조합설립인가 무효·취소

조합 설립 과정의 동의 요건이나 절차에 하자가 있을 때 인가처분의 효력을 다투는 분쟁입니다. 동의율 산정의 적정성, 동의서의 진정성과 철회 여부, 정관·자금계획 등 첨부서류의 충족 여부가 주로 쟁점이 됩니다. 동의서와 처분 경위를 사실관계 중심으로 검토하여 행정쟁송 또는 민사소송 중 적합한 절차를 함께 판단합니다.

조합설립인가를 다투는 사건은 하자를 찾아내는 일보다 무엇을, 언제, 어떤 소송으로 다투는지에서 먼저 갈립니다. 재개발·재건축 정비사업조합의 설립인가는 조합에 사업을 시행할 행정주체의 지위를 주는 처분이어서, 총회결의에 문제가 있더라도 인가가 난 뒤에는 결의가 아니라 인가처분을 겨냥해야 합니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결 참조). 취소를 구하는 길에는 짧은 불변기간이 걸려 있고, 그 시점을 놓치면 하자가 무효에 이를 만큼 중대하고 명백한지를 따지는 좁은 문만 남습니다. 지역주택조합은 근거법이 주택법이어서 인가 요건표 자체가 다르므로, 처음부터 갈라 보아야 합니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

다툴 대상은 결의가 아니라 인가처분

조합설립인가는 사인들의 조합설립행위를 보충하는 데 그치지 않고 정비사업을 시행할 권한을 가진 행정주체의 지위를 부여하는 설권적 처분입니다. 그래서 인가가 있은 뒤에는 조합설립결의가 처분의 요건 중 하나에 불과해져, 결의만 떼어 효력을 다투는 확인의 소는 특별한 사정이 없는 한 확인의 이익이 인정되지 않습니다(위 2008다60568 판결 참조). 항고소송의 피고는 조합이 아니라 인가를 한 시장·군수·구청장이고, 조합은 보조참가인으로 들어옵니다.

취소사유와 무효사유는 들어가는 문이 다르다

취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 하고, 이 90일은 불변기간입니다. 처분이 있은 날부터 1년이 지나도 원칙적으로 제기하지 못합니다(행정소송법 제20조). 무효확인소송에는 이 제소기간이 준용되지 않지만(같은 법 제38조 제1항), 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것이면서 객관적으로 명백해야 합니다. 다만 법령 문언상 처분 요건의 의미가 분명한데도 합리적 근거 없이 이를 잘못 해석해 요건이 충족되지 않은 상태에서 처분한 경우라면, 해석에 다툼의 여지가 있다고 볼 수 없다고 보았습니다(대법원 2014. 5. 16. 선고 2011두27094 판결 참조).

동의율은 구역 구성에 따라 계산식이 갈린다

재개발사업은 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항). 재건축사업은 주택단지 공동주택의 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자의 동의입니다(같은 조 제3항). 정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함되면 그 지역에 대해서는 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 따로 받아야 하므로(같은 조 제4항), 구역이 섞여 있으면 두 기준을 각각 충족했는지 나누어 따져야 합니다.

동의서는 형식이 곧 효력이다

조합설립 동의는 서면동의서 또는 전자서명동의서를 제출하는 방법으로 하고, 서면동의서는 성명을 적고 지장을 날인한 뒤 신분증명서 사본을 첨부해야 합니다(같은 법 제36조 제1항). 여기에 더해 시장·군수등이 검인하거나 확인한 동의서를 사용해야 하며, 검인이나 확인을 받지 않은 동의서는 효력이 발생하지 않습니다(같은 조 제3항). 형식을 갖추지 못한 동의서가 몇 장인지에 따라 전체 동의율이 기준선 아래로 내려가는 경우가 있습니다.

지역주택조합은 인가 요건표가 따로 있다

주택조합 설립인가를 받으려면 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원과 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다(주택법 제11조 제2항). 인가 신청 서류에는 창립총회 회의록, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부, 사용권원·소유권 확보를 증명하는 서류가 들어가고(같은 법 시행령 제20조 제1항), 창립총회는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(같은 조 제4항). 여기서는 정비사업조합식 동의율이 아니라 대지 확보 비율과 총회 성립요건이 다툼의 축이 됩니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 조합 설립에 동의한 적이 없거나 동의를 철회했는데도 동의자로 처리되었다
• 동의서를 받을 때 비용 분담 등 중요 사항에 대한 설명을 듣지 못했다
• 동의율이 법정 요건에 미치지 못한다는 의심이 든다
• 인가 처분이 난 지 오래되지 않아 다툴 기간이 남아 있는지 확인이 필요하다
• 조합 설립 자체의 효력에 의문이 있어 이후 절차가 모두 흔들릴 수 있는 상황이다

참고 판례

• 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결

  행정청이 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 근거해 하는 조합설립인가처분은 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위에 그치지 않고, 법령상 요건을 갖출 경우 주택재건축사업을 시행할 권한을 가진 행정주체의 지위를 부여하는 설권적 처분이라고 보았습니다. 그렇게 보는 이상 조합설립결의는 인가처분의 요건 중 하나에 불과하므로, 결의에 하자가 있다면 그 하자를 이유로 곧바로 항고소송으로 인가처분의 취소나 무효확인을 구해야 하고, 결의 부분만 따로 떼어 효력을 다투는 확인의 소는 특별한 사정이 없는 한 확인의 이익이 인정되지 않는다고 했습니다.

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• 대법원 2014. 5. 16. 선고 2011두27094 판결

  새로 조합설립인가를 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가를 받았더라도, 당초 인가의 유효를 전제로 시공자 선정 등 후속행위가 이루어진 이상 당초 인가처분의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸한다고 볼 수 없다고 보았습니다. 또한 행정청이 법령 규정의 문언상 처분 요건의 의미가 분명한데도 합리적인 근거 없이 그 의미를 잘못 해석한 결과 요건이 충족되지 않은 상태에서 처분을 했다면, 법리가 명백히 밝혀지지 않아 해석에 다툼의 여지가 있는 경우라고 볼 수 없다고 했습니다.

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• 대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결

  구 도시 및 주거환경정비법 아래에서 정비구역 안에 여러 필지의 국·공유지가 있는 경우에도 소유권의 수와 관계없이 소유자별로 각각 1명으로 산정해야 한다고 보았습니다. 또한 국가나 지방자치단체는 정비사업과 관련해 여러 권한과 역할을 부여받은 특수한 공적 지위에 있으므로, 조합설립을 비롯한 정비사업 추진에 관한 동의의 의사를 반드시 서면 등으로 명시해 표시할 필요는 없다고 했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.