적힌 해방금액을 공탁하여 집행을 정지시키거나 이미 집행된 가압류를 취소시킬 수 있습니다(같은 법 제282조).
- 부동산과 함께 계좌를 묶을 때 빈 계좌를 잡으면 아무것도 남지 않습니다. 가압류결정 정본이 제3채무자에게 송달될 당시 피압류채권 발생의 기초가 되는 법률관계가 없어 피압류채권이 존재하지 않는 경우에는 집행보전의 효력이 없고, 그 송달로 개시된 집행절차가 곧바로 종료되어 집행채권의 소멸시효가 그때부터 새로이 진행한다고 보았습니다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2022다210093 판결 참조).
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 빌려준 돈이나 대출금을 갚지 않아 회수가 불투명한 경우
- 채무자가 부동산을 처분하거나 담보를 추가로 설정하려는 정황이 있는 경우
- 판결을 받아도 집행할 재산이 남지 않을 것으로 보이는 경우
- 연대보증인의 재산을 미리 확보해 두어야 하는 경우
- 가압류를 신청한 뒤 법원의 담보제공 명령을 받은 경우
자주 묻는 질문
- 가압류를 걸면 상대가 부동산을 팔지 못하나요?
- 처분 자체가 봉쇄되는 것은 아닙니다. 가압류 뒤에도 소유권이전이나 근저당 설정은 이루어질 수 있지만, 그 처분으로 가압류채권자에게 대항하지 못하므로 나중에 집행할 수 있습니다. 실무적 이점은 배당에서도 나타납니다. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 포함됩니다(민사집행법 제148조 제3호).
- 등기부 소유자가 신탁회사인데 시행사가 돈을 갚지 않습니다.
- 그 부동산 자체는 원칙적으로 가압류 대상이 되지 않습니다(신탁법 제22조 제1항). 채권이 신탁 전에 신탁재산 그 자체를 목적으로 발생한 것이거나 신탁사무의 처리상 발생한 것이면 예외가 되므로, 채권이 언제 어떤 원인으로 생겼는지와 신탁계약의 내용을 함께 봐야 합니다(위 86다545 판결 참조). 예외에 해당하지 않으면 위탁자가 신탁계약상 가지고 있는 수익권이나 정산금 채권처럼 다른 대상을 찾는 쪽으로 방향을 바꾸게 되는데, 담보신탁인지 토지신탁인지에 따라 남아 있는 권리가 달라 사전 검토가 필요합니다.
- 채무자가 모르는 사이에 진행되나요?
- 가압류신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있어서(민사집행법 제280조 제1항) 결정이 날 때까지 채무자를 심문하지 않는 것이 보통입니다. 다만 등기가 되면 채무자가 알게 되고, 그때부터 이의신청(같은 법 제283조), 제소명령 신청(제287조), 사정변경에 따른 취소 신청(제288조), 해방금액 공탁(제282조)으로 대응합니다.
- 담보로 낸 돈은 언제 돌려받나요?
- 담보하여야 할 사유가 소멸하였음을 증명하거나 담보권리자의 동의를 받으면 담보취소결정을 받아 회수합니다(민사소송법 제125조 제1항·제2항). 소송이 완결된 뒤에는 법원이 담보권리자에게 일정 기간 안에 권리를 행사하도록 최고하고, 행사하지 않으면 담보취소에 동의한 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 본안이 끝나도 취소 신청을 하지 않으면 돈은 그대로 묶여 있습니다.
- 가압류만 해 두면 소멸시효는 막히나요?
- 가압류는 소멸시효 중단사유입니다(민법 제168조 제2호). 다만 권리자의 청구에 의하여 또는 법률의 규정에 따르지 아니함으로 인하여 취소된 때에는 중단의 효력이 없고(같은 법 제175조), 시효의 이익을 받을 자에 대하여 하지 않은 때에는 그에게 통지한 후가 아니면 효력이 없습니다(같은 법 제176조). 또 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않으면 취소될 수 있으므로(민사집행법 제288조 제1항 제3호), 시효만 노리고 방치하는 방식은 권하기 어렵습니다.
참고 판례
대법원 2023. 6. 1. 선고 2020다242935 판결
보전처분은 실체법상 청구권의 존부를 본안에 맡기고 소명만으로 채권자의 책임 아래 하는 것이므로, 집행 후 채권자가 본안에서 패소 확정되면 그 집행으로 채무자가 입은 손해에 대하여 특별한 반증이 없는 한 고의 또는 과실이 추정된다고 보았습니다. 진정한 채권액보다 지나치게 과다한 가액을 주장해 그대로 가압류 결정이 된 경우에는 본안에서 피보전권리가 없는 것으로 확인된 부분의 범위에서 고의·과실이 추정되며, 다만 판단이 달라진 경위와 난이도, 당사자의 관여 정도 등에 비추어 손해 전부를 배상하게 하는 것이 공평의 이념에 반하면 책임을 제한할 수 있다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545 판결
신탁재산은 수탁자의 고유재산과 구별될 뿐 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 가지므로, 위탁자에 대한 계약금반환채권에 기하여 신탁부동산을 가압류할 수 없다고 보았습니다. 예외가 되는 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'란 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우처럼 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생한 경우를 말하고, 신탁 전에 위탁자에 관하여 생긴 모든 채권이 포함되는 것은 아니라고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2023. 12. 14. 선고 2022다210093 판결
장래의 예금채권도 발생의 기초가 되는 법률관계가 존재해 권리의 특정이 가능하고 가까운 장래에 발생이 상당한 정도로 기대되는 경우에는 가압류의 대상이 될 수 있으나, 가압류결정 정본이 제3채무자에게 송달될 당시 계좌가 개설되어 있지 않은 등 그 법률관계가 없으면 집행보전의 효력이 없다고 보았습니다. 이 경우 가압류결정 송달로 개시된 집행절차는 곧바로 종료되고 시효중단사유도 그때 종료되어 집행채권의 소멸시효가 새로이 진행한다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.