이주비·주거이전비
재개발사업의 이주 단계에서 지급되는 주거이전비·이주정착금·이사비와 조합의 이주비 대여를 둘러싼 분쟁입니다. 재개발인지 재건축인지, 소유자인지 세입자인지에 따라 대상 자체가 갈리고, 거주요건 충족 여부와 청구권 발생 시점이 핵심 쟁점입니다. 주거이전비 등을 지급받기 전에는 종전 부동산을 인도할 의무가 없는지도 함께 다툽니다.
이주비는 성격이 다른 두 가지가 같은 이름으로 불립니다. 하나는 조합이 조합원에게 빌려주는 이주비 대여금이고, 다른 하나는 법이 정한 보상인 주거이전비·이주정착금·이사비입니다. 뒤의 셋은 재개발사업의 현금청산대상자와 세입자에게만 인정되고 재건축사업에는 인정되지 않습니다. 재건축은 소유자에게 개발이익이 포함된 보상이 이루어지고 세입자 문제는 임대차계약이나 협의로 자율 처리할 것을 전제하기 때문입니다. 그래서 상담에서 가장 먼저 갈리는 것은 금액이 아니라 어느 사업이고 어느 지위인가입니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 재개발과 재건축, 소유자와 세입자에 따라 갈리는 주거이전비·이주정착금·이사비의 지급 대상
- 주거이전비 등을 받기 전에 종전 부동산을 인도할 의무가 있는지
- 조합이 대여한 이주비를 현금청산 단계에서 반환받거나 청산금에서 공제할 수 있는지
대응 방향
- 사업 종류와 지위부터 가릅니다. 주거이전비·이주정착금·이사비는 재개발사업에서만 인정되고 재건축사업에는 인정되지 않으므로, 재건축 조합원이라면 이 축이 아니라 이주비 대여 약정과 매도청구·현금청산 쪽으로 다투게 됩니다.
- 거주요건과 청구권 발생 시점을 사실로 세웁니다. 소유자는 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 소유·거주해야 하고, 세입자는 공람공고일 당시 3개월 이상(무허가건축물이면 1년 이상) 거주해야 합니다. 주민등록이 유일한 증거는 아니어서 공공요금영수증·보험료 납입증명·재학증명 같은 객관적 자료로도 증명할 수 있습니다.
- 인도 시점을 다툽니다. 주거이전비 등도 토지보상법에 따른 손실보상에 해당하므로, 협의가 성립하면 지급의무와 인도의무가 동시이행 관계에 서고 재결절차에 의할 때에는 지급이 인도에 선행합니다.
요건과 판단 기준
- 재개발과 재건축에서 대상 자체가 갈립니다
- 주거이전비·이주정착금·이사비는 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항이 준용하는 토지보상법에 근거한 생활보상으로, 재개발사업의 현금청산대상자 또는 세입자에게만 인정됩니다. 재건축사업에서는 소유자에게 개발이익이 포함된 보상이 이루어지고 세입자 보상은 임대차계약이나 협의로 자율 처리할 것을 전제하므로 인정되지 않습니다.
- 주거이전비는 소유자 2개월분, 세입자 4개월분입니다
- 사업시행자는 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자에게는 가구원수에 따라 2개월분, 세입자에게는 4개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다. 산정 기준은 통계작성기관이 조사·발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비이고, 기준 시점은 소유자가 계약체결일 또는 수용재결일, 세입자가 사업시행계획인가·고시일입니다. 청구권은 본인에게만 인정되고 가구원이 따로 청구하지는 못합니다.
- 무허가건축물은 항목마다 취급이 다릅니다
- 주거이전비는 소유자의 경우 적법한 주거용 건축물일 것을 요해 무허가건물이 제외되지만, 세입자는 무허가건축물이라도 공람공고일 당시 그 구역에서 1년 이상 거주하면 대상이 됩니다. 다만 공부상 주거용이 아닌 창고 등을 임차해 임의로 개조한 경우는 대상이 되지 않습니다. 이주정착금은 소유자·세입자 모두 무허가건축물이면 제외되고, 이사비는 무허가건축물도 포함됩니다. 1989년 1월 24일 이전에 신축된 무허가건축물은 적법한 건축물로 간주됩니다.
