공사비 증액

시공사가 자재비·물가 변동 등을 이유로 공사비 증액을 요구하면서 조합과 충돌하는 분쟁입니다. 공사도급계약의 물가변동 조항, 증액 사유와 산정 근거의 타당성, 총회 의결 등 절차 준수 여부가 쟁점이 됩니다. 계약 조항과 증액 자료를 검토해 협상·조정 또는 소송 등 대응 방향을 정리합니다.

공사비를 올려달라는 요구가 정당한지는 두 층에서 따로 판단됩니다. 하나는 도급계약이 어떤 경우에 얼마를 올릴 수 있다고 정해 두었는가이고, 다른 하나는 그 증액이 조합 총회의 의결을 제대로 거쳤는가입니다. 앞쪽에서 다투기 어려운 사안이라도 뒤쪽에 흠이 있으면 증액계약 자체의 효력이 부정될 수 있어, 실제 승부는 절차에서 갈리는 경우가 적지 않습니다. 그리고 재개발·재건축에는 법이 마련해 둔 공사비 검증 제도가 따로 있어, 소송보다 먼저 쓸 수 있는 수단이 있습니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

증액의 문은 계약서가 연다

정비사업 공사도급은 민간계약이므로 공공계약의 물가변동 조정 규정이 당연히 적용되지 않습니다. 어떤 사유로(물가변동·설계변경·특화·공기연장) 어떤 지수와 기준시점으로 얼마를 조정하는지, 언제까지 통지해야 하는지가 계약에 적혀 있어야 하고, 그 요건과 절차를 지켰는지가 1차 관문입니다.

재개발·재건축은 총회 의결이 효력 요건이다

시공자의 선정·변경, 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회의 의결을 거쳐야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호·제5호). 그 내용이 당초 재건축결의에서 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것이라면 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하고, 이를 거치지 않고 시공자와 체결한 계약은 효력이 없다고 보았습니다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결 참조).

지역주택조합은 주택법이 규율한다

지역주택조합에서는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결, 시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결이 반드시 총회 의결을 거쳐야 할 사항이고(주택법 시행령 제20조 제3항, 같은 법 시행규칙 제7조 제6항 제3호·제4호), 이 사항을 의결하는 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(같은 영 제20조 제4항 단서). 총회 의결 없이 이루어진 계약의 상대방은 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 그 계약의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결 참조).

계획 변경 단계에도 가중정족수가 있다

증액분은 결국 사업시행계획이나 관리처분계획에 반영되는데, 그 의결에서 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항 단서). 이때 생산자물가상승률분과 제73조에 따른 손실보상 금액은 계산에서 제외되므로, 어느 금액을 분모와 분자에 넣었는지부터 확인해야 합니다.

검증은 요청 요건만 갖추면 의무다

재개발·재건축 사업시행자는 시공자와 계약을 체결한 뒤 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 요청하거나, 누적 증액 비율이 사업시행계획인가 전 선정이면 10퍼센트, 인가 후 선정이면 5퍼센트에 이르면 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 합니다(같은 법 제29조의2 제1항). 검증이 끝난 뒤 다시 3퍼센트 이상 늘어나면 또 요청 대상이 되며, 이 비율에서도 생산자물가상승률은 제외됩니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 시공사가 당초보다 크게 늘어난 공사비를 요구하고 있다
• 증액의 산정 근거나 물가변동 적용이 계약과 맞는지 의문이다
• 공사비 증액이 적법한 총회 결의를 거쳤는지 불확실하다
• 증액분이 조합원 분담금으로 전가되고 있다
• 공사 중단·지연 압박과 함께 증액 요구가 이루어지고 있다

참고 판례

• 대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결

  시공자와의 계약서에 포함될 내용에 관한 안건이 당초 재건축결의에서 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것이라면 실질적으로 정관을 변경하는 결의이므로 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하고, 그 동의 없이 체결한 계약은 효력이 없다고 보았습니다. 나아가 계약체결의 요건을 정한 강행규정에 위반한 계약은 무효이므로, 상대방이 그런 제한을 몰랐거나 정족수 또는 결의의 존부를 잘못 알았더라도 결론은 달라지지 않는다고 했습니다.

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• 대법원 2015. 7. 9. 선고 2014다72203 판결

  사업시행방식을 지분제에서 도급제로 바꾸는 변경계약은 조합의 비용부담이나 시공자 계약서에 포함될 내용이 조합설립동의 당시와 비교해 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우이므로 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보았습니다. 다만 총회 책자에 변경 내용이 비교 가능하게 기재되고 조합원 71퍼센트의 찬성으로 가결된 후속 변경계약은 앞선 변경계약의 효력과 관계없이 유효하다고 판단했습니다.

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• 대법원 2016. 10. 13. 선고 2012두24481 판결

  사업시행계획과 관리처분계획은 인가·고시가 있으면 행정처분으로서 효력이 생기므로, 그에 이르는 절차적 요건인 총회 결의에 하자가 있더라도 항고소송으로 계획의 취소나 무효확인을 구해야 하고 결의 부분만 떼어 효력을 다투는 확인의 소는 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다. 새로운 총회 결의를 거쳐 계획을 변경하고 인가를 받은 경우 종전 결의의 무효확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 확인에 불과해 확인의 이익이 없다고 했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.