시정명령·이행강제금

위반건축물 등에 대한 시정명령과, 이를 이행하지 않을 때 반복 부과되는 이행강제금을 둘러싼 분쟁입니다. 위반 여부와 시정명령의 적법성, 강제금 산정·부과 절차의 하자 등이 주요 판단 대상이 됩니다. 위반 사실관계와 부과 경위를 검토해 이의·불복이나 시정 방안을 사안에 따라 모색합니다.

시정명령·이행강제금 사건은 위반이 있었는지보다 근거법이 무엇인지에서 먼저 갈립니다. 같은 이름의 이행강제금이라도 건축법상 이행강제금은 행정처분이어서 행정법원에 항고소송으로 다투지만, 농지법상 이행강제금은 고지받은 날부터 30일 안에 이의를 제기하면 관할 법원이 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 재판하므로 항고소송의 대상이 될 수 없다고 보았습니다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018두42955 판결 참조). 무대를 잘못 고르면 내용을 따져보기도 전에 각하됩니다. 그리고 이행강제금은 지난 위반을 벌하는 제재가 아니라 지금 시정하게 만드는 압박 수단이어서(대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결 참조), 다투는 일과 고치는 일은 양자택일이 아닙니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

시정명령이 먼저이고 이행강제금은 그 뒤에 온다

허가권자는 위반 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 상당한 기간을 정해 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지 등을 명할 수 있습니다(건축법 제79조 제1항). 시정기간 안에 이행하지 않으면 다시 시정에 필요한 상당한 이행기한을 정하고, 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고한 다음에 비로소 부과합니다(같은 법 제80조 제1항·제3항). 이 순서와 각 단계의 문서가 실제로 갖춰졌는지가 첫 검토 대상이고, 계고를 건너뛰었거나 이행기한을 주지 않았다면 그 자체가 다툼거리가 됩니다.

고의·과실은 요건이 아니고, 위반을 만든 사람만 상대방이 되는 것도 아니다

건축법 등을 위반한 객관적 사실이 있으면 시정명령을 할 수 있고 원칙적으로 상대방에게 고의·과실을 요하지 않으며, 대지나 건축물의 위법상태를 직접 초래하거나 이에 관여한 바 없더라도 그 위법상태를 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상 지위에 있는 사람은 상대방이 될 수 있다고 보았습니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결 참조). 앞 소유자가 만든 위반을 안고 매수한 사람, 집합건물을 실제로 관리해 온 관리자, 임차인이 무단 증축한 건물의 소유자가 여기에 걸립니다.

부과 자체는 기속이고, 줄이는 길은 법이 정한 감경 사유뿐이다

건축법 제80조 제1항은 요건이 갖춰지면 이행강제금을 '부과한다'고 정하고 있어, 사정이 딱하다는 것만으로 면제되지 않습니다. 금액은 허가 없이 건축한 경우 1제곱미터당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에 다시 100분의 100을, 신고 없이 건축한 경우에는 100분의 70을 곱해 산정하고(같은 항 제1호, 같은 법 시행령 제115조의3 제1항), 임대 등 영리를 목적으로 한 위반이나 최근 3년 내 2회 이상 위반은 가중됩니다(같은 법 제80조 제2항, 같은 영 제115조의3 제2항). 반대로 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 최초 시정명령 전에 체결된 임대차 때문에 임대기간 중 시정이 어려운 경우, 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우 등은 100분의 75까지 감경될 수 있습니다(같은 법 제80조의2 제1항 제2호, 같은 영 제115조의4).

시정할 때까지 반복되고, 총 부과 횟수의 상한은 없다

최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복해 부과·징수할 수 있습니다(건축법 제80조 제5항). 시정하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만 이미 부과된 것은 그대로 징수됩니다(같은 조 제6항). 버티는 기간이 곧 금액이므로, 다툴 부분과 먼저 고칠 부분을 갈라 두는 편이 총액을 줄입니다.

제재의 이름이 다르면 절차가 통째로 다르다

이행강제금은 근거법이 무대를 정합니다. 건축법과 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법은 부과처분을 항고소송으로 다투지만, 농지법은 고지받은 날부터 30일 안에 부과권자에게 이의를 제기하면 관할 법원이 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 재판합니다(농지법 제63조). 과태료는 또 달라서, 부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 이의를 제기하면 부과처분이 효력을 잃고 행정청이 14일 안에 관할 법원에 통보해 재판으로 넘어갑니다(질서위반행위규제법 제20조, 제21조). 과징금은 행정처분이므로 취소소송으로 다툽니다.

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 위반건축물 등을 이유로 시정명령을 받았는데 위반 사실에 다툼이 있다
• 이행강제금이 부과되었거나 반복 부과가 예고되어 있다
• 시정 기한이 현실적으로 지키기 어려운 수준이라고 느낀다
• 계고·기간 부여 등 절차가 제대로 지켜졌는지 의문이다
• 강제금이 계속 누적되어 부담이 커지고 있다

참고 판례

• 대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결

  구 건축법상 이행강제금은 시정명령 불이행이라는 과거의 위반행위에 대한 제재가 아니라, 다시 상당한 이행기한을 주고 그때까지 이행하지 않으면 부과된다는 사실을 고지해 심리적 압박으로 의무 이행을 간접적으로 강제하는 수단이라고 보았습니다. 그래서 매 1회 부과 뒤 다시 시정명령을 이행할 기회를 준 다음에야 다음 1회분을 부과할 수 있고, 오래 시정하지 않았더라도 그 기간 중 이행 기회가 제공되지 않았다면 뒤늦게 기회를 준 것을 전제로 한 1회분만 부과할 수 있다고 했습니다. 이를 어기고 과거 기간분까지 한꺼번에 부과한 처분은 하자가 중대하고 객관적으로도 명백하다고 판단했습니다.

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• 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018두42955 판결

  농지법은 이행강제금 부과처분에 불복하는 자가 고지받은 날부터 30일 이내에 부과권자에게 이의를 제기할 수 있고 이의를 받은 부과권자는 지체 없이 관할 법원에 통보하며 그 법원은 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 재판하도록 정하고 있으므로, 농지법상 이행강제금 부과처분은 행정소송법상 항고소송의 대상이 될 수 없다고 보았습니다. 관할청이 행정심판이나 행정소송을 할 수 있다고 잘못 안내했더라도 그것으로 행정법원의 재판관할이 생기지는 않는다고 했습니다. 또한 농지가 허가 없이 불법 전용되어 다른 용도로 쓰이고 있더라도 원상회복되어야 하는 것이라면 그 변경 상태는 일시적인 것으로 여전히 농지에 해당한다고 판단했습니다.

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• 대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결

  구 건축법 제79조 제1항과 제80조 제1항은 건축법 등을 위반한 객관적 사실이 있으면 시정명령과 이행강제금 부과를 할 수 있고 원칙적으로 상대방의 고의·과실을 요하지 않는다고 보았습니다. 나아가 대지나 건축물의 위법상태를 직접 초래하거나 이에 관여한 바 없더라도 그 위법상태를 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상 지위에 있는 자는 그 상대방이 될 수 있다고 했습니다. 집합건물의 관리단이 활동하지 않는 사이 건물 전체를 실질적으로 관리해 온 대규모점포 관리자에 대해, 관리자로서 위법상태를 시정할 지위에 있었다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.