- 이주정착금은 평가액의 30퍼센트를 기준으로 상하한이 있습니다
- 이주정착금은 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주한 적법한 주거용 건축물의 소유자에게 인정되며, 보상대상인 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트로 하되 1천 2백만 원 미만이면 1천 2백만 원, 2천 4백만 원을 초과하면 2천 4백만 원으로 합니다. 이 상하한은 2020년 12월 11일 개정으로 상향된 것이고, 그 시행일 이전에 수용재결이 이루어진 사안에는 종전 기준이 적용됩니다.
- 이사비는 거주자면 족하고 실제 짐의 양과 무관합니다
- 이사비는 주거용 건축물의 거주자로서 정비사업 때문에 이주하게 되면 대상이 되고, 공람공고일 이전부터 거주했을 것이나 계약체결일까지 거주할 것을 요하지 않습니다. 금액은 토지보상법 시행규칙 별표에 따라 주택 연면적을 기준으로 노임·차량운임·포장비로 산정하며, 실제로 옮길 동산이 얼마나 되는지는 산정과 관계가 없습니다. 청구권은 소유자와 세입자 모두 최초의 사업시행계획인가·고시일에 발생합니다.
아직 이주 전이거나 통지를 못 받았다면
- 1
거주 사실을 증명할 자료를 지금 모아 두십시오
거주요건은 이 분쟁에서 가장 자주 깨지는 지점입니다. 주민등록은 유력한 증거이지만 유일한 증거는 아니어서, 공공요금영수증·국민연금이나 건강보험료 납입증명·통신요금 납부확인서·자녀 재학증명·연말정산 자료처럼 그 주소에 실제로 살았음을 보여 주는 자료를 함께 갖춰 두면 다툼이 줄어듭니다.
- 2
부득이한 사유로 비운 기간이 있으면 그 근거를 남기십시오
질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학처럼 부득이한 사유로 계속 거주하지 못한 경우에는 계속 거주한 것으로 봅니다. 진단서·입영통지·재학증명 같은 자료를 그때그때 확보해 두어야 나중에 사유를 세울 수 있습니다.
- 3
인도를 요구받기 전에 지급 여부를 확인하십시오
조합이 토지·건축물 보상은 마쳤으나 주거이전비 등을 지급하지 않은 채 인도를 요구하는 경우가 있습니다. 주거이전비 등도 손실보상에 해당하므로 협의가 성립하지 않았다면 그것을 받기 전에 부동산을 인도할 의무가 없습니다. 인도에 응하기 전에 어느 항목이 지급되었는지부터 확인하는 편이 안전합니다.
절차와 기간
- 1
대상 여부와 금액 확인· 공람공고 이후
사업 종류와 지위, 거주요건 충족 여부를 확인하고 항목별 금액을 계산합니다. 소유자와 세입자는 청구권 발생 시점이 달라 기준 시점도 달라집니다.
- 2
협의
사업시행자와 주거이전비 등에 관해 협의합니다. 협의가 성립하면 지급의무와 부동산 인도의무가 동시이행 관계에 섭니다.
- 3
재결
협의가 성립하지 않으면 재결절차로 넘어갑니다. 재결절차에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급이 부동산 인도에 선행해야 합니다. 다만 사업시행자가 주거이전비 등이 포함된 재결을 거쳐 공탁하면 손실보상이 완료된 것으로 보아 인도의무가 생기고, 증액을 다투더라도 인도청구에 대항하지 못합니다.
- 4
소송
주거이전비·이주정착금·이사비는 법과 토지보상법에 근거한 공법상 권리이므로 행정소송, 그중 공법상 당사자소송으로 다툽니다. 지급의무는 이행기의 정함이 없는 채무여서 이행청구를 받은 다음 날부터 지체책임이 생깁니다.
비용
- 주거이전비는 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정하므로 가구원 수에 따라 금액이 크게 달라집니다. 소유자는 2개월분, 세입자는 4개월분입니다.
- 이주정착금은 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트를 기준으로 하되 1천 2백만 원에서 2천 4백만 원 사이로 정해집니다.
