현금청산금 분쟁

분양신청을 하지 않거나 조합관계에서 이탈한 소유자에 대한 청산금 액수와 지급 시기를 둘러싼 분쟁입니다. 청산 대상 여부, 평가 기준시점과 감정평가 방법, 지연이자 발생 여부가 주로 다투어집니다. 평가서와 분양신청 경위를 검토해 청산금 증감 청구의 타당성을 판단합니다.

현금청산은 '얼마를 받느냐'와 '언제 집을 비우느냐' 두 축에서 갈립니다. 금액은 재개발과 재건축이 서로 다른 틀로 정해집니다. 재개발은 수용이어서 그 사업 때문에 오른 값을 빼고 재결 당시 가격으로 산정하는 반면(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조), 재건축은 매도청구여서 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함한 시가로 정합니다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결 참조). 시점은 손실보상이 완료되기 전에는 조합이 인도를 구할 수 없다는 데서 협상의 지렛대가 생깁니다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 단서). 아래는 재개발·재건축 정비사업조합에 적용되는 도시정비법 이야기이고, 주택법상 지역주택조합에는 현금청산 절차 자체가 없습니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

현금청산 대상이 되는 경우는 정해져 있다

분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 자, 투기과열지구 재당첨 제한으로 분양신청을 할 수 없는 자, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 자가 여기에 해당합니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항). 조합 정관이 '분양계약 체결기간 내에 계약을 체결하지 않으면 현금청산한다'고 정한 경우, 이는 관리처분계획 인가 후에도 탈퇴 기회를 한 번 더 주려는 취지로 유효하다고 보아 왔습니다.

재개발은 수용, 재건축은 매도청구

조합은 협의가 성립하지 않으면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(같은 법 제73조 제2항). 재건축사업은 천재지변 등으로 긴급하게 시행하는 예외적인 경우가 아닌 한 수용권이 없으므로(같은 법 제63조), 실제로는 재개발이 수용, 재건축이 매도청구로 갈립니다. 다투는 무대도 이에 따라 갈려서, 수용보상금은 행정소송으로, 매도청구 대금은 민사소송으로 다툽니다.

평가의 기준시점이 다르다

재개발에서 보상액은 협의에 의할 때는 협의 성립 당시, 재결에 의할 때는 재결 당시 가격이 기준입니다. 재건축의 매도청구에서는 매도청구권 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 때의 객관적 거래가격이 기준이 됩니다(위 2022다228230 판결 참조). 몇 달 차이로 금액이 바뀔 수 있으므로, 어느 날을 기준으로 평가했는지를 먼저 확인해야 합니다.

인도의 전제는 손실보상의 완료

관리처분계획 인가·고시가 있으면 종전 토지·건축물을 사용·수익할 수 없지만, 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외입니다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 제2호). 여기서 말하는 손실보상에는 토지·지장물 보상금뿐 아니라 주거이전비, 이주정착금, 이사비도 포함된다고 보았습니다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 참조).

사업비 공제에는 구체적 근거가 있어야 한다

현금청산 대상자가 되면 조합원 지위를 잃으므로 조합은 부과금을 부과·징수할 수 없고, 지위를 잃기 전까지 발생한 사업비 일부를 분담시키려면 정관이나 총회 결의, 약정으로 미리 정해 두어야 합니다. 그리고 부담할 비용의 발생 근거와 분담 기준·내역·범위가 구체적으로 규정되어 있어야 한다고 보았습니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018두51508 판결 참조).

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되었다
• 조합이 제시한 청산금액이 종전 자산 가치에 비해 낮다고 느껴진다
• 청산금을 받기 전에 집을 비워달라는 요구를 받고 있다
• 감정평가가 어떻게 이루어졌는지 설명을 듣지 못했다
• 청산금 지급이 지연되어 손해가 발생하고 있다

참고 판례

• 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결

  사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게 종전 토지·건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 손실보상이 완료되어야 하며, 여기의 손실보상에는 주거이전비와 이주정착금, 이사비도 포함된다고 보았습니다. 주거이전비 등에 관한 협의가 성립하면 그 지급의무와 부동산 인도의무는 동시이행 관계에 있고, 재결절차에 의할 때에는 그 지급이 인도에 선행되어야 한다고 했습니다. 조합이 주거이전비 등에 대해 재결을 신청하지 않아 재결에서 심리·판단되지 않았다면, 토지·지장물 보상금을 공탁한 것만으로 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

  판결문 원문 보기 →

• 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018두51508 판결

  현금청산 대상자는 조합원 지위를 잃으므로 조합은 그에게 부과금을 부과·징수할 수 없고, 지위 상실 전까지 발생한 정비사업비 일부를 분담시키려면 정관이나 총회 결의, 약정으로 미리 정해 두어야 한다고 보았습니다. 나아가 비용의 발생 근거와 분담 기준·내역·범위가 구체적으로 규정되어야 하고, 청산금에서 사업비용을 공제할 수 있다는 추상적 조항만으로는 부담시킬 수 없다고 했습니다. 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 그와 별개로 정비사업비의 지급을 먼저 구할 수도 없다고 판단했습니다.

  판결문 원문 보기 →

• 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결

  조합원으로서 종전 자산을 출자해 인도한 뒤 분양계약 체결을 거부해 청산 사유가 발생한 경우, 조합이 그 종전 자산을 사업을 위해 계속 점유하더라도 권원 없는 점유나 불법점유로 볼 수 없다고 보았습니다. 다만 정해진 이행기간 안에 청산금을 지급하지 않으면 그 기간이 지난 다음 날부터는 지연배상금을 지급할 의무가 있다고 했습니다. 그 지연배상금과 재결신청 지연가산금은 별개의 청구권이지만, 같은 기간에 대해서는 이중배상이 되므로 어느 하나만 선택적으로 행사할 수 있다고 판단했습니다.

  판결문 원문 보기 →

※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.