임대차 종료 후 명도

임대차 계약이 기간 만료·해지 등으로 종료된 뒤 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때 그 인도를 구하는 분쟁입니다. 계약 종료의 적법성, 보증금 반환과 명도의 동시이행, 연체 차임이나 원상회복 범위가 함께 다투어집니다. 계약 내용과 정산 관계를 정리해 명도와 금전 청구를 함께 검토합니다.

임대차 명도소송에서는 계약이 끝났는지부터 다툽니다. 기간 만료와 해지 통지, 갱신 여부가 먼저 정리되어야 합니다. 그다음에는 보증금 정산과 인도의 순서, 원상회복 범위, 임차인이 시설에 쓴 비용, 종료 후 사용에 따른 돈을 각각 따져야 합니다. 상가라면 권리금이, 건물에 부속물을 설치했다면 그 매수도 문제될 수 있습니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

주요 분쟁과 판단 기준

계약이 언제 끝났는가

임대인은 기간 만료, 해지, 합의해지 중 어떤 이유로 계약이 종료되었다고 주장하는지 먼저 정해야 합니다. 종료 사유가 다르면 확인할 통지와 날짜도 달라집니다. 해지라면 통지의 내용과 상대방에게 도달한 날을, 합의해지라면 인도일과 보증금 정산에 관한 합의 내용을 확인합니다. 종료일이 정해져야 그 이후의 사용료와 보증금 공제 기간도 계산할 수 있습니다.

차임 연체를 이유로 해지할 수 있는가

차임이 밀렸다는 사실만으로 계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 어느 달 차임이 언제 발생했고 얼마가 지급되었는지, 해지 통지가 도달할 당시 법에서 정한 연체액에 이르렀는지를 계산해야 합니다. 주택과 상가는 연체를 이유로 갱신을 거절하거나 해지할 때 적용하는 기준이 다릅니다. 임차인이 수선에 필요한 비용을 대신 지출해 그 금액만큼 차임 지급을 거절할 수 있었다면, 겉으로 보이는 미납액 전부를 연체 차임으로 계산해서도 안 됩니다. 임대인은 월별 청구액과 입금액을 맞춰 해지 근거를 밝히고, 임차인은 지급하거나 상환받아야 할 비용이 누락되지 않았는지 확인해야 합니다.

계약이 묵시적으로 갱신되었는가

기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 사용하고 임대인이 이의를 하지 않았다면, 계약이 다시 이어졌다는 주장이 나올 수 있습니다. 주택과 상가는 통지 시기와 갱신 후 기간을 각각 확인해야 합니다. 임대인이 차임 인상을 요구했다는 사정만으로 계약을 끝내겠다는 이의를 했다고 볼 수는 없습니다. 반대로 상가 임차인이 기간 만료 전에 갱신을 거절한다는 뜻을 명확히 전했다면, 그 통지가 만료 직전에 도달했다는 이유만으로 계약이 묵시적으로 갱신되는 것은 아닙니다. 만료 전후의 문자, 내용증명, 차임 청구 내역이 판단 자료가 됩니다.

갱신요구와 갱신거절은 적법했는가

주택 임차인은 정해진 기간에 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 갱신되면 기간은 2년으로 봅니다. 임대인이 실제 거주를 이유로 거절했다면 누가 언제부터 거주할 예정이었는지 살펴야 하며, 거절 후 제3자에게 임대한 경우에는 손해배상도 문제될 수 있습니다. 상가에서는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구가 가능하고, 3기 차임액에 이르는 연체 등이 거절 사유가 됩니다. 계약 체결일과 갱신 내역, 요구·거절 통지가 상대방에게 도달한 날을 함께 확인해야 합니다.

보증금 반환과 인도를 함께 이행해야 하는가

임대인은 남은 보증금을 반환하고 임차인은 목적물을 인도해야 합니다. 먼저 보증금에서 공제할 연체 차임, 관리비, 인정되는 원상회복 비용 등을 항목별로 계산해야 실제 반환액을 알 수 있습니다. 잔액이 남아 있고 임대인이 이를 반환하거나 적법하게 지급을 제안하지 않았다면, 임차인이 인도를 거부한다는 이유만으로 그 점유를 곧바로 불법이라고 볼 수 없습니다. 그러나 점유 중 발생한 채무까지 공제해 잔액이 없어지면 인도를 거부할 근거도 달라집니다. 그 사실을 임차인이 알 수 있었는지까지 살펴야 이후 점유에 대한 손해배상 책임의 시작점을 판단할 수 있습니다.

원상회복은 어디까지 해야 하는가

임차인이 처음 인도받은 상태와 계약 중 직접 바꾼 부분을 먼저 구분합니다. 임차 전에 다른 사람이 설치한 시설까지 임차인이 철거해야 하는 것은 아니며, 원상복구 특약이 있어도 계약 경위와 당시 상태를 함께 보아야 합니다. 사용 중 생긴 손상이 통상적인 사용 흔적인지, 임차인이 훼손한 것인지도 항목별로 다투게 됩니다. 복구를 요구하는 쪽은 대상과 비용을 구체적으로 밝히고, 상대방은 입주 당시 사진이나 인수 목록으로 원래 상태를 확인할 수 있습니다. 공사 견적의 각 항목을 보증금에서 공제할 수 있는지도 따로 검토해야 합니다.