- 이사비는 주택 연면적 구간에 따라 노임 인원수와 차량 대수가 정해지고 여기에 포장비가 더해집니다. 실제 이사 견적과는 별개입니다.
- 지급이 늦어지면 이행청구를 받은 다음 날부터 지연손해금이 붙습니다. 청구 시점을 서면으로 남겨 두는 것이 금액에 직접 영향을 줍니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 재건축사업인데 주거이전비를 기대하는 경우가 많습니다. 재건축에는 이 보상이 인정되지 않으므로 이주비 대여 약정과 현금청산 쪽으로 축을 옮겨야 합니다.
- 소유자가 정비구역 안 타인의 건축물에 세입자로 살고 있었다면 주거이전비는 소유자로서 받을 수 있으나 이주정착금은 대상이 되지 않습니다. 두 항목을 묶어 생각하면 어긋납니다.
- 세입자의 주거이전비 청구권은 최초의 사업시행계획인가·고시일에 발생하므로 그 뒤로는 계속 거주할 필요가 없습니다. 계속 살아야 받는 줄 알고 이사를 미루는 경우가 있습니다.
- 지급의무에는 이행기 규정이 없어 가만히 두면 지연손해금이 붙지 않습니다. 이행청구를 해야 그다음 날부터 붙습니다.
- 조합이 현금청산대상자에게 사업비를 부담시키려면 정관이나 정관이 지정하는 방식으로 부담 근거와 분담 기준, 범위를 구체적으로 정해 두어야 합니다. '사업비용 중 일정 부분을 공제할 수 있다'는 정도의 추상적인 규정만으로는 부담시키지 못합니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 재개발사업인가 재건축사업인가 — 재건축이면 주거이전비·이주정착금·이사비는 대상이 아닙니다
- 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주했는지, 그 사실을 증명할 객관적 자료가 있는지
- 세입자라면 공람공고일 당시 그 구역에서 3개월 이상(무허가건축물이면 1년 이상) 거주했는지
- 최초의 사업시행계획인가·고시가 언제 있었는지 — 세입자의 주거이전비·이사비 청구권은 그날 발생합니다
- 조합 정관이나 총회결의에 현금청산대상자의 비용부담 근거가 구체적으로 정해져 있는지
자주 묻는 질문
- 재건축조합인데 주거이전비를 받을 수 있나요?
- 받을 수 없습니다. 주거이전비·이주정착금·이사비는 재개발사업의 현금청산대상자 또는 세입자에게만 인정됩니다. 재건축은 소유자에게 개발이익이 포함된 보상이 이루어지고 세입자 보상은 임대차계약이나 협의로 처리할 것을 전제하기 때문입니다. 재건축이라면 조합의 이주비 대여 약정 내용과 현금청산·매도청구 쪽에서 다툴 여지를 봅니다.
- 주거이전비를 못 받았는데 집을 비워 줘야 하나요?
- 주거이전비·이주정착금·이사비도 토지보상법에 따른 손실보상에 해당합니다. 협의가 성립하면 조합의 지급의무와 인도의무가 동시이행 관계에 서고, 협의가 성립하지 않았다면 지급받기 전에 인도할 의무가 없습니다. 다만 조합이 주거이전비 등이 포함된 재결을 거쳐 그 금액을 공탁하면 손실보상이 완료된 것으로 보아 인도해야 하고, 금액이 적다며 증액을 다투더라도 인도청구를 막지는 못합니다.
- 무허가건물에 세 들어 살았는데 대상이 되나요?
- 주거이전비는 세입자의 경우 무허가건축물이라도 대상이 될 수 있으나, 거주요건이 더 엄격해 공람공고일 당시 그 구역에서 1년 이상 거주했어야 합니다. 이사비도 무허가건축물을 포함합니다. 다만 이주정착금은 무허가건축물 소유자와 세입자 모두 제외되고, 공부상 주거용이 아닌 창고 등을 임차해 임의로 주거용으로 바꿔 쓴 경우는 주거이전비 대상이 되지 않습니다.
- 주민등록이 안 되어 있으면 거주 사실을 어떻게 증명하나요?
