사용승인(준공) 거부

공사를 마친 건축물의 사용승인(준공) 신청이 거부되어 입주·사용에 지장이 생기는 경우의 분쟁입니다. 허가 내용과 실제 시공의 일치 여부, 위반사항의 경미성, 거부의 적법성이 핵심 쟁점이 됩니다. 거부사유의 근거를 확인하고 보완·시정 방안이나 처분에 대한 불복 가능성을 함께 살펴봅니다.

사용승인 거부는 건물을 다 지어 놓고도 쓸 수 없게 만드는 처분입니다. 그래서 승부는 하자가 있느냐가 아니라, 그 지적이 건축법이 열거한 검사 항목에 실제로 걸리는 것인지, 그리고 허가받은 대로 지었는데 허가 자체의 흠을 이유로 막는 것은 아닌지에서 갈립니다. 뒤쪽 유형이라면 허가를 취소할 때와 같은 조리상의 제약이 따라, 건축주가 입을 불이익과 건축행정상의 공익을 견주어 거부가 위법하다고 판단된 사례가 있습니다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052 판결 참조). 여기에 더해 준공이 밀리는 하루하루가 그대로 금융비용과 입주 지연으로 쌓이므로, 본안을 다투는 일과 임시사용승인으로 시간을 버는 일을 함께 설계해야 합니다.

※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

요건과 판단 기준

검사 항목은 법에 열거되어 있다

허가권자는 사용승인 신청을 받으면 허가하거나 신고한 설계도서대로 시공되었는지, 감리완료보고서와 공사완료도서 등 서류가 적합하게 작성되었는지를 검사하고 합격한 건축물에는 사용승인서를 내주어야 합니다(건축법 제22조 제2항 제1호·제2호). 생활숙박시설은 분양계약이 숙박업의 시설·설비기준에 적합한 내용으로 체결되었는지가 검사 항목으로 하나 더 붙습니다(같은 항 제3호). 검사는 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 현장검사로 하도록 정해져 있으므로(같은 법 시행규칙 제16조 제3항), 거부 사유가 이 항목들 중 어디에 연결되는지를 갈라 보는 것이 첫 작업입니다.

허가대로 지었는데 허가에 흠이 있다는 이유라면

건축주가 건축허가 내용대로 건축했는데 허가 자체에 하자가 있어 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 사용검사를 거부하려면, 건축허가를 취소할 때와 같은 조리상의 제약이 따릅니다. 거부로 건축주가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익 등을 비교교량하여 건축주의 개인적 이익을 희생시키는 것이 부득이하다고 인정되는 경우가 아니면 안 된다고 보았습니다(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누1399 판결 참조). 당해 건축허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 그 사용승인도 거부할 수 없다는 것이 이 법리의 귀결입니다(위 2008두18052 판결 참조).

허가로 한 것과 신고로 한 것은 취급이 다르다

위 형량 법리는 행정청이 실질적으로 심사해 내준 허가를 믿고 그대로 지은 경우를 전제로 합니다. 용도변경 신고처럼 행정청이 형식적 요건만 심사해 수리하는 경우라면, 신고 내용에 건축 관련 법규를 위반하는 내용이 포함되어 있었던 이상 그 신고를 수리한 행정관청도 사용승인을 거부할 수 있고 허가 취소에서와 같은 조리상의 제약이 따르지 않는다고 보았습니다(대법원 2006. 1. 26. 선고 2005두12565 판결 참조). 허가나 신고 대상인 용도변경으로서 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인 규정이 준용되지만 500제곱미터 미만이면서 대수선을 수반하지 않는 경우는 준용에서 빠지므로(건축법 제19조 제5항), 지금의 건물 상태가 허가와 신고 중 어느 경로로 만들어진 것인지부터 확인해야 합니다.