상가 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했는가

상가 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 받을 기회가 있었는지, 임대인이 그 기회를 방해했는지가 쟁점입니다. 정당한 사유 없이 새 임차인과 계약을 거절하거나 주변 상가에 비추어 현저히 높은 차임·보증금을 요구했다면 손해배상이 문제될 수 있습니다. 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지의 주선·협상 과정, 권리금 계약, 새 임차인의 지급 능력을 확인합니다. 임차인에게 3기 차임액에 이르는 연체 등 법에서 정한 사유가 있었는지도 함께 보아야 합니다. 방해로 인한 손해배상액에는 법에서 정한 상한이 있고, 청구권도 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대인이 보증금처럼 권리금을 돌려주어야 한다는 주장은 서로 다른 문제입니다.

임차인이 설치한 부속물을 임대인이 사야 하는가

건물에 붙여 사용하던 시설이 남아 있다면, 임차인은 철거 대신 임대인에게 그 부속물을 사 달라고 요구할 수 있습니다. 임대인의 동의를 얻어 설치했거나 임대인에게서 매수한 부속물인지, 지금도 남아 있는지, 매수청구 당시 값이 얼마인지가 쟁점입니다. 청구가 인정되면 부속물 대금 지급과 건물 인도가 함께 이행되어야 할 수 있습니다. 다만 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 이 청구가 인정되지 않을 수 있으므로 종료 원인도 다시 확인해야 합니다. 부속물 대금은 유익비나 권리금과 이름만 다른 같은 돈이 아니므로 각각 구분해야 합니다.

필요비는 누가 부담하는가

필요비는 목적물을 보존하고 계약에서 정한 용도로 사용할 수 있게 유지하기 위해 지출한 비용입니다. 임차인이 실제로 그 비용을 부담했다면 임대인에게 상환을 요구할 수 있습니다. 임대인이 이를 갚지 않은 경우 임차인은 지출한 필요비의 범위에서 차임 지급을 거절할 수도 있으므로, 차임 연체와 해지의 적법성까지 영향을 받습니다. 수선 전 상태, 공사 범위, 영수증과 지급 내역으로 보존에 필요한 공사였는지 확인해야 합니다. 임차인의 취향에 따른 개량이나 별도 시설투자 비용과는 구분합니다.

유익비는 얼마를 돌려받을 수 있는가

유익비는 임차인이 목적물의 객관적 가치를 높이는 데 쓴 비용입니다. 공사를 했다는 사실만으로 지출액 전부를 돌려받는 것은 아니며, 임대차가 끝날 때에도 가치 증가가 남아 있어야 합니다. 실제 지출액과 종료 시점의 가치 증가액을 모두 확인해야 하고, 임대인은 그중 상환할 금액의 기준을 선택할 수 있습니다. 계약에 원상복구나 유익비 상환을 포기한다는 약정이 있다면 문언과 적용 범위도 다투게 됩니다. 임차인이 이 비용을 이유로 인도를 거부한다면 실제 비용, 남은 가치와 약정 내용까지 함께 살펴야 합니다.

종료 후 사용료와 손해배상은 같은가

계약이 끝난 뒤에도 임차인이 영업하거나 거주하며 목적물을 사용했다면 그 사용으로 얻은 이익에 해당하는 돈이 문제됩니다. 반면 보증금 반환을 받을 때까지 목적물을 붙잡아 두었을 뿐 실제로 사용하거나 이익을 얻지 않았다면, 점유했다는 이유만으로 차임 상당액을 부당이득으로 계산할 수는 없습니다. 보증금 반환을 거절할 권리가 사라진 뒤에도 인도를 거부했다면 불법점유에 따른 손해배상은 별도로 살펴야 합니다. 어느 공간을 언제까지 어떤 용도로 사용했는지, 열쇠를 언제 넘겼는지가 금액과 기간을 가릅니다.

임차인과 실제 점유자가 다른가

계약서의 임차인이 직접 쓰는지, 전차인이나 영업을 넘겨받은 사람이 쓰는지 확인해야 합니다. 임차인을 상대로 한 계약 종료에 따른 인도청구와 제3자를 상대로 한 퇴거청구는 근거가 같지 않을 수 있습니다. 임대인이 동의한 전대인지도 확인해야 하고, 적법한 전대라면 전차인의 지위가 인도 범위에 영향을 줍니다. 판결 뒤 점유자가 바뀐 경우에는 누가 누구에게서 언제 점유를 넘겨받았는지에 따라 집행 방법이 달라집니다. 계약서, 전대 동의서, 사업자등록과 현장 점유 자료를 대조해야 합니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 임대차 기간이 끝났거나 해지했는데 임차인이 점포·주택을 비워주지 않는다
• 보증금 반환과 명도를 두고 동시이행 다툼이 있다
• 공제할 연체차임이나 원상회복 비용의 범위가 정리되지 않았다
• 임차인이 갱신요구권·권리금·시설투자비 등을 주장한다
• 명도 지연으로 인한 손해(차임 상당액)를 함께 청구하고 싶다

관련 법령·참고 판례

• 민법 제626조·제654조
• 주택임대차보호법 제6조의3
• 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의4
• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결
• 대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결
• 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결
• 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결
• 대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 210308 판결
• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결
• 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결
• 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결
• 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결