- 주민등록은 거주 사실의 유력한 증거이지만 유일한 증거는 아닙니다. 공공요금영수증, 국민연금·건강보험료·고용보험료 납입증명서, 전화요금이나 인터넷 사용료 납부확인서, 신용카드 대중교통 이용명세, 자녀의 재학증명서, 연말정산 자료처럼 실제 거주를 보여 주는 객관적 자료로 증명할 수 있습니다.
- 조합이 현금청산금에서 이제까지 든 사업비를 빼겠다고 합니다.
- 조합원이 현금청산대상자가 되면 조합원의 지위를 잃으므로 조합은 도시 및 주거환경정비법 제93조 제1항의 부과금을 부과·징수할 수 없습니다. 다만 지위를 잃기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담한다는 취지를 정관이나 총회결의, 조합과 조합원 사이의 약정으로 미리 정해 둔 경우에 한해 청산절차에서 정산하거나 따로 반환을 구할 수 있습니다. 그러려면 부담의 발생 근거와 분담 기준, 내역, 범위가 구체적으로 정해져 있어야 하고, '사업비용 중 일정 부분을 공제할 수 있다'는 정도의 추상적인 규정만으로는 부족합니다.
참고 판례
대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결
관리처분계획의 인가·고시가 있어도 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 종전 토지·건축물을 계속 사용·수익할 수 있고, 토지보상법 제78조가 정한 주거이전비·이주정착금·이사비도 그 손실보상에 해당한다고 보았습니다. 그래서 사업시행자가 공사에 착수하려고 현금청산대상자나 세입자로부터 토지·건축물을 인도받으려면 협의나 재결절차로 정해지는 주거이전비 등도 지급해야 하고, 협의가 성립하면 지급의무와 인도의무가 동시이행 관계에 서며 재결절차에 의할 때에는 지급이 인도에 선행되어야 한다고 판시했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다310088, 310095 판결
주거이전비 등은 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그 보상청구는 공법상 당사자소송으로 하는 것이지만, 사업시행자는 협의나 재결절차를 거칠 필요 없이 직접 지급할 수도 있고 상대방이 받지 않거나 받을 수 없으면 민법 제487조에 따라 변제공탁할 수도 있다고 보았습니다. 인도청구 소송에서 상대방이 주거이전비 등을 못 받았다며 인도를 거절하더라도, 법원이 지급이나 공탁 사실을 인정할 수 있으면 지급절차가 선행된 것으로 보아 인도청구를 받아들일 수 있다고 판시했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결
사업시행자가 현금청산대상자를 상대로 종전 토지·건축물의 인도를 구하는 소를 제기한 경우 법원이 심리할 사항의 범위를 밝히면서, 그 소송에서 법원이 직접 주거이전비 등의 지급을 명하거나 주거이전비 등의 보상에 관한 재결을 다투는 주장을 심리·판단할 수는 없다고 판시했습니다. 인도청구 소송과 보상금을 다투는 절차는 자리가 다르다는 취지입니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다243532 판결
재건축조합이 조합원의 지위를 잃고 현금청산 대상자가 된 사람에게 그때까지 발생한 정비사업비를 나누어 부담시킨다는 취지의 추상적인 정관 규정이나 총회 결의만으로는 현금청산금에서 사업비용을 공제할 수 없다고 판시했습니다. 같은 취지의 판단이 대법원 2021. 6. 30. 선고 2020다291340 판결에도 있습니다.
판결문 원문 보기 →서울서부지방법원 2015. 12. 11. 선고 2015가단1508 판결
무이자 이주비 대출에서 조합이 이자를 대신 내 주기로 한 약정의 범위가 다투어진 사건입니다. 조합과 은행·시공사 사이의 업무협약이 대출자격을 조합원으로 전제하고 조합원 지위를 잃으면 기한의 이익을 상실한다고 정한 점, 지위를 잃은 뒤에도 조합이 이자를 계속 부담하면 남은 조합원들에게 그 부담이 전가되는 점을 들어, 조합이 이자를 부담하기로 한 것은 조합원 지위를 유지하는 기간에 한정된다고 보았습니다. 그래서 지위 상실 후에 조합이 대신 낸 이자는 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 하급심 판단이고 개별 조합의 정관과 업무협약 문언에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.