대지에 대한 권원은 허가 단계의 요건이다

건축허가를 받으려는 자는 원칙적으로 해당 대지의 소유권을 확보해야 하고, 소유권 대신 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등 예외가 한정적으로 열거되어 있습니다(건축법 제11조 제11항). 이 조항은 2016년에 신설된 것이어서, 착공 이후 경매나 공매로 대지 일부의 소유권이 넘어간 경우처럼 허가 당시에는 문제가 없던 사안은 결이 다릅니다. 실제로 건축허가 당시는 물론 소유권보존등기와 임시사용승인을 받을 때까지 소유권을 확보하고 있었고 다투는 토지가 전체 대지의 일부에 불과했던 사안에서, 소유권 미확보를 이유로 한 반려는 건축주가 입는 불이익에 비해 지나치다고 본 사례가 있습니다(위 2008두18052 판결 참조).

공동주택이면 근거법이 주택법으로 갈린다

사업계획승인을 받아 시행한 주택건설사업은 건축법의 사용승인이 아니라 주택법 제49조의 사용검사를 받습니다. 검사는 신청일부터 15일 이내에 하도록 되어 있고(주택법 시행령 제54조 제4항), 사업계획승인 조건 미이행 등 사유가 있으면 공사가 완료된 주택에 대해 동별로 사용검사를 받을 수 있습니다(같은 법 제49조 제1항 단서). 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사 절차를 이행하지 않으면 시공보증자·시공자·입주예정자가 사용검사를 받을 수 있고, 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 받지 않는 정당한 이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없습니다(같은 조 제3항 제2호).

자가진단 — 이런 상황이라면

아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.

• 공사를 마쳤는데 사용승인(준공)이 거부되어 입주·사용이 막혀 있다
• 허가 도면과 실제 시공의 차이를 두고 위반 여부가 다투어진다
• 지적된 사항이 보완으로 해소 가능한지 판단이 서지 않는다
• 준공 지연으로 대출·입주 등 일정에 차질이 생기고 있다
• 임시사용승인 등 다른 방법이 있는지 알고 싶다

참고 판례

• 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052 판결

  건축주가 건축허가 내용대로 완공했으나 건축허가 자체에 하자가 있어 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 사용승인을 거부하려면 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따르고, 당해 건축허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있다면 사용승인도 거부할 수 없다고 보았습니다. 건축허가 당시와 임시사용승인을 받을 때까지는 대지 소유권을 확보하고 있었는데 이후 대지 일부가 임의경매로 제3자에게 넘어간 사안에서, 미확보 토지가 전체 대지의 일부에 불과하고 수분양자들의 사용·수익까지 막히는 점 등을 들어 반려처분으로 건축주가 입는 불이익이 건축행정상의 공익이나 제3자의 이익에 비해 지나치게 크다고 판단했습니다.

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• 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005두12565 판결

  용도변경 신고에 대하여 행정청은 소정의 형식적 요건을 갖추어 적법하게 제출되었는지만 심사하여 수리할 뿐 실질적인 심사를 하는 것이 아니므로, 신고 내용대로 용도변경을 했더라도 그 신고 내용에 건축 관련 법규를 위반하는 내용이 포함되어 있었다면 신고를 수리한 행정관청은 사용승인을 거부할 수 있다고 보았습니다. 이 경우에는 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따르지 않는다고 하여, 허가를 믿고 지은 경우와 신고로 처리된 경우를 갈랐습니다.

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• 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013두24976 판결

  사용검사처분은 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 데 그치므로 처분이 있다고 하여 건축물의 하자나 법령 위반 사실이 정당화되지 않고, 반대로 처분이 취소된다고 하여 곧바로 하자가 제거되거나 보완되는 것도 아니라고 보았습니다. 입주자나 입주예정자는 민사소송으로 분양계약에 따른 법률관계와 하자를 주장·증명해 구제받을 수 있으므로, 구 주택법상 입주자나 입주예정자에게는 사용검사처분의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 판단했습니다.

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